Какие технологии помогут девелоперам строить быстрее

Переход на проектное финансирование, которым рано или поздно всем девелоперам придется заменить бесплатные деньги дольщиков, заставит строить быстро и максимально оптимизировать затраты.

К тому же сейчас темпы строительства – одна из ключевых характеристик, по которым покупатели выбирают проект, говорит Роман Лябихов, гендиректор ГК «Атлант» (компания в 2017 г. отделилась от структур «Лидер групп»). И покупатели эти весьма чувствительны к цене, по крайней мере в массовом сегменте.

Ксения Баландина, ведущий преподаватель кафедры менеджмента недвижимости ИОМ РАНХиГС при президенте РФ, управляющий партнер «Vertex групп», обратила внимание на то, что с нарушением сроков сдается почти половина новостроек в Москве, – а в новых условиях это «смерти подобно». По данным «Метриума», по итогам 2018 г. сроки ввода были перенесены в 45% новостроек, возводимых на территории столицы. 

Цифровые помощники

Ускоряться можно, совершенствуя управление, – сейчас, по словам Алексея Поплавского, координатора экспертно-аналитического центра Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ, из-за ошибок менеджмента строительный бизнес несет миллиардные потери и, как правило, большинство просчетов допускается в самом начале строительства. Но инновации, с которыми девелоперы готовы иметь дело, – это разного рода гаджеты или, например, мобильные приложения для жильцов, элементы умного дома, которые несложно внедрять и удобно рекламировать для увеличения скорости продаж. По словам Ольги Гусевой, сопредседателя экспертного совета по инновациям РГУД, технологии работы с большими данными (big data), информационного моделирования зданий (BIM) внедряются медленно. Павел Брызгалов, директор департамента развития продукта ГК ФСК, считает, что отрасль не готова: раньше, например, экспертиза не принимала проекты с использованием информационной модели. Сейчас отношение на уровне властей меняется. Например, выступая на Форуме лидеров рынка недвижимости газеты «Ведомости» в конце октября, руководитель стройкомплекса Москвы Марат Хуснуллин заявил, что все проектировщики и строители перейдут на BIM-технологи уже с 2020–2021 гг. С 2020 г. компании не смогут подать документы на участие в тендере, если проектирование велось без информационного моделирования зданий, сказал он. 

Строительная отрасль достаточно консервативна, признает вице-президент «Галс-девелопмента» Андрей Чернуха, но игнорировать прогресс означает терять конкурентоспособность и прибыль.  

Технологию информационного моделирования «Эталон» использует с 2012 г., рассказал Максим Берлович, глава московского территориального управления группы, а недавно приступил к внедрению на столичных объектах системы контроля TraceAir. Платформа создает динамическую 3D-модель строительной площадки, полученная цифровая копия накладывается на проект, схему участка, план организации рельефа, что позволяет контролировать объемы выполненных работ и выявлять ошибки. Использование TraceAir помогает кратно снизить сроки и стоимость работ в сравнении с традиционной методикой наземной геодезии, считают в компании. Например, построение цифрового облака точек для проектов комплексного развития территории «ЗиЛ-Юг» и Central Park в Москве общей площадью около 140 га занимает в среднем 3–5 дней. 

Работа в BIM позволяет еще на раннем этапе проектирования оптимизировать экономическую модель проекта, находить эффективные решения по срокам выполнения работ, стоимости строительства и проч., говорит Александр Ручьев, президент ГК «Основа». «Сити XXI век» полноценно использует BIM около пяти лет, ФСК и «Основа» – больше двух. По словам Ручьева, на основе BIM-моделей «Основа» создала экосистему управления проектами компании, инвестировав $1 млн. На разработку ушло около 1,5 года, процесс обучения персонала и разработки BIM-модели проекта занял около полугода. Пилотным проектом стал строящийся в Люберцах ЖК «Гоголь парк». «Мы сократили сроки проверки и приемки рабочей документации до одной недели, – говорит Ручьев, – уменьшили количество ее изменений в процессе строительства на 30%, повысили достоверность и прозрачность строительного контроля». BIM позволяет проектировать на 2–3 месяца быстрее, повысить качество проработки технологических решений и снизить сроки строительства в среднем на один-два месяца, а стоимость – на 10%, делится опытом Берлович. Важно, что применение BIM-технологии позволяет сократить количество возможных ошибок до 80% – и не тратить время на их исправление, добавляет Олег Гурьев, директор департамента девелопмента ГК «А101» 

Материальная зависимость

Решая задачу оптимизации затрат, застройщики стали обращать внимание на новые материалы. В 2016 г. «Донстрой» начал партнерскую программу с производителями стройматериалов и инженерного оборудования, соглашения уже заключены более чем со 130 компаниями, говорит заместитель гендиректора компании Андрей Багаев. Это дало эксклюзивный доступ к инновационным разработкам и возможность первыми внедрять их в свои проекты, отмечает Багаев. В работе: так называемые пустотообразователи Cobiax, модульные фасады, система струйной вентиляции, радиоканальные пожарные извещатели, система защиты электропроводки от искрения и др.

«На одном объекте в Твери мы начали сотрудничать с поставщиком новых керамзитных блоков, использование которых позволяет полностью отказаться от утеплителя при выполнении мокрого фасада», – рассказывает Сергей Самойленко, директор по девелопменту «РКС девелопмента». Штукатурить такие стены не надо, что, по расчетам застройщика, сократит сроки строительства примерно на месяц. Чтобы возводить в месяц 4–5 монолитных этажей вместо трех, ГК «Инград» использует бетонораспределительные стрелы и 1,5–2 комплекта опалубки, говорит вице-президент Григорий Звенигородский. 

Однако, как отметила Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group, хотя каждый девелопер постоянно мониторит рынок стройматериалов и инженерных решений, чтобы снизить себестоимость, их использование – это скорее перспектива, а не реальность в текущих проектах. Как объяснила Гусева, технологии внедряются на этапе проектирования, а не тогда, когда появились на рынке. Если производитель придет к застройщику, когда проект готов, последний вряд ли согласится терять время на перепроектирование. Преимущества не очевидны, а затраты вырастут, и не факт, что с подобными решениями можно будет пройти экспертизу. 

Учет и контроль

По словам опрошенных «Ведомостями» заказчиков, строить быстрее мешает неорганизованность субподрядчиков и невысокая квалификация рабочих. «Рынок строительного подряда в России обширен, но я бы не назвал его полностью цивилизованным», – формулирует распространенное мнение Лябихов. «Квалифицированные рабочие сегодня огромная проблема», – констатирует Самойленко. Несмотря на желание застройщиков ускорить строительство, использование в цепочке большого числа субподрядчиков не позволяет этого сделать, подтвердил Сергей Чемерикин, менеджер группы по оказанию услуг в сфере недвижимости Deloitte. Один из вариантов решения проблемы – сокращение числа субподрядчиков. Но, по его мнению, на российском рынке практически нет компаний, которые выполняли бы полный цикл производственных и строительно-монтажных работ. На практике каждый девелопер уже столкнулся с тем, что субподрядчики не выдерживают сроки, нарушают регламенты качества. Поэтому застройщикам не остается ничего другого, как контролировать их «всеми возможными способами». 

Например, в «Эталоне» за работой субподрядчиков следит специальная служба технадзора: ее сотрудники фиксируют все недостатки на площадке и в режиме реального времени направляют подрядчику предписания. То, на что раньше требовались день-два, теперь занимает 10–15 минут, рассказывают в «Эталоне». В А101 контролировать подрядчиков позволяет «платформа датацентричного управления». Например, при строительстве линейных объектов ситуацию на площадке можно оценить за один день и с большей точностью, чем при помощи обычных геодезических инструментов (с их помощью сбор и анализ данных с меньшего количества точек может занять до нескольких недель), говорит Гурьев. Ход работ также сравнивается с графиком с точностью до дня, отклонения от проекта обнаруживаются почти моментально. Можно контролировать действия подрядчиков, сравнивая фактический объем произведенных работ с проектом. За несколько месяцев опытной эксплуатации подобной платформы экономический эффект составил более 200 млн руб., подсчитали в А101. В «Основе» тестируют ряд наработок по контролю строительного процесса, управлению себестоимостью и повышению эффективности, рассказал Ручьев.

В «РКС девелопменте» пошли другим путем – на большие объекты привлекают двух, иногда и трех подрядчиков и ставят их параллельно, рассказывает Самойленко: «И подстраховка, и соревновательный эффект». Уход от генподряда дает 12–15% экономии от сметной стоимости, подсчитали в компании.

Другая культура

В США и Великобритании около 70% домов строится из стальных (модульных) конструкций, в ЕС – 29%, тогда как в России – около 3%, хотя возвести многоквартирный дом можно за несколько месяцев, а не за год-полтора, как из монолита, рассказывает менеджер по развитию продуктов ПАО «Северсталь» Евгений Коннов. По мнению Баландиной, более активно использовать продвигаемую производителями стали технологию мешает консерватизм покупателей: «Мы привыкли считать качественными кирпичные дома». Козлова приводит другую причину: «Модульные конструкции не дают создать интересный архитектурный облик. Приходится использовать облегченные простые фасады». По ее мнению, стальные конструкции уместнее при строительстве офисов продаж и малоэтажных домов, но не жилых многоэтажек. Тем более что в массовом сегменте, добавляет Брызгалов, использование стальных модульных конструкций не дает никакой экономии – это дорого для застройщика из-за высокой стоимости самого материала, больших затрат на тепло- и шумоизоляцию. Вспоминают «традиционные» застройщики и про пожароопасность зданий из стальных конструкций.

Но интерес к технологиям быстрого строительства, как ни крути, будет только разгораться. По словам Берловича, «Эталон» совместно с Segezha Group уже сейчас работает над проектом деревянных домов из CLT-панелей (перекрестно-склеенных панелей), которые позволяют возводить деревянные жилые и административные здания высотой более 10 этажей. В Финляндии и Канаде на деревянное домостроение приходится около 70% строящегося жилья, а в «нелесной» Японии – около 45%, приводит примеры Берлович. По его данным, себестоимость строительства здания с применением деревянных конструкций может быть на 20–30% ниже, чем при классической монолитной технологии. 

И конечно, всегда остается старая добрая панель, которая дешевле и «быстрее» монолита, говорит Лябихов. Например, ФСК, по словам Брызгалова, в ближайшей перспективе в сегменте комфорт-класса планирует увеличить до 30% долю жилья, возводимого «индустриальным способом». «По разнообразию проектов и планировок квартир такие панельные дома уже практически не отличаются от монолитных», – подчеркивает он. Массового возврата к панельному домостроению не случится, уверен Самойленко: у многих застройщиков нет собственных домостроительных заводов, а если компания работает в разных регионах, то нет и возможности консолидировать производственные мощности и поставщиков, а затраты на логистику перекроют всю экономию.

Кому доступны инновации

Повысить скорость и качество строительства, проектирования, других важных процессов девелопмента можно за счет внедрения инноваций и есть уже компании, которые могут предложить новые решения, прорывные технологии, но девелоперы не готовы к экспериментам и ждут, чтобы им показали уже реализованные проекты, сожалеет Гусева. 

Артем Давидюк, гендиректор КТБ ЖБ, рассказал про новый вид сверхлегкого бетона на стекловидных заполнителях – стеклогранулятах, его применение для наружных стен позволяет полностью отказаться от утеплителей практически во всех климатических зонах страны. Небольшие производства уже функционируют во Владимире и Калуге, но нужен завод мощностью 50 000 куб. м в год, чтобы материал можно было применять для многоэтажного строительства – решением этой проблемы сейчас и занимается компания. 

Широкое внедрение инноваций предполагает большой объем вложений в НИОКР или покупку готовых решений, говорит Берлович. Но доля инвестиций в PropTech (инновационные технологии в недвижимости) в России в целом не превышает сегодня 1% от общего объема инвестиций на мировом рынке. Потребность строительного сектора в трансформации приведет к консолидации отрасли и укрупнению ключевых игроков, которые будут располагать необходимыми ресурсами и компетенциями, считают Берлович и Лябихов, тогда, возможно, и на инновации средств будет хватать. «Эталон» уже ведет собственные разработки как на основе стартапов, так и интегрируя уже готовые, апробированные рынком решения, сообщил Берлович.

Застройщики действуют и сообща. «Галс-девелопмент» совместно с «Дон-строй инвестом», «Фодд» и фондом «Сколково» в конце 2018 г. начали акселерационную программу BuildUp, чтобы искать готовые к пилотному внедрению бизнес-идеи. Программа завершилась 29 октября 2019 г. По данным «Галс-девелопмента», всего было подано 637 заявок от российских и международных стартапов. Компания для себя выбрала восемь перспективных технологий по четырем ключевым направлениям – строительство, инженерные системы, повышение качества жизни и поддержка продаж. Среди отобранных – уже упомянутые модульные навесные вентилируемые фасады G-tech, разработанные компанией Genesis. Устройство фасадов ведется параллельно возведению монолитного каркаса, это позволяет завершить фасадные работы через 1,5–2 месяца после окончания монолитных работ. По словам Багаева, «Донстрой» тоже отобрал для себя ряд инновационных решений, в частности технологию умной гидроизоляции и предупреждения протечек кровли.

Сейчас в большинстве случаев на рынке новостроек массового сегмента все сводятся к оптимизации существующих процессов и бюджетов, а не к внедрению инноваций. Например, раньше в проект новостройки стандартного класса застройщики добавляли довольно много элементов класса «комфорт»: панорамное остекление, ландшафтный дизайн территории, вентилируемый фасад и т. д. Но сейчас от многого приходится отказываться, чтобы можно было обеспечить доступные цены, констатирует Лябихов.