В Москве и Подмосковье с применением счетов эскроу продается около трети новостроек
Повышать цены на них застройщикам мешают большие запасы предложения по ДДУ
Предсказания о безудержном повышении цен не сбылись, хотя новостройки действительно за год подорожали – примерно на 10%. Покупатели заключают сделки как с эскроу-счетами, так и по старым договорам долевого участия (ДДУ), не отдавая очевидного предпочтения ни одной из схем.
Больше четверти
С 1 июля российский рынок новостроек официально перешел на проектное финансирование. На строительство девелоперы должны брать деньги в банках, деньги покупателей лежат на эскроу-счетах вплоть до введения дома в эксплуатацию и оформления первого права собственности.
Пока рынок живет двойной жизнью – новостройки продаются и по схеме с эскроу, и по старым ДДУ. По данным Дом.РФ на 31 января 2020 г., в Москве и области строится 27,2 млн кв. м жилья, из них с привлечением средств покупателей на счета эскроу – 7,4 млн кв. м (27,3%). И эта доля увеличивается быстро – по информации Дом.РФ, с 1 октября 2019 г. в Московском регионе она выросла на 30%. По данным Росреестра по Москве, в столице в январе было зарегистрировано 6300 ДДУ, из их 1639 – с применением счетов эскроу (26%).
По информации агентства недвижимости «Бон тон», в старой Москве через эскроу продаются квартиры и апартаменты в 52 проектах, большая часть этого предложения приходится на бизнес-класс (23 проекта).
«Некоторые комплексы целиком финансируются по новой схеме, однако в ряде случаев нововведение коснулось только отдельных очередей», – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. Например, ГК ФСК по счетам эскроу продает два корпуса в ЖК «Настроение», два других – через ДДУ. ГК МИЦ, как сообщил генеральный директор Даромир Обуханич, еще в июле 2019 г. перешла на проектное финансирование строек.
Девелоперы умерили активность, но трагедии из этого участники рынка не делают. По подсчетам аналитиков «Метриума», в 2019 г. продажи открылись в 68 комплексах против 90 проектов в 2018-м – но это сопоставимо со статистикой 2017 (72 проекта) и 2014–2016 гг. (60–65 проектов). В аналитическом центре Irn.ru уточняют, что в январе – июне 2019 г. на рынок вышло чуть больше 1 млн кв. м нового жилья, а в июле – декабре – почти 1,3 млн кв. м. «Столичных застройщиков не пугает изменение правил игры, они готовы строить и продавать жилье по новым правилам», – делают вывод эксперты. К тому же на рынке довольно много объектов прошлых лет, и, например, в зоне между ТТК и МКАД, по сведениям Irn.ru, в конце 2019 г. продавалось в общей сложности 1,85 млн кв. м против 1,78 млн в декабре 2018-го.
Схема не главное
Весной прошлого года граждане поспешили купить недвижимость по старым правилам и старым ценам. После 1 июля торопиться некуда, и явного предпочтения какой-то из схем покупатели не выказывают.
Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон тон»:
«Дольщик с эскроу, столкнувшийся с проблемной площадкой, может вернуть деньги в том же объеме, в котором они были на счете заблокированы. Но за 1–2 года инфляция съедает часть суммы, а цены на недвижимость становятся выше. С ипотечными заемщиками еще сложнее – они оплачивают проценты за пользование ипотечным кредитом, которые не блокируются на эскроу-счете и не возвращаются при расторжении ДДУ. В результате ипотечные заемщики могут терять сотни тысяч рублей за период строительства. Здесь был бы уместен аналог «ипотечных каникул», предполагающий нулевую ставку по кредиту на период строительства. Такой формат возможно применить, если ипотека оформлена в том же банке, где размещаются средства на эскроу-счетах».
«В прошлом году мы завершили проект бизнес-класса по старым правилам и начали реализацию двух новых, схожих по характеристикам комплексов, но уже по новой схеме. Ни в темпах продаж в сопоставимые периоды, ни в поведении покупателей никаких изменений мы не заметили», – говорит Кирилл Игнахин, гендиректор Level Group. По словам Марии Могилевцевой-Головиной, директора по продукту «Сити – XXI век», результаты продаж одного из ЖК по эскроу-счетам и двух других по ДДУ (все в Подмосковье) во всех трех случаях соответствовали плановым. Про «стабильно высокий интерес к проектам независимо от формы их реализации» говорит и Юрий Ильин, вице-президент по рынкам капитала и корпоративным финансам ПИК.
Впрочем, граждане все же подковались в теории. «Механизм эскроу благодаря масштабной информационной кампании в значительной мере помог девелоперам сохранить доверие покупателей», – замечает Денис Волкович, гендиректор VSN-invest. На начальной стадии строительства клиенты предпочитают эскроу-счета, если хотят скорее заселиться, то выбирают проект на высокой строительной стадии, а они в основном продаются по старым ДДУ.
Зачем платить больше
Сейчас большинство проектов с эскроу находятся на более ранних строительных стадиях, соответственно, цены в них ниже, чем в ЖК, которые вышли на рынок еще по ДДУ и строительная готовность которых выше. В таких новостройках цены в первой половине 2019 г. довольно активно поднимались, опережая эскроу-фактор, комментирует Максим Каварьянц, директор по продажам «Колди».
Пока продолжается «двойная жизнь», на рынке наблюдается явление, которое Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель», называет «эффектом отложенного увеличения стоимости». Повышать цены в новых проектах застройщики пока не могут – сдерживают запасы того, что можно продавать по ДДУ.
Это отчасти подтверждают данные «Метриума»: по итогам 2019 г. средняя цена 1 кв. м на первичном рынке столицы в проектах с эскроу оказалась ниже, чем в комплексах с ДДУ. В массовом сегменте 1 кв. м, продаваемый по старой схеме, стоил в среднем 176 000 руб., а с открытием эскроу – 171 900 руб., в бизнес-классе эти показатели – 242 100 и 239 500 руб. соответственно. «В какой-то степени традиционная разница между средними и стартовыми расценками сохраняется, несмотря на введение эскроу-счетов», – подтверждает Игнахин.
Но если сравнивать проекты, перешедшие на эскроу, только с комплексами на начальной стадии строительства по старым ДДУ, то в последних просят 167 500 руб. за 1 кв. м в среднем, а в бизнес-классе – 223 800 руб., на 3 и 7% меньше (данные «Метриума»). Выбирая между ЖК с сопоставимыми характеристиками, «при прочих равных клиенты выбирают более надежную схему – через эскроу-счета», говорит Литинецкая.
Волны спроса и роста цен
За год новостройки подорожали в среднем на 10%, цены вверх тянули инфляция, рост НДС, снижение ставок по ипотеке, сдерживали – скромная платежеспособность граждан, повышение процентов по ипотеке в начале года, приличные запасы предложения. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-новостроя», среди прочих факторов, влияющих на цены, называет открытие новых станций метро в Москве (к 2023 г. планируется построить почти 40).
Цены росли волнами, в соответствии с покупательскими набегами, что сопровождалось подхлестывающей информационной кампанией. По итогам I квартала прирост спроса в старых границах Москвы составил 29,3% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Второй прибавил еще 15,5%, комментирует гендиректор агентства «Бон тон» Наталия Кузнецова. Со второй половины года вектор сменился, и в III квартале спрос просел (на 13,2%).
Первая волна ажиотажа наблюдалась в феврале – марте, когда Минстрой объявил условия реализации проектов по старой схеме (разрешили достраивать объекты с готовностью не менее 30%, где продано не менее 10% квартир). Вторая – в июне, перед часом Х, когда «застройщики выкупали с помощью подконтрольных юрлиц квартиры в собственных проектах, чтобы добиться показателя, позволяющего продолжать продажи по старым правилам», отмечают в «Метриуме». Затем настало затишье, осенью покупателей взбодрила дешевеющая ипотека.
В целом по показателям спроса 2019-й и 2018-й (он считается удачным для рынка) сопоставимы. Это подтверждается и данными Росреестра: 82 000 ДДУ в 2019-м против 79 700 в 2018-м. Однако, по оценкам «Метриума», реальных сделок в 2019 г. было примерно 75 000, что на 6% меньше, чем в 2018-м: потому что число сделок, заключенных реальными покупателями в «пиковом» июне, составило 5200 вместо «официальных» 11 700, остальные июньские приобретения пришлись на упомянутые юрлица, объясняют в компании. По оценке Романа Лябихова, гендиректора ГК «Атлант», именно в июне цены выросли на 5%.
Решить за три года
На 1 октября 2019 г. в едином реестре проблемных объектов числилось 3252 дома, на 31 января 2020 г. к проблемным отнесены 3040 домов (на 212 меньше). В IV квартале 2019 г. наблюдательным советом Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства приняты решения о восстановлении прав более 16 000 дольщиков 220 домов в 21 субъекте РФ.
Как ранее сообщал «Коммерсантъ», в 2020 г. фонд должен направить около 65 млрд руб. на восстановления прав дольщиков. Объем необходимых денежных средств в настоящее время оценивается в 500 млрд руб., о чем «Ведомостям» в декабре сообщал глава фонда Олег Говорун. Как подчеркнул Говорун, до 2023 г. проблема будет решена.
В отношении прогнозов на 2020 г. эксперты единодушны: новостройки скорее всего продолжат дорожать. «Новые объекты будут изначально выходить на рынок по более высоким ценам, – говорит Ирина Туманова, директор по продажам «НДВ – супермаркет недвижимости». – А те проекты, которые продолжают строиться и продаваться по ДДУ, будут дорожать по мере роста строительной готовности объектов на 1–1,5% в месяц».
«С момента перехода на новую систему финансирования цены на квартиры в комплексе «Настроение» выросли на 5–7%», – замечает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
Окончательно на новую модель рынок, по расчетам опрошенных экспертов, перейдет в течение трех лет.
В Московском регионе ситуация на сегодня стабильная, утверждает Василий Фетисов, коммерческий директор московского территориального управления группы «Эталон», анализируя данные Дом.РФ: около 95% всех объектов, на которые выданы разрешения на строительство, застройщики имеют право продавать по старой схеме или через счета эскроу. Около 5% проектов остается в серой зоне, поскольку не получили ни разрешения на достройку по старым правилам, ни проектного финансирования. Вариант в данном случае только один – банкротство, полагает эксперт. В зоне риска оказываются девелоперы со слабой финансовой моделью, небольшие провинциальные компании в городах с низким спросом, у которых размер маржи обычно не превышает 10%.
Мелких застройщиков обещают поддержать
По данным Банка России на 1 января 2020 г., застройщиками заключено 788 кредитных договоров (+21% к началу декабря 2019 г.) на 922 млрд руб. (+16%). Ставки по кредитам застройщикам снижаются: с 12–14% год назад до 9% в среднем. Специальная ставка по кредитам, обеспеченная средствами граждан на счетах эскроу, составляет около 3–5%. Если же сумма кредита существенно ниже накопленных на счете эскроу средств, ставка может еще уменьшиться, подчеркивают в Дом.РФ.
По оценке Дмитрия Соболева, финансового директора «Сити – XXI век», для Москвы и Московской области на качественных проектах средняя ставка 6–8%.
«Все три банка, с которыми мы работаем, предусматривают уменьшение ставки кредитования в зависимости от наполнения эскроу-счета. Самые выгодные условия у Сбербанка – там ставка снижается до 0,01% при наполнении эскроу-счета в 2 раза больше суммы кредита. Ставки в других банках снижаются до 2 и 3%», – замечает финансовый директор ГК МИЦ Марина Заболотнева.
Что касается небольших региональных компаний, то, как настаивают в Дом.РФ, условия предоставления банками проектного финансирования не зависят ни от размера населенного пункта, ни от размера застройщика. Кроме того, существует программа Минэкономразвития РФ по поддержке малого и среднего бизнеса, в которой участвует Банк Дом.РФ. В октябре 2019 г. базовая ставка по этой программе была снижена до 7,5%. Максимальная сумма инвестиционного кредита составляет 2 млрд руб. На данный момент льготные кредиты одобрены Банком Дом.РФ по 55 проектам на сумму свыше 59 млрд руб.