Почти две трети дорогих жилых комплексов введены в эксплуатацию

Премиальное жилье в столице в этом году в целом стоит дороже, чем в прошлом. Причина проста: половина представленных на рынке комплексов построены, девелоперы постарались максимально завершить их перед переходом рынка на проектное финансирование и не прогадали. 

К предложению новостроек классов премиум и de lux в Savills относят объекты стоимостью от 400 000 руб. за 1 кв. м, в Penny Lane Realty – от 700 000. По обобщенным данным опрошенных «Ведомостями» экспертов, всего в этой категории чуть более 5000 лотов, больше трети из которых – элитные. В более дорогом сегменте преобладают апартаменты, в чуть более демократичном премиальном квартир и апартаментов примерно пополам.

По статистике Kalinka Group, в III квартале продажи велись в 68 проектах в границах ЦАО, за его пределами – в шести. Хамовники и Пресненский район держат лидерство по объему такого предложения (данные Savills), из «нецентровых» районов с дорогим жильем выделяются Раменки.

Большинство экспертов называют рынок московского дорогого жилья в его нынешнем состоянии «насыщенным и разнообразным по форматам». Предложение – «почти на пике». «Почти» – потому что по сравнению с прошлым годом предложение уровня de lux уменьшилось (примерно на 10%) в основном из-за того, что пополнялось клубными домами с небольшим количеством квартир, что, по оценке аналитиков Capital Group, не компенсировало убыль от продаж. В Knight Frank считают, что небольшие проекты составляют более половины элитного сегмента (56%). 

46% дорогих жилых комплексов (данные Kalinka Group) введены в эксплуатацию (и в 40% проектов есть квартиры и апартаменты с отделкой). В Savills считают, что готовых даже больше – две трети, остальные возведены более чем наполовину и лишь немногие дома находятся на начальном этапе строительства. В премиальном сегменте некоторые проекты изначально разрабатываются с учетом продаж на высокой стадии строительства, объясняет директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева. И такой подход становится все более распространенным. Благодаря чему клиенты вживую оценивают, например, видовые характеристики, от которых зависит наценка. 

Премьеры года

Всего, по данным «Донстроя», в этом году на рынок старой Москвы было выведено 15 новых проектов (6 в классе de lux и 9 – премиум). Сама компания представила премиальную «Реку» на западе Москвы (112 квартир и 3 пентхауса, цены – от 380 000 за 1 кв. м).

Эксперты выделяют также комплекс брендированных резиденций The Residences at Mandarin Oriental, Moscow (проект Capital Group), клубный дом Stoleshnikov, 7 («ВМС девелопмент»), Cameo Moscow Villas от Stone Hedge на Долгоруковской. «Виллы в центре города – это достаточно уникальное явление», – объясняет коммерческий директор Glincom Иван Татаринов. Из 17 вилл комплекса 9 уже проданы. 

Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России, отмечает проект Bulgari Hotel & Residences Moscow в 300 м от Кремля на Большой Никитской улице с сервисом отеля Bulgari. 

Руководитель направления новостроек департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Юрий Щербаков говорит, что до конца года, возможно, откроются продажи в ЖК «Большой Толмачевский, 5» от Sminex, «Калошин, 6» от «БЭЛ девелопмента», комплексе апартаментов на Ильинке от «Интеко», Titul от АО «Центр-инвест». В Kalinka Group к этому списку добавляют еще и «Царев сад».

Устояли перед реформой

С точки зрения большинства экспертов, на премиальный рынок реформа долевого строительства повлияла не так сильно, как на сегмент массового жилья. «Многие девелоперы давно уже строили элитные проекты на собственные средства или продавали квартиры в уже готовых комплексах», – объясняет Щербаков. Сейчас восемь проектов продаются через эскроу-счета, по данным Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум»: это Spires, «Река», Chkalov, «Данилов дом», «Поклонная, 9», White Khamovniki, Savvin River Residence и Cameo Moscow Villas. 

Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank, подсчитал, что лишь 7% квартир в элитных новостройках продается с использованием эскроу-счетов и 25% в премиум-классе (с учетом всех корпусов в продаже). 

Обеспеченные покупатели так же, как и покупатели массового жилья, проявляли повышенный энтузиазм, опасаясь роста цен после 1 июля. По наблюдениям Алексея Фоменко, председателя совета директоров ГК «Трансстройинвест» (девелопер комплекса апартаментов «Софийский»), I квартал года был непривычно активным. «Сейчас ощущается снижение спроса: если сравнивать III квартал прошлого года и этого, то количество реализованных лотов в целом по рынку – 250 и 190 соответственно», – говорит Фоменко. 

«Если сравнивать только первые кварталы, то количество ДДУ превзошло показатели аналогичного периода прошлого года в 2,5 раза. Мы связываем это с выходом на рынок долгожданных хороших проектов», – отмечает Щербаков.

Можно наблюдать и первую реакцию клиентов на новую финансовую модель. Безопасная сделка с эскроу-счетом привлекает покупателей, которые вкладывают в строительство большие суммы, по мнению Натальи Козловой, коммерческого директора Tekta Group, еще и с инвестиционными целями. Но есть примеры обратного. Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева рассказала, что один из клиентов, узнав, что из-за введения эскроу-счетов застройщик поднял стоимость на 10–15% – тогда как сам клиент еще рассчитывал выторговать скидку в 10%, – в итоге отказался от сделки. «С одной стороны, покупатели позитивно реагируют на введение эскроу-счетов как на дополнительную защиту для себя. С другой – часть из них теперь вынуждена искать более бюджетные варианты или откладывать сделку. Кроме того, защита не является полной. Зарезервированные суммы могут вернуться через год, два, три без учета инфляции», – заключает Румянцева. К тому же Агентство по страхованию вкладов в случае краха банка покрывает из суммы, зарезервированной на эскроу-счете, лишь 10 млн руб., что несопоставимо со стоимостью квартир на премиальном рынке.

Но пока основная масса дорогих квартир и апартаментов продаются по старым схемам. «За последние годы накопилось много качественного предложения, оно превосходило и продолжает превосходить спрос, – замечает Щербаков, но добавляет: – Насколько его хватит – сказать сложно». 

Новые проекты появляются в разных районах Москвы и по привлекательным на начальных этапах строительства (и в период закрытых продаж) ценам, и это, по мнению Халина, способствовало росту активности покупателей. По данным Savills, за 10 месяцев 2019 г. в премиальных новостройках Москвы суммарно было продано более 800 квартир и апартаментов, что примерно на треть выше показателей прошлого года. 

Девелоперы довольны ситуацией. Темпы продаж в наиболее успешных проектах сохраняются на уровне прошлого года, говорит Козлова. В Spires это девять квартир в месяц, что для премиального сегмента «очень высокие темпы», добавляет она. Среди проектов – лидеров по количеству сделок в III квартале аналитики Kalinka Group называют «Садовые кварталы» в Хамовниках, The Book на Новом Арбате, Barrin House на Малой Пироговской, ЖК «Жизнь на Плющихе», «Резиденция Тверская». Однако эксперты не исключают, что спрос, уже упавший после всплеска в первых кварталах года, постепенно пойдет на убыль. А цены уже приблизились к пределам возможностей покупателей, считает Козлова.

Средняя цена 1 кв. м премиального жилья колеблется от 520 000 до 750 000 руб. и растет на 5–6% за год. От 1 млн руб. начинаются цены на проекты класса de luxe и здесь рост цен более значительный, на 18–19%, по данным опрошенных экспертов. Среди причин в аналитическом центре Irn.ru называют высокий спрос в преддверии реформы 214-ФЗ, изменение структуры предложения (первыми раскупают более доступные лоты), повышение стадии готовности домов и появление более дорогих проектов. Например, в Stoleshnikov 7 метр в среднем стоит 1,88 млн руб. Новые проекты выходили по более высоким ценам, чем годом ранее, отмечают в Kalinka Group. По данным Соловьева, в III квартале 2019 г. заключено 25 сделок на более чем 200 млн руб. против 17 за аналогичный период прошлого года.

Комнат больше, ремонт лучше

Больше половины проданных квартир – 3–4-комнатные, замечает Алексей Игошин, гендиректор Homeapp. По наблюдениям Фоменко, в III квартале 2018 г. покупатели рассматривали минимальные лоты от 43 кв. м, сейчас – минимум 70 кв. м или больше. Многие выбирают семейные квартиры, 100–180 кв. м. Татаринов замечает, что в проекте Sinatra клиенты раскупают апартаменты от 80−90 кв. м, тогда как студии и небольшие апартаменты до 50 кв. м «практически не пользуются особым спросом». 

Клиенты ценят уникальные локации и виды и обращают внимание на качество начинки – высокотехнологичное инженерное оборудование, которое обеспечивает вентиляцию, увлажнение воздуха, формирует особый микроклимат и регулирует температурный режим.

Трендом этого года можно считать проекты с отделкой. Растет и предложение готового к заселению жилья, и спрос на него. Более половины квартир и апартаментов в объектах, которые начали продавать в течение трех кварталов 2019 г., предлагались уже с финишной отделкой. И каждый третий проданный лот в январе – сентябре был с отделкой (годом ранее показатель не превышал 23% от общего объема сделок), сравнивает Соловьев. 

В Savills прогнозируют рост популярности домов клубного формата. Таких уже более 70% среди проектов на рынке самого дорогого жилья, и они распроданы на 50–60%. А директор по продажам Insigma Group Ирина Лосева отмечает как особенность проектов 2019 г. и «коллаборацию с дизайнерами с мировым именем», которые создают интерьеры – вплоть до мелочей – для премиальных квартир. 

Больше станет проектов реконструкции. По данным Халина, в прошлом году их было девять, а в середине этого года уже продавалось на первичном рынке 16. В городе мало свободных участков для строительства, но хватает промышленных зданий и старинных особняков в привлекательных местах, объясняют эксперты. К тому же у таких объектов есть почитатели, которые готовы доплачивать за уникальность и связь с историей.