Управляющий БЦ «Ситидел» продал проект реконструкции Кудамм-каре в Берлине

Российская компания Prime Property Management продала проект многофункционального центра Fürst – его планировалось построить в рамках реконструкции комплекса Кудамм-каре в самом центре Берлина. Об этом «Ведомостям» рассказал гендиректор Prime Property Management Ярослав Коцюба.

Покупателем, по словам Коцюбы, стала фирма Ionview Holdings израильско-немецкого бизнесмена Амира Дайана. На сайте созданного Дайаном фонда Vivion (управляет активами на 2,9 млрд евро) сказано: в январе фонд приобрел 89,9% долей в проекте международного уровня в самом центре Берлина. Запрос в Vivion остался без ответа. Газета Immobilien Zeitung со ссылкой на свои источники пишет, что этот актив – Fürst.

Кудамм-каре был построен на бульваре Курфюрстендамм в районе Шарлоттенбург в 1969–1974 гг. Комплекс изначально включал 23-этажное офисное здание, торговый центр, театр и бункер, который использовался под экспозицию музея «История Берлина».

В 2014 г. Кудамм-каре был приобретен Prime Property Management, а инвесторами в равных долях выступали структура российского бизнесмена Михаила Опенгейма и немецкая компания Elleke VV19. Стороны планировали вместе с девелопером Cells Bauwelt реконструировать объект уже под названием Fürst с увеличением его площади до 100 000 кв. м. Они получили всю разрешительную документацию на новый проект и выставили его на продажу.

Prime Property Management известна прежде всего как управляющая компания нескольких крупных московских бизнес-центров. Среди них – «Ситидел» на Земляном Валу и «Квадрат» на ул. Верейской.

Опенгейм – соучредитель картинной галереи Artstory. Газета «Коммерсантъ» называла его также коллекционером редких моделей автомобилей. Однако немецкие СМИ в 2014 г. связывали его с находящимися под санкциями Евросоюза бизнесменами Аркадием и Борисом Ротенбергами и называли его владельцем девелоперской компании Lenhart Global.

Федеральная антимонопольная служба в 2012 г. сообщала, что Lenhart Global аффилирована с фирмой Milasi Engineering, которой до 2014 г. принадлежали активы Ротенбергов. Коцюба и представитель Ротебергов связь последних с Опенгеймом отрицают.

По словам Коцюбы, Lenhart Global подала в московский арбитражный суд исковое заявление к ФАС с требованием опровергнуть информацию об аффилированности ее со структурами Ротенбергов. Сейчас данные об аффилированности на сайте ФАС отсутствуют.

Опенгейм сообщил «Ведомостям», что никогда не был знаком с Ротенбергами и не был их партнером. По его словам, по этому поводу он обращался с исками к немецким СМИ в местный суд, где давал показания под присягой, что не связан с Ротенбергами. В итоге суд обязал СМИ удалить все публикации с неправдивой информацией, говорит Опенгейм. По словам Коцюбы, проект Fürst был приобретен у Национального банка Ирландии и финансировался с привлечением кредита Bayern LB: они провели проверку сделки на соответствие законодательству.

Немецкие СМИ писали, что инвестор приобрел Кудамм-каре за 170 млн евро. Человек, близкий к участникам сделки, утверждает, что инвесторы на самом деле заплатили за комплекс 155 млн евро, из которых 100 млн евро – кредит Bayern LB.

Объект с 2014 г. конечно вырос в цене, но также выросли и затраты на строительство, поэтому особо заработать на нем не удалось – «остались при своих», уверяет Коцюба. Услуги подрядчиков за последние пять лет сильно подорожали, а ставки аренды коммерческой недвижимости росли куда меньшими темпами, поэтому экономические показатели проекта ухудшились, подтверждает Опенгейм. Усугубили ситуацию, по его словам, и задержки со строительством проекта из-за судов в Германии, поэтому было решено его продать.

Похожие причины называют и опрошенные «Ведомостями» консультанты. Проект Fürst предполагал довольно существенную торговую составляющую, но из-за серьезной конкуренции найти арендаторов не так уже и просто, говорит гендиректор CBRE Владимир Пинаев.

За последние несколько лет стоимость строительства и услуг генподрядчиков в Германии действительно сильно выросла, подтверждает директор департамента рынков капитала Cushman & Wakefield Алан Балоев. В этой связи, по его словам, экономика девелоперских проектов сильно изменилась: многим компаниям выгодней продать проекты, чем заниматься их строительством. Тем более что проект в самом центре Берлина сопряжен с дополнительными рисками – получение новых согласований, увеличение сроков строительства и т. д.