Премиальное жилье по ипотеке покупают чаще

Для экономных покупателей московские девелоперы строят жилища по 11 кв. м, а клиенты с миллионными бюджетами все чаще посещают банки, чтобы взять кредит на квартиру. Суммы сделок в сегменте дорогого жилья у ВТБ колеблются в диапазоне 40–50 млн руб., у Сбербанка в среднем равны 50 млн руб. (при стоимости приобретаемой недвижимости в 73 млн руб.). Для сравнения: среднестатистический размер ипотечного кредита в России в 2019 г. составил 2,2 млн руб., за восемь месяцев текущего года он – благодаря Москве – увеличился на 200 000 руб. (расчеты НКР, данные Банка России).По оценке Юрия Щербакова, руководителя направления новостроек департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty, сделки с ипотекой в дорогом сегменте сейчас делятся поровну между вторичным и первичным рынком. Практически сведена к нулю ипотека на загородные дома: банку сложно оценить такой актив и просчитать риски. 

Ипотеку на сумму от 30 млн руб. преимущественно оформляют жители Московского региона и Санкт-Петербурга, покупая недвижимость с первоначальным взносом в 40% (данные ВТБ). Средний срок займа составляет 15 лет, но кредит обычно гасится вдвое быстрее. У Сбербанка в 2017 г. прошло 20 сделок с дорогим жильем, в 2018 г. – 41 сделка, в 2019 — 36 (данные Сбербанка).

Кто берет

Типичный портрет элитных покупателей: семейные люди 35–55 лет с доходом более 1 млн руб. в месяц. Среди них помимо бизнесменов и топ-менеджеры госкорпораций, инвестбанкиры, госчиновники, и российские шоу-звезды. За ипотекой они идут и чтобы избежать ненужных вопросов у надзорных органов, и чтобы повысить класс приобретаемой недвижимости, говорят брокеры Knight Frank. По их наблюдениям, еще пять лет назад покупки в кредит в элитном сегменте были единичны, клиенты предпочитали расплачиваться сразу либо воспользоваться беспроцентной рассрочкой застройщика, то сейчас покупки по ипотеке – стабильно растущий тренд в высокобюджетном сегменте.

По словам Натальи Козловой, коммерческого директора Tekta Group, еще один «пласт» элитных заемщиков, – это владельцы бизнеса, которые не хотят выводить деньги из собственных проектов. У российских бизнесменов сбережения не всегда хранятся в рублях, добавляет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»: купленный когда-то по 77 руб. за евро миллион «на черный день» деловому человеку совсем не хочется сейчас конвертировать в рубли по курсу 71 к одному для покупки вдруг понадобившейся квартиры.

Как берут

Ставка по кредиту что для дорогого жилья, что для дешевого одинаковая, например, в Сбербанке она составляет в среднем 9,7%, минимум 9,1% годовых в рублях (с учетом дисконта для зарплатных клиентов) для покупок на вторичном рынке или 7,6% на новостройки (по совместным с девелоперами программам). «Рассчитать средний размер кредита едва ли возможно – настолько велики различия как в стоимости дорогого жилья, так и в условиях предоставления ипотеки», – говорит Литинецкая. Чем дороже и специфичнее объект, тем больше требования банка к размеру первоначального взноса. Но бывают и послабления для клиентов, отмечает Наталия Кузнецова, гендиректор агентства «Бон тон»: «Банк может снизить ставку по ипотеке, например на 1%, если заемщик согласится открыть у кредитора зарплатные счета либо заключит договор на расчетно-кассовое обслуживание своей компании». Анастасии Суханцевой, заместителю гендиректора по маркетингу «Башни Федерация», известны случаи, когда вип-клиенты банков получали деньги на квартиры по ставке рефинансирования (в ноябре 2019 г. она составляла 6,5% годовых, опустившись с декабря 2018 г. на 1,25 п. п.). 

Как правило, все заемщики стараются погасить задолженность досрочно, единодушны опрошенные «Ведомостями» риэлторы и банкиры. «В данном случае ипотека используется, скорее, как инструмент перераспределения денежных потоков. Покупателю в данный момент выгоднее взять кредит, через какое-то непродолжительное время он может полностью расплатиться с банком», – указывает Владимир Каширцев, гендиректор «Азбуки жилья».

«В отдельных случаях сумма кредита превышает 120 млн руб., а иногда может составить всего 2–3 млн руб.», – делится наблюдениями Наталья Мясоедова, руководитель отдела ипотечного кредитования Capital Group. Небольшие – по меркам элитного рынка – суммы обычно берут при совершении импульсных покупок: такие, уверяет Мясоедова, случаются и сейчас, в эпоху рационального потребления. Покупатели могут доплатить за лучший вид или за большую площадь: чтобы не копить и не откладывать, такие клиенты идут в банк за недостающей в момент покупки суммой, которую затем могут вернуть кредитору досрочно. Кредиты в несколько десятков миллионов, как правило, тщательно обдумываются: заемщики просчитывают размер переплат и дополнительные сопутствующие расходы (например, личное страхование или другие виды страховок). У Capital Group сроки кредитов варьируются от восьми до 20 лет. Самые популярные (их берет почти 37% заемщиков) – это кредиты сроком на 8–15 лет.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «Миэль – сеть офисов недвижимости», отмечает, что сейчас в премиальном сегменте чаще всего совершаются сделки в диапазоне 40–50 млн руб., соответственно, средний размер ипотечного кредита обычно не превышает 20 млн руб. Одна из причин состоит в том, что для кредита свыше 15–20 млн банк требует от заемщика повышенный первоначальный взнос, а не «стандартные» 30%. «Покупатели элитной недвижимости максимально рационально подходят к ее приобретению, зачастую у них есть план по досрочному погашению кредита путем продажи других активов», – отмечает Тихонова.