За год средняя московская квартира подорожала на 1 млн рублей

По данным «Метриума», в старой Москве продается 376 новостроек с квартирами и апартаментами, в новой – 29. По подсчетам Est-a-Tet, в предложении в 2019 г. было 2,9 млн кв. м (в 2018 г. – 3,1 млн кв. м). Из них 2,1 млн кв. м – это квартиры, 745 000 – апартаменты. Почти 23% предложения расположено в уже сданных корпусах (502 400 кв. м). Средние темпы продаж в «Бест-новострое» оценили в 4200 лотов/месяц в старой Москве и 1900 лотов /месяц -– в новой. Не так хорошо, как в удачном 2018-м, но достаточно, чтобы девелоперы в границах МКАД даже нарастили выручку, говорится в распространенном компанией пресс-релизе: выручили около 564 млрд руб. (против 533 млрд руб. годом ранее). Удается это за счет роста цен на жилье, подтверждают аналитики ЦИАНа, по их подсчетам, бюджет покупки в старой Москве за 12 месяцев вырос на 1 млн руб., до 12,5 млн за 57,4 кв. м.

Новостройки подорожали за год в среднем на 7–10%. По данным Est-a-Tet, прибавили в цене квартиры (8,7% до 225 000 руб./кв. м), апартаменты, напротив, подешевели на 3,3% до 319 000 руб./кв. м. В новой Москве, по данным «Метриума», рост был на 11% (127 730 руб./кв. м). Директор по продукту «Сити – XXI век» Мария Могилевцева-Головина объясняет это сокращением предложения на присоединенных территориях на 20% и вымыванием дешевых лотов. Только за первое полугодие, когда на рынке наблюдался ажиотаж, в ТиНАО застройщики подняли цены не меньше чем на 16%, рассказывает Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101». Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам Lexion Development, подсчитал, что с начала продаж – с апреля 2018 г. и по декабрь 2019 г. – цены в ЖК «Румянцево-парк» выросли на 30%, за 2019 г. – на 16%. Застройщики таким образом отыгрывали переход на эскроу. 

По оценке «Сити – XXI век», в Московской области средняя цена предложения увеличилась на 10% (92 100 руб./кв. м), само предложение сократилось почти на 15%. Столичные застройщики умерили активность в Подмосковье и переключились на Москву. «Мы увеличиваем долю московских проектов, в столице выше спрос и платежеспособность», – поделилась Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК.

Интересно, что в сложившихся обстоятельствах участники рынка вновь заговорили об инвестиционной привлекательности недвижимости. По данным «Бест-новостроя», в 2019 г. доля тех, кто рассчитывает таким образом преумножить или сохранить средства, выросла на 5% – до 13% всех покупателей. В компании это объяснили более взвешенной ценовой политикой со стороны застройщиков, которые не завышали цены на старте. По прогнозу Irn.ru, если ЦБ не прекратит снижать ключевую ставку, то в 2020 г. доходность вкладов и облигаций опустится до 4–6% и это может способствовать перетоку средств в недвижимость. 

Квартиры меньше, зелени больше

Андрей Колочинский, управляющий партнер «Векторстройфинанса», отмечает, что новые квартиры становятся меньше уже не первый год подряд, это происходит во всех классах жилья.  Например в ЖК «MySpace на Дегунинской» есть студии по 11,2–24 кв. м. И хотя цена завышена (11,4 кв. м продаются за 3,2 млн руб.), спрос на такой товар есть. Несколько лет назад, обсуждая вызванное кризисом изменение квартирографии, эксперты шутили про «коробки из-под холодильника», на смену которым придут «коробки от телевизора», теперь такие «коробочные» решения застройщики взяли на вооружение. Средняя площадь жилья продолжает уменьшаться и в регионах России, и, по данным ЦИАН, за прошедшее десятилетие средняя квартира стала меньше на 16 кв. м.

Более человечный тренд – больше вариантов планировок в доме. Например, в ЖК «Поколение» в районе Отрадное (проект ФСК) их более 40 видов. Даже в проектах комфорт-класса теперь встречаются квартиры двухуровневые, с террасой или отдельным входом, говорит Колочинский. И на первый план, по его словам, выходит функциональность и энергоэффективность жилья. 

Более востребованным, особенно в массовом сегменте, становится «ремонт от застройщика». В большинстве случаев это отделка «по себестоимости», в среднем за 10 000–12 000 руб./кв. м, подсчитали в «НДВ – супермаркет недвижимости». В проектах комфорт-класса Москвы 57% квартир купили с ремонтом, в бизнес-классе – 20%. По всем классам недвижимости этот показатель достиг 45%. В 2018 г. с отделкой было продано 38,1% квартир. 

Независимо от ценового сегмента оформление территории жилого комплекса учитывается, когда люди принимают решение о покупке, а это значит, что нужен все-таки хороший ландшафтный дизайн. Например, в проекте ЖК «Кварталы 21/19» есть километровый пешеходный бульвар. «Донстрой» выделил 29 га под озеленение и благоустройство в ЖК «Символ», ЛСР – около 20 га в ЖК «Зиларт». Закрепится ли практика делать более качественное благоустройство, использовать натуральные материалы в проектах с банковским финансированием, время покажет. 

По словам Цветова из ГК «А101»,  одним из основных критериев выбора стали достоинства не только самого ЖК, но и окружающего района, поэтому девелоперам приходится расширять компетенции, создавая вокруг «уникальную среду обитания». Проектов, включающих жилье и объекты инфраструктуры, уже довольно много, не хватает таких, которые решали бы проблемы не только проведения досуга, но и трудоустройства, рассуждает Цветов (для застройщиков новой Москвы или тех, кто хочет развивать крупные промзоны, это почти обязательная опция. – «Ведомости»). В 2019 г. ГК «А101» анонсировала создание вблизи станции метро «Прокшино» многофункционального кластера на 420 000 кв. м (офисы, торговля, всесезонный горнолыжный курорт). В Москве в проекте «Зиларт» будет более 220 000 кв. м коммерческой недвижимости, что позволит создать рабочие места более чем для 20 000 человек. 

Риски монополизации 

По итогам 2019 г. 50% всей выручки застройщиков столичного региона пришлось на 10 девелоперов (543,7 млрд руб.), подсчитали в ЦИАНе. В 2018 г. этот показатель был на 2% меньше (на первую десятку пришлось 48%, или 504,5 млрд руб.). В 2019 г. девелоперы столичного региона заработали 1,098 трлн руб., на 5,5% больше, чем в 2018 г. (1,041 трлн руб.). В первую тройку попали ПИК (с большим отрывом), Ingrad и «Самолет», укрепили позиции «Донстрой» и «Гранель». Доли лидирующих компаний будут увеличиваться, тогда как часть компаний уйдет с рынка, говорят эксперты.

Лидер по количеству заключенных ДДУ по итогам 2019 г. – «Саларьево парк» (ПИК) в новой Москве: по данным ЦИАНа, в среднем там заключали 251 сделку в месяц. Второе место, 237 сделок, у ЖК «Скандинавия» от «А101» (компания восьмая в первой десятке). Третье – 165 сделок – у ЖК «Пригород Лесное» («Самолет»). Больше того, по итогам 2019 г. застройщики из топовой десятки – это «А101» и ГК ПИК – получили чуть ли не половину выручки от продаж жилья в Новомосковском АО. В стремительной монополизации столичного девелопмента эксперты рынка, опрошенные «Ведомостями», уже сейчас видят серьезную угрозу. Снижение конкуренции отражается на качестве проекта и ведет к росту цен на жилье, говорит Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАНа.

Переход на новую финансовую схему практически закрыл возможность применения упрощенной системы налогообложения для мелких застройщиков, которые по своим показателям раньше попадали под требования НК и могли конкурировать на рынке за счет более низкой цены, добавляет Анна Комарова, директор по маркетингу «Доброград-девелопмента».