Охотники за трофейной недвижимостью не всегда руководствуются инвестиционной логикой
Разброс цен – от нескольких миллионов долларов, евро или фунтов до нескольких сотен миллионов
Одну из квартир, в которой жил Пушкин в Петербурге, выставили на продажу за 55 млн руб. – по московским меркам немного за 100 кв. м, но это в 3 раза дороже, чем такие же квартиры в этом же доме. Такова наценка за имя знаменитого владельца. Пресса тут же отнесла квартиру к категории трофейной, хотя эксперты рынка недвижимости в этом сомневаются.
Почти одновременно с квартирой Пушкина на продажу (после реконструкции) выставили замок Сетон (Seton Castle, на фото) в Шотландии: 11 спален, 5,4 га собственной территории, ручей, парковая зона и вертолетная площадка, но главное – «замок построен с использованием камня из Дворца Сетон (Seton Palace), который считался любимой резиденцией шотландской королевы Марии I Стюарт», сообщает в пресс-релизе компания Savills. Стартовая цена – $9,667 млн. И тут эксперты не сомневаются: это настоящая трофейная недвижимость.
Управляющий партнер Savills в России Александр Шаталов уточняет: единого определения трофейной недвижимости, как и сегмента рынка, который кто-либо измерял бы количественно или в денежном выражении, нет. Но есть термин passion investments, напоминает директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын: активы, которые им обозначают, – это предметы искусства, часы, яхты, автомобили, дома. «Мы говорим о коллекционных продуктах, аукционных лотах, антиквариате, чем-то не имеющем аналогов и фиксированной цены. Если чиновники решат выставить на продажу Кремль – это будет как раз тот случай», – шутит эксперт.
К трофейным довольно субъективно относят уникальные в силу сочетания расположения, видов, архитектуры или исторической ценности объекты (или особого уровня отделки, комфорта, сервиса и т. д.), обладание которыми можно сравнить с обладанием произведениями искусства. Это то, что подчеркивает статус и уровень жизни владельца, описывает управляющий партнер Smolenka Estate Елена Лашкул. «Не просто инвестиция, а своего рода фетиш», – говорит Колосницын.
Торг уместен
По словам Шаталова, ни один эксперт еще не сумел назвать границы цен в данном случае: «Разброс – от нескольких миллионов долларов, евро или фунтов стерлингов до нескольких сотен миллионов». Цену определяют лишь возможности покупателя и готовность владельца с ним согласиться, говорит Колосницын. Одна из недавних сделок – продажа в августе поместья Les Cedres во Франции, на знаменитом Saint-Jean-Cap-Ferrat, за 200 млн евро, рассказал Шаталов. Долгое время Les Cedres считалось самым дорогим объектом недвижимости в мире. Его первым хозяином был король Бельгии Леопольд II (1835–1909), затем усадьбу приобрел Александр Марнье-Лапостоль в 1924 г., и в течение 80 лет семья выращивала здесь тысячи экзотических растений, которые до сих пор заполняют ботанический сад площадью 14 га. На продажу «Кедры» выставила в 2016 г. компания Campari Sociеtе des Produits Marnier Lapostolle.
«Громкая фамилия бывшего знаменитого жильца не всегда помогает в продажах, потому что качество подобной недвижимости разное и любителей таковой у нас мало. История про продажу квартиры Шостаковича на Петроградской стороне всплывает с заметной регулярностью. В январе 2019 г. она выставлялась почти за 40 млн руб. – для шестикомнатной квартиры на 240 кв. м это совсем не много. В Петербурге достаточно таких квартир «с историей», их сложно продать. Может быть, и квартира хорошая, и Пушкин там творил, но, если по соседству живут алкоголики, едва ли захочется ее покупать. Ты ведь не можешь быть спокоен за весь дом. У нас то, что это «квартира Пушкина», просто забывалось, и атмосферу того времени собственники почти никогда не стремились сохранить».
Летом этого года CEO Amazon и самый богатый человек мира Джефф Безос за $80 млн приобрел в новом кондоминиуме 212 5th Avenue три квартиры, в том числе пентхаус, рассказали в Sotheby’s International Realty. В общей сложности три резиденции занимают четыре этажа (более 1500 кв. м). Трехуровневый пентхаус – 10 000 квадратных футов (930 кв. м), с террасой в 5700 квадратных футов (530 кв. м) – считался самой дорогой резиденцией в нижней части Манхэттена. Изначально за него просили $73,8 млн, но постепенно цена дошла до $58 млн.
Хедж-фонд Citadel заплатил 95 млн фунтов стерлингов за лондонский особняк Carlton Gardens (20 000 кв. м), в котором во время Второй мировой войны жил и работал Шарль де Голль. Изначально за объект просили на 30 млн больше. «Но определить рыночную цену у такого дома невозможно, поскольку у него нет арендных перспектив и рассчитать доходность по классическим методам не получается», – говорит эксперт Prian.ru Филипп Березин. По его словам, приобретение таких объектов не всегда объясняется обычной инвестиционной логикой: «Заработать на сдаче в аренду практически нереально. Зато практически всегда на статусный объект найдется следующий покупатель». Но подобные объекты редко меняют владельцев, говорят в Moscow Sotheby’s International Realty. Чаще всего их покупают ценители/коллекционеры, которые хотят именно обладать трофеем.
Цены могут немного снижаться, но это происходит не часто, и снижение это, в принципе, всегда незначительно – например, премиальная недвижимость в центре Лондона за последние пять лет подешевела на 20%, а трофейные объекты в центре британской столицы – лишь на 1,5%, сравнивает Шаталов.
Новостройка как трофей
Директор по развитию RD Management Дмитрий Никоноров говорит, что в мире существует несколько «центров притяжения» для охотников за трофейной недвижимостью. В Нью-Йорке это район Центрального парка, в Лондоне – окрестности Букингемского дворца. И в любом случае это штучный товар.
«Списка трофеев» быть не может, уверен Колосницын: все, что есть на рынке в свободном доступе, до этого статуса не дотягивает. «Увы, сегодня охота на трофеи ведется не на российском рынке недвижимости, хотя нередко их предлагают в том числе и нашим олигархам, – говорит он. – Определенный субрынок все же существует, и наполняется он не только «антиквариатом». Это могут быть и современные особняки, построенные в уникальном месте, созданные известными архитекторами, квартиры в самых престижных районах, описывает Шаталов. Например, One Hyde Park (построен в 2011 г.) в Лондоне, по его мнению, смело можно отнести к данной категории. Набор сервисов для жильцов до сих пор является непревзойденным, и цены на лучшие квартиры в этом доме (всего их 86) удержались на докризисном уровне, несмотря на Brexit. Застройщик реализовал некоторые лоты по рекордной цене от 80 000 фунтов за 1 кв. м. Сейчас Savills продает двухуровневую квартиру с тремя спальнями на 412 кв. м, с видами на Гайд-парк за 29,5 млн фунтов стерлингов (чуть более 70 000 фунтов за 1 кв. м).
В Москве, по мнению консультантов, трофейными обещают стать The Residences of Mandarin Oriental напротив Кремля от Capital Group, «Кузнецкий Мост 12 by Lalique» от KR Properties, Bvlgari Hotel & Residences Moscow на Большой Никитской улице от Wainbridge. Уже построен элегантный Noble Row в Хилковом переулке, компания APD позиционировала комплекс из шести пятиуровневых резиденций как трофейную недвижимость вполне справедливо, считает Колосницын, учитывая расположение на «Золотой миле» и эксклюзивные интерьеры от Ralph Lauren Home.
По его мнению, любой отреставрированный особняк в центре имел бы куда больше оснований называться трофейным, чем многие по праву дорогие новостройки. «Но девелоперам невыгодно заниматься реставрацией в чистом виде, вкладывать миллиарды, делать продукт, на который потом покупателя придется искать годами, – рассказывает эксперт. – Вот почему мы имеем вполне доступные объекты в реконструированных старинных домах, а трофей получили в виде новостройки. Да, мы можем найти в базе особняк, выставленный на продажу, но вряд ли он поразит воображение внутренним убранством, можем найти объект с историей, но покупателю придется самому доводить его до ума. Дом, который стоит в экспозиции несколько лет и никому не нужен, вряд ли попадает в категорию коллекционной недвижимости». При желании и финансах сейчас в Москве можно создать действительно трофейный объект, считает он, но «гарантировать, что его оторвут с руками» эксперт не берется.
Для налоговой разницы нет
С точки зрения российского налогового законодательства трофейная недвижимость ничем не отличается от обычной. «Признание объекта недвижимости трофейным – вещь субъективная, утвержденных критериев не существует. Во многом на стоимость такого объекта может повлиять и готовность конкретного покупателя во что бы то ни стало стать ее владельцем, невзирая на объективные факторы, влияющие на формирование рыночной цены, – говорит руководитель практики налогового консультирования МЭФ PKF (входит в состав международной аудиторско-консалтинговой сети PKF International) Клара Воробьева. – Собственник недвижимости, расположенной на территории РФ, независимо от гражданства платит налог на имущество физических лиц (ст. 401 НК РФ), налоговой базой выступает кадастровая стоимость объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости».
Особенный актив
В сегменте коммерческой недвижимости трофейными могут быть штаб-квартиры крупных компаний, офисные особняки и гостиницы в исторических или знаковых зданиях. Здесь покупатели в большей степени следуют инвестиционной логике. Шаталов приводит примеры: универмаг Harrods в Лондоне, в районе Knightsbridge, считающийся одним из самых больших (90 000 кв. м, построен в 1903 г.) и модных универмагов в мире, был продан катарскому фонду Qatar Holding за 1,5 млрд фунтов. Штаб-квартира British Telecom (BT) на 81 Newgate Street, EC1, в Лондоне, напротив Лондонской фондовой биржи, рядом с собором Святого Павла, продана за 209,55 млн фунтов стерлингов. Здание площадью 28 000 кв. м построено в 1984 г. BT остается арендатором на 30 месяцев, и затем в здании может быть проведена реконструкция.
Директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова считает, что в России доля трофейной недвижимости сопоставима с общемировыми показателями – 1–2% предложения. Это знаменитые отели – «Националь», «Метрополь», The Ritz-Carlton в Москве или «Астория», «Гранд отель Европа» в Петербурге, премиальные бизнес-центры, такие как «Романов двор», расположенные в исторических и реконструированных зданиях. Примером архитектурного трофея можно считать БЦ «Доминион», построенный по проекту Захи Хадид. В перспективе таковыми могут стать небоскребы в «Москва-сити»: башни делового центра – уникальные архитектурные объекты, которые ценны технологичностью, а не возрастом, объясняет Широкова. Высокий статус консультанты также готовы присвоить офисным «Белым садам» и «Белой площади», торговым центрам «Метрополис» (Москва) и «Галерея» (СПб), «Невской ратуше» в Петербурге.
«Как и в случае с жильем, для трофеев рынка коммерческой недвижимости цена определяется особым отношением со стороны покупателей и продавцов. Но можно говорить о ставке капитализации: если для обычных объектов это 8–10%, то для трофейного актива – 3–5%», – уточняет Широкова. «При среднерыночных ставках для гостиниц Нью-Йорка в 7–8% трофейные активы продаются со ставками 2–4%, – приводит пример замруководителя департамента гостиничного бизнеса JLL Маргарита Найштут. – Аналогичные показатели и на европейских рынках». Это стабильное, долгосрочное и имиджевое вложение.