Сколько нужно бизнес-центров

По подсчетам центра развития недвижимости Becar Asset Management, в 2019 г. было введено более чем в 3 раза больше офисных площадей, чем в 2018 г., – 365 800 кв. м (GLA), из которых 43% приходится на класс А. По данным Cushman & Wakefield – 386 000 кв. м. Девелоперскую активность заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Татьяна Дивина связывает с нехваткой крупных блоков под запросы потенциальных арендаторов, а также с активным развитием новых территорий, например «Сколково». В числе самых крупных член совета директоров JLL Алексей Ефимов называет бизнес-центры класса А «Искра» (62 000 кв. м) и «Стратос» (32 000 кв. м), класса В+ «Верейская плаза 4» (40 000 кв. м).

Арендовано и куплено было более 2 млн кв. м офисов классов А, В+ и В, говорит Дивина, и таков же прогноз на этот год. Компании расширяются и берут дополнительные площади, переезжают или планируют переезд в новые здания, растет доля договоров предварительной аренды, описывает она. IT-компании и финансовые структуры остаются наиболее активными игроками. В числе крупнейших сделок: «Яндекс» занял в башне «Око» 20 000 кв. м, а «Яндекс.Маркет» в БЦ Lotte – 15 800 кв. м; Росбанк арендовал в «Око II» 15 400 кв. м; ПИК в БЦ «Рассвет» – 11 000 кв. м.

В классе А, по подсчетам заместителя управляющего директора центра развития недвижимости Becar Asset Management Дарьи Каневой, за год уровень вакантных площадей снизился до 11,6%. В 2020 г. ожидается дальнейшее снижение этого показателя – до 8,9% в классе А и до 6,6% в классе В, говорит директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank Константин Лосюков. Правда, за пределами ТТК незанятых площадей прибавилось в связи с вводом крупных бизнес-центров в «Сколково» («Орбион» и «Стратос», в общей сложности 66 000 кв. м).

К рынку арендодателя

Конъюнктура, по словам старшего директора руководителя отдела офисных помещений компании CBRE Елены Денисовой, способствует формированию рынка арендодателя после почти четырех лет пребывания на стороне арендатора. «Компании в условиях дефицита свободного предложения вынуждены прибегать как к вариантам аренды/приобретения офисных помещений в еще не введенных в эксплуатацию бизнес-центрах, так и к формату built-to-suit (строительство под свои нужды, что было редкостью в офисном сегменте). Количество таких сделок в 2019 г. заметно увеличилось», – говорит Денисова. Из 11 крупнейших сделок в 2019 г. пять были именно таковы. «В прошлом году JLL выступила консультантом соглашения Райффайзенбанка с группой «Эталон» на строительство офисного центра на территории бизнес-парка Nagatino i-Land. Этот кейс положит начало новому тренду на предварительную покупку офисных зданий корпоративными клиентами», – уверен Ефимов.

Растет конкуренция между арендаторами. Есть примеры, когда заключение договора аренды срывалось по причине того, что другая компания быстрее согласовывала договоры и соглашалась на более выгодные для арендодателя условия, тем самым опережая первого претендента, рассказывает Ефимов.

Половина нового предложения 2019 г. расположена в зоне между ТТК и МКАД. В следующем году, отмечают в CBRE, 70% новых БЦ будет построено там же. Пересчитывая анонсированные девелоперами проекты, Денисова ожидает в 2020 г. ввода 630 000 кв. м, в 2020–2023 гг. возможен ввод в эксплуатацию 1,4 млн кв. м, еще около 1 млн кв. м – проекты, строительство которых не началось, а также объекты built-to-suit. Центры сосредоточения девелоперской активности – ММДЦ «Москва-сити» и ближайшие к нему территории, район Белорусского вокзала и Ленинградский деловой район, а также активно развивающаяся территория «Сколково». Консультанты считают, что доля проектов А-класса останется в пределах 70%.

Офис как сервис

На московском рынке закрепились коворкинги, этот сегмент за год вырос на 50% благодаря сделкам с участием крупных игроков, по данным Cushman & Wakefield: 121 500 кв. м в начале прошлого года, 182 000 кв. м (115 гибких пространств) в январе 2020 г. «Запрос арендаторов на гибкие офисные пространства – мировой тренд, который активно развивается в нашей стране», – говорит гендиректор УК «Авика» Мария Котова. По данным Becar Asset Management, на долю сервисных офисов и коворкингов приходится лишь 2%, «но рынок эволюционирует и цифра будет увеличиваться». Пока около 90% всех коворкингов в России сосредоточено в Москве. За прошлый год было открыто 22 коворкинга общей площадью 60 000 кв. м, в 2020 г. ожидается открытие 20 новых площадок.

В феврале в БЦ «Око II» в «Сити» открылся коворкинг сети Business Club от Capital Group (4500 кв. м, 800 рабочих станций, зоны для отдыха). В марте рядом с «Флаконом» открывается его «филиал для работы» с мини-офисами, который создатели определяют как F Class: ячейки по 32 кв. м с мебелью, 300 кв. м общественного пространства с функцией «все включено» и IT-приложением (650 кв. м в БЦ «Знамя», 13 ячеек). Несмотря на разницу масштабов, в обоях случаях арендаторам готовы предложить креативные помещения и различные сервисы.

Сетевые операторы занимают сейчас 75% гибких площадей. Дивина уточняет, что они проявляют себя и в качестве арендаторов, и в роли арендодателей. За последний год было арендовано 60 000 кв. м под организацию сервисных офисов (крупнейшие сделки были с компаниями SOK, WeWork, CEO Spaces). Были крупные сделки по аренде рабочих мест у сетевых операторов: «Тинькоff» и Huawei в SOK, «Яндекс» в Business Club, X5 Retail Group и ВТБ в WeWork и т. д. «Арендаторы прочувствовали все плюсы гибких рабочих пространств, включая их техническое оснащение и административные сервисы», – комментирует партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Наталья Никитина. А девелоперы стали серьезно прорабатывать концепцию, вникать в бизнес потенциальных арендаторов, с тем чтобы снизить ротацию и в целом выдержать общую идею проекта, отмечает Канева. «Задача – построить живой организм, который будет долго функционировать и приносить доход собственнику», – говорит эксперт. «Все больше собственников задумывается над использованием цифровых технологий для взаимодействия с арендаторами и предоставления им услуг. Речь идет о системе распознавания лиц для доступа в здание, использовании мобильных телефонов в качестве пропуска для прохода через турникеты и приложений для связи арендаторов с управляющей компанией (для заказа гостевых пропусков, гостевой парковки и т. д.)», – видит перспективу Лосюков. «Технологии продолжат развиваться, появляется много мобильных приложений и цифровых инструментов, которые позволяют упростить жизнь собственникам и арендаторам, кроме того, возможно, в будущем мы увидим рождение нового маркетплейса, специализирующегося на офисах», – ожидает Ефимов.

Лосюков видит прямую связь между сделками built-to-suit и интересом к коворкингам: «Многие крупные компании заявляли о создании собственных штаб-квартир и консолидации подразделений, разбросанных по городу. В таких случаях компании начали активнее арендовать гибкие пространства на время строительства собственного офиса или его поиска. Это позволяет разместить сотрудников на определенный срок без вложений в отделку и мебель».