Как меняются магазины

Сдаваемая площадь самого большого открытого в старой Москве в 2019 г. торгового центра «Гранд Юг» – 35 000 кв. м (общая – 46 000 кв. м). Без новомосковского «Салариса» (GLA 105 000 кв. м, общая 300 000 кв. м) рынок торговой недвижимости столицы вновь бы продемонстрировал антирекорд. В итоге ввели 156 000 кв. м GLA, на 6% больше, чем в провальном 2018 году, (подсчеты большой пятерки аналитиков).

Торговый сектор переживает «большие отраслевые перемены», поэтому остается довольно рисковым для инвесторов, несмотря на традиционный интерес к нему, отмечал Дмитрий Хлебников, партнер, руководитель департамента рынков недвижимости Accent Capital, на организованном «Ведомостями» форуме MREF-2019. Ставки капитализации торговой недвижимости в 2019 г. подросли по сравнению с 2018 г. почти на процент, до 10% годовых (данные Cushman & Wakefield). Прогноз аналитиков на 2020 г. – 9,5% при ключевой ставке рефинансирования 6%.

Погода виновата

«Были надежды, что 2019 год станет прорывным и закончится вводом полумиллиона метров, но аномально теплая зима уронила обороты ритейлеров, они ужались, стали оптимизировать арендуемые площади, что заставило девелоперов пересмотреть планы», – говорит Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank.

На 2020 г. перенесено открытие шести торговых объектов (183 000 кв. м), подсчитывает Евгения Сазонова, аналитик департамента исследований Cushman & Wakefield. Половина новых площадей, по ее данным, будет в магазинах малых и средних форматов (GLA менее 30 000 кв. м), плюс ожидаются несколько проектов в составе транспортно-пересадочных узлов. Торговые центры становятся мельче, строятся ближе к жителям или к станциям метро, резюмирует Полина Жилкина, руководитель департамента торговой недвижимости JLL. В устаревших объектах на магистралях без прямого доступа к метро ставки аренды снижаются, так как обороты ритейлеров падают из-за редеющего потока посетителей-покупателей, поделились наблюдениями консультанты из CBRE.

Аналитики McKinsey еще в 2018 г. отмечали, что потребители все активнее демонстрируют склонность к совершению мелких ежедневных покупок, предпочитая их запланированным походам в гипермаркеты в выходные. Эта тенденция подкрепилась усилившимся бережливым потреблением и отказом от дорогостоящих крупных покупок. Реальные доходы населения не растут уже несколько лет, до недавнего времени ритейл подпитывали потребительские кредиты, но ситуация меняется из-за политики ЦБ, который сдерживает активность банков, вводя ограничения по выдаче необеспеченных кредитов, рассказывала на презентации годового отчета по коммерческой недвижимости Cushman & Wakefield Татьяна Дивина, заместитель руководителя департамента исследований и аналитики компании.

Трансформация коробок

«Когда я пару лет назад разговаривала с немецким инвестором, он удивлялся, что у нас до сих пор строятся огромные коробки для «Ашанов» и «Лент», – вспоминает Жилкина. Сейчас «девелоперы выбирают строительство небольших торговых объектов, так как они популярны и не имеют проблем с заполняемостью», говорит Сазонова, а консультанты ломают голову, как оптимизировать высвобождаемые арендаторами площади «гиперов». «Гипермаркеты умирают – что делать с коробками, чем их занять?» – озвучила крик души и девелоперов, и операторов Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений CBRE в Московском регионе. По ее словам, сейчас как минимум пять сетевых компаний серьезно размышляют о сокращении площадей и возможностях субаренды. Например, обсуждаются идеи поставить вагончики рядом с гипермаркетами и сдавать их разным операторам. Формат вагончика был опробован Leroy Merlin еще в 2018 г., когда ритейлер совместно с ФСК организовал шоурум в павильоне из грузовых контейнеров в UP-квартале «Сколковский». В феврале Leroy Merlin открыл магазин в «городском формате» (1500 кв. м у метро «Теплый Стан»). ИКЕА развивает магазины городского формата, занимая умеренные площади в московских торговых центрах: в январе 2020 г. компания объявила о третьем подобном проекте, пообещав открыть этой осенью «пространство в 11 800 кв. м» в ТРЦ «Европолис» (в шаговой доступности от станции МЦК «Ростокино»). По сообщению внешней пресс-службы компании, «основным его отличием от других магазинов городского формата – «ИКЕА Ходынское поле» и ИКЕА в ТРЦ «Мозаика» – станет наличие склада площадью 2000 кв. м и пункта выдачи покупок, сделанных онлайн».

«У гипермаркетов самые «благодарные» пространства, их можно переделать хоть под DIY, хоть под развлечения», – говорит Жилкина. Ее компания сейчас занимается переделкой двух таких объектов. «Первый делим на два куска, один сдаем под супермаркет с непродуктовым якорем, второй распределяем среди других сетевых игроков; во втором проекте предусматриваем детский центр», – рассказала консультант. По мнению Хакбердиевой, один из перспективных выходов для гипермаркетов – организовать специальные отделы для «зожников», т. е. приверженцев здорового образа жизни и таких же продуктов, или же отдать излишки площадей под недорогой русский fashion, т. е. инстаграм-дизайнерский ширпотреб: «Последний сейчас на подъеме из-за влияния интернет-культуры и конкурентной цены». Западные бренды пока еще выходят на российский рынок – в 2019 г. на нем появилось 25 новинок, но сделки проходят все сложнее, рассказала Малахатько: «Иностранные операторы недовольны непродуманной ценовой политикой российских партнеров, обвиняя их в завышении цен и, как следствии, слабых продажах, но сами не готовы брать на себя риски и давать скидки на товары, инвестировать в развитие магазинов».

Все опрошенные «Ведомостями» консультанты сходятся в том, что рынок торговой недвижимости нестабилен, но девелопмент становится все более эффективным. «Уже не строят 100 000 кв. м, если надо 80 000 кв. м, магазины стали просторнее, комфортнее, площади по-другому наполняются», – выражает общее мнение Хакбердиева. Популярность набирают фудхоллы: по подсчетам Cushman & Wakefield, в 2019 г. в Москве было открыто 12 новых точек, что довело их общее количество до 32. Все более многочисленными становятся примеры коллабораций: в магазинах «Вкусвилл» планируется открытие корнеров детской одежды Loloclo, в «М.видео» размещаются мини-кофейни Cofix, а Сбербанк предоставляет площади в своих отделениях под «Макдоналдс».

Доля вакантных помещений во всех торговых центрах Москвы на начало 2020 г. составила почти 8%, это примерно 430 000 кв. м. Ожидаемый ввод новых площадей на 2020 г. – около 300 000 кв. м.