Жилищное строительство в России начало снижаться

С 1 июля 2019 г. площадь многоквартирных домов, находящихся в стадии строительства, уменьшилась примерно на 18%, а количество застройщиков сократилось на 14%. Таковы данные Единой информационной системы жилищного строительства на портале наш.дом.рф. Уменьшение количества строящихся домов связано с высоким уровнем ввода жилья в 2019 г. – более 43,5 млн кв. м многоквартирных домов, объясняет представитель Дом.РФ. По его словам, в системе учитываются проекты, по которым получено разрешение на строительство и опубликована проектная декларация; между двумя этими процессами в среднем проходит от 4 до 6 месяцев. Соответственно, темпы строительства могут отражаться в системе неравномерно.

Участники рынка уверены, что дело не только в лаге между размещением документации застройщиками, но и в падающих объемах строительства из-за реформы отрасли. С 1 июля прошлого года отрасль перешла на работу по счетам эскроу, когда деньги покупателей квартир размещаются в банках до завершения строительства.

Цифры на 1 июля 2019 г. отражают высокую девелоперскую активность в предыдущие периоды, когда застройщики готовились к реформе и создавали большой задел на будущее, комментирует управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский. Компании активно получали новые разрешения на строительство, спешно выводили новые проекты, стремились достигнуть их 30%-ной готовности и продать 10% квартир, чтобы получить возможность продолжить продавать квартиры по договорам долевого участия. Эта статистика отражает тренд на сжатие рынка после завершения строительного цикла по полученным ранее разрешениям, соглашается младший директор «Эксперт РА» Николай Власов.

В отрасли стремительно растет количество банкротств, указывает Власов. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в 2019 г. банкротами признано 184 застройщика, которые возводят 839 домов площадью 3,96 млн кв. м. Банкротятся небольшие компании. Причин тому несколько, считает Власов: уменьшающаяся маржа из-за стагнации спроса и роста себестоимости; ужесточение требований банков к выдаче кредитов и удлинение финансового цикла застройщика из-за замораживания поступлений от покупателей на счетах эскроу. В итоге примерно половина регионов в стране характеризуется околонулевой или отрицательной рентабельностью жилищного строительства.

Жилья действительно строится меньше. Но некорректно делать вывод, что это эффект исключительно банкротства застройщиков, считает вице-президент Сбербанка Сергей Бессонов. Просто новые проекты выводятся на рынок медленнее. Что объясняется как ожиданием более благоприятных условий, так и корректировкой проектов с учетом изменений на рынке.

Скорее часть объектов введена в эксплуатацию и больше в этой статистике не отражается, полагает он. Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая связывает сокращение строительства с сезонным фактором: как правило, 30–40% ввода жилья приходится на последний квартал.

Еще полгода назад в стадии строительства находилось 130 млн кв. м, сегодня – чуть больше 100 млн кв. м, при этом порядка 40% этого объема приходится на Московскую и Санкт-Петербургскую агломерации, указывает гендиректор РАСК Николай Алексеенко. А для того чтобы достичь в 2024 г. целевого показателя нацпроекта «Жилье и городская среда» – 120 млн кв. м жилья в год, нужно к 2021–2022 гг. иметь портфель текущего строительства на уровне около 155–160 млн кв. м.

Строительство жилья будет расти по мере адаптации отрасли к проектному финансированию и начала новых проектов, ввод которых будет запланирован на 2022–2023 гг., уверен представитель Дом.РФ. Реформа отрасли повысит защищенность людей от мошенничества, но приведет к консолидации и укрупнению рынка, уменьшению предложения на рынке, уверен Власов: «Сокращение количества застройщиков и текущего строительства уже свидетельствует о начале этого процесса».

Снижение строительства может привести к росту цен на жилье, предупреждает Алексеенко. Ипотека становится доступной, властями запускаются различные госпрограммы поддержки семей. «Это повышает спрос на недвижимость. Если на рынке в ближайшее время не сформируются условия для запуска новых проектов, то на фоне снижающегося предложения мы получим рост цен на недвижимость, который сведет на нет все программы по повышению доступности жилья», – уверен он.