Около 80 млн кв. м жилья планируют сдать в эксплуатацию в 2020 году в России

По данным Росстата, ввод жилья в России по итогам 2019 г. составил 80,3 млн кв. м, что на 6,1% выше, чем годом ранее, сообщила пресс-служба Минстроя России. Прирост в основном в индивидуальном строительстве – 36,8 млн кв. м (рост на 13,5%). Замминистра строительства Никита Стасишин объясняет это продолжающейся «дачной амнистией», которая предоставляет возможность собственникам оформить права на построенные ранее дачи и садовые дома. Многоквартирных домов введено 43,5 млн кв. м, это на 0,6% выше показателя 2018 г.

Цикл реализации проекта длится в среднем 2–3 года. Таким образом, весь объем жилья, к реализации которого приступили в 2016–2017 гг., был завершен в 2019 г., указывает директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Носов. По его словам, в эти годы рынок недвижимости был достаточно стабильным и застройщики активно выводили новые проекты. С ним соглашается управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая: «Мы как раз видим первую волну всплеска строительной активности того периода».

На рост ввода могла повлиять и реформа жилищного строительства, начавшаяся в 2017 г., считает Литинецкая. В ноябре 2017 г. президент России Владимир Путин потребовал в течение трех лет полностью отказаться от долевого строительства. Самым существенным стало обязательство для застройщиков продавать все новостройки через счета эскроу с 1 июля 2019 г.

В преддверии реформы застройщики могли ускорить темпы строительства, чтобы им не пришлось переводить на новую систему финансирования реализуемые проекты, считает Литинецкая. Многие застройщики до сих пор находятся в состоянии неопределенности из-за происходящих в отрасли законодательных изменений, уверен управляющий партнер компании «Векторстройфинанс» Андрей Колочинский. Особенно пострадали мелкие региональные компании: реформа долевого строительства лишила их единственного доступного источника финансирования – средств дольщиков, следует из исследования Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК).

РАСК сообщает, что в 2019 г. банкротами признано 184 застройщика, которые возводят 839 домов (3,96 млн кв. м). Это на 34 компании больше, чем годом ранее. Общая площадь объектов застройщиков-банкротов по итогам 2019 г., несмотря на рост числа, уменьшилась на 12% (было 4,5 млн кв. м).

Можно говорить, что абсолютное большинство застройщиков-банкротов прошлого года – это небольшие региональные компании, указывает гендиректор РАСКа Николай Алексеенко. Самый большой прирост застройщиков-банкротов в 2019 г. (85%) пришелся на мелкие компании, у которых в стройке от 5000 до 10 000 кв. м.

На сегодняшний день достаточно большой объем жилья реализуется по старой схеме и закончится он к концу 2021 г., говорит Носов. Ввод жилья по итогам 2020 г. не снизится, соглашается Литинецкая. Стасишин также ожидает по итогам 2020 г. ввод на уровне прошлого года. Носов прогнозирует, что сокращение ввода жилья, связанное с переходом рынка на новую модель финансирования, будет видно примерно в 2022 г. Опрошенные «Ведомостями» эксперты указывают, что падение может составить 10–20% от текущих объемов.

Несмотря на то что объем ввода отстает от показателей национального проекта (на 2019 г. в проекте «Жилье и городская среда» было заложено 88 млн кв. м), достигнутые результаты можно считать хорошими, полагает Колочинский. В прошлом году представители Минстроя прогнозировали ввод на уровне 2018 г. В майском указе Путина и нацпроекте говорится о том, что к 2024 г. ежегодный объем жилищного строительства должен вырасти до 120 млн кв. м.

Увеличить ежегодный объем ввода и достигнуть желаемых 120 млн кв. м жилья можно за счет масштабных проектов комплексного освоения территорий, говорит Колочинский. Но такие проекты, рассчитанные на длительный срок реализации, требуют больших объемов финансирования и долгосрочного финансового планирования. В текущих условиях задача по увеличению объемов жилищного строительства является труднодостижимой, уверен он: потребуется время для адаптации к новым реалиям, при условии если не будет новых корректировок в законодательстве. В декабре 2018 г. на заседании президиума общественного совета Минстроя глава ведомства Владимир Якушев заявлял, что этот показатель сомнителен, поскольку стройкомплекс уже сейчас отстает от запланированных цифр.

Почти половина всех строящихся объектов в стране (по площади) возводится в Москве и области, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае и Ленинградской области, указывает Литинецкая. Активность покупателей остается на высоком уровне – помогает снижение ипотечных ставок, которое началось летом. Правда, и уровень цен заметно возрос, поэтому необходимо качественное улучшение ситуации с доходами населения, чтобы рост объемов строительства имел под собой рациональные основания. Сейчас же из-за продолжающегося снижения платежеспособного спроса у девелоперов нет задачи строить больше – несмотря на дешевеющую ипотеку, то, что уже строится, продается с трудом, говорит Колочинский.

«Надо понимать, что чудес не бывает. Для того чтобы обеспечить такой рост, надо решить ряд непростых задач», – комментировал результаты по вводу жилья вице-премьер Марат Хуснуллин в интервью «Российской газете». По его словам, эта работа совпала с переходом на эскроу-счета, когда деньги от покупателей жилья идут не напрямую фирмам, а через банки. А банки за управление ими закладывают свою маржу, в итоге метр становится дороже, и платит за это покупатель. «Чем выше цена квадрата, тем меньше людей может позволить себе купить новую квартиру – им же нужно еще как-то жить. В итоге денег на долевое строительство стало поступать меньше», – говорил Хуснуллин. По его словам, готовых разрешений на строительство всего на 103 млн кв. м, а для того чтобы строить в год 120 млн кв. м, надо иметь их вдвое больше, т. е. на строительство 240 млн кв. м. Чтобы получить их, требуется преодолеть множество административных барьеров, сообщал вице-премьер. Но «прежде чем сказать, что мы что-то поменяем в целом по стране, я должен взвесить ситуацию, доложить правительству, в команде которого работаю, и только после этого делать выводы», сказал Хуснуллин.

В свою очередь Стасишин на конференции газеты «Коммерсантъ» говорил о том, что те 102,8 млн кв. м, которые находятся в стадии строительства, – это задел на два года, и его надо увеличить на 50–60 млн кв. м для выполнения указа президента о вводе 120 млн кв. м жилья в 2024 г. В 2022 г. должно быть «в стройке» не менее 150–160 млн кв. м, сказал замминистра. «Но если не будет прямых бюджетных вливаний в инфраструктуру, мы не сможем увеличить объем жилищного строительства», – подчеркнул он.