У застройщиков, которые перешли на эскроу-счета, нет проблем с продажами

Большинство застройщиков еще продают квартиры в проектах по старым правилам, сложности начнутся, когда всем придется перейти на новый механизм, прогнозируют некоторые игроки. Такого не будет, парируют другие: у тех компаний, которые уже перешли на эскроу-счета, нет проблем с продажами.

В Петербурге за три квартала 2019 г. было заключено 59 453 договора долевого участия (ДДУ) – это на 20% больше, чем за тот же период 2018 г. (см. таблицу). В Ленобласти рост составил 25% (в 2019 г. заключено 18 029 договоров), подсчитали в ЦИАНе.

Большинство застройщиков также отмечают рост, и у некоторых он выше, чем в среднем по рынку. «За девять месяцев текущего года продажи холдинга Setl Group в денежном выражении увеличились на 47,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составили 79,3 млрд руб. Прирост числа заключенных сделок за тот же период составил 27,4%, а объем реализованного спроса в квадратных метрах вырос на 25,4% до 647 000 кв. м», – говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в Setl Group).

У группы «Эталон» рост продаж в денежном выражении составил 26% (за январь – сентябрь 2019 г. продано жилья на 56 млрд руб.), в метрах – 10% (продано 459 000 кв. м), в количестве заключенных ДДУ – на 13% до 9109 шт. «Из них 4657 контрактов приходится на Петербург. Если смотреть на динамику заключенных сделок только в этом регионе, то их количество за период с января по сентябрь выросло на 10% по сравнению с тем же периодом 2018 г.», – говорит гендиректор группы Геннадий Щербина. После приобретения в этом году московской компании «Лидер-инвест» на столицу приходится 53% в структуре предложения «Эталона».

Компания Legenda Intelligent Development за три квартала 2019 г. продала жилой недвижимости на 5,01 млрд руб. – на 21,3% больше, чем годом ранее.

Сергей Мамошин, вице-президент, руководитель дирекции по Петербургу и Ленобласти ГК «ПИК», отмечает рост продаж, не уточняя показателей. Он объясняет повышение интереса покупателей общим увеличением количества проектов ПИК в Петербурге и их высокой степенью готовности. «Этой осенью в эксплуатацию были введены первые очереди двух жилых комплексов, почти все квартиры в этих ЖК проданы – процент реализации составляет 98–99%», – рассказал Мамошин.

Резкая положительная динамика противоречит прогнозам конца 2018-го и начала 2019 г., когда многие эксперты уверяли: строительный рынок исчерпал резервы спроса и его ждут массовые банкротства и сокращение продаж. К таким выводам подталкивали результаты 2018 г. с ажиотажным спросом на жилье: инвестиции граждан в долевое строительство, по данным Росстата, выросли на 40%. В Петербурге и Ленобласти в 2018 г. продано 5 млн кв. м жилья, на 20% больше, чем в 2017-м (данные КЦ «Петербургская недвижимость»). Ажиотажный спрос привел к росту цен: в среднем они увеличились в Петербурге на 5,5%, а в проектах эконом- и комфорт-класса – на 10–13%, подсчитали в Knight Frank СПб.

Застройщики объясняли ажиотаж покупателей недвижимости двумя причинами. Первая – небывало дешевая ипотека. Ставки по жилищным кредитам в 2018 г. были самыми низкими за всю историю существования рынка недвижимости России – в среднем 9,2% годовых, отмечала в декабре 2018 г. директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая. Вторая причина – изменения 214-ФЗ «О долевом строительстве...», вступившие в силу в 2018 г. Поправки запретили с 1 июля 2019 г. напрямую привлекать деньги дольщиков тем строителям, кто получил разрешения после 1 июля 2018 г. Граждане должны перечислять средства за купленное жилье только на специальные эскроу-счета в утвержденных государством банках. То есть деньги дольщиков будут находиться в доверительном управлении банков. А застройщик получит их только после того, как дом будет введен в эксплуатацию и хотя бы один покупатель оформит квартиру в собственность. Старые правила действуют только для стратегически важных проектов, для особо надежных застройщиков, а также для тех ЖК, где к 1 июля было построено не менее 30% проектного объема и продано минимум 10% недвижимости.

Июля 2019 г. застройщики ждали с опаской: они считали, что из-за перехода на новый механизм финансирования себестоимость строительства вырастет, значит, придется повышать цены на недвижимость, а население, уже удовлетворившее спрос на жилье, не станет приобретать квартиры и начнутся массовые банкротства.

Действительно, в июле продажи просели. «Многие покупатели не понимали, какой механизм приобретения недвижимости защищает их вложения в большей степени и нужно ли покупать недвижимость только по схеме, предполагающей расчеты через счета эскроу, – объясняет Щербина. – Однако уже в августе-сентябре, после прояснения всех нюансов нового законодательства, спрос вернулся на уровень II квартала».

Клиенты не акцентируют внимание на том, будет ли сделка совершена через счета эскроу, потому что после введения новых правил произошли лишь незначительные изменения процедуры приобретения жилья, добавляет Ружицкая. Например, покупателям, которые используют федеральную субсидию, можно оформлять ДДУ только через эскроу-счета. «Главстрой Санкт-Петербург» строит жилье как по старой, так и по новой схеме и стоимость 1 кв. м в результате нововведений не изменилась, говорит Ружицкая.

На рост продаж жилья в 2019 г. повлияло то, что некоторые застройщики продали по 10–20% квартир в ЖК собственным «дочкам», чтобы обеспечить себе возможность предлагать недвижимость по старым правилам, говорит управляющий партнер Glorax Development Дмитрий Коновалов.

Делать выводы об эффективности новой системы пока рано: слишком мало объектов финансируется по новым правилам, считают застройщики. Например, Glorax Development все свои семь комплексов продает пока по старой схеме. «Первый проект, который будет реализован посредством эскроу, это VIII квартал жилого комплекса Golden City», – поделился планами Коновалов.

Группа «Эталон» после 1 июля вывела на рынок только два проекта: один – в Москве, один – в Петербурге, рассказал Щербина.

Группа ЛСР первую сделку с использованием счета эскроу совершила только в октябре – она состоялась в Екатеринбурге. В основном компания продает квартиры по привычной схеме долевого участия, отметил Владимир Крицкий, генеральный директор «ЛСР. Недвижимость – Урал».

Холдинг Legenda этим летом сообщил, что завершит все шесть строящихся комплексов без перехода на эскроу-счета. Компания использует различные финансовые инструменты для возведения жилья, пояснял финансовый директор холдинга Алексей Лукьянов: выпуск облигационных займов, работа с институциональными инвесторами по схеме пакетной продажи квартир с последующим выкупом. «Такой диверсифицированный подход дает нам возможность решать, использовать ли эскроу-счета, основываясь на экономической целесообразности этого инструмента», – объясняет Лукьянов.

С 2017–2018 гг. застройщики готовятся к переменам и постарались получить как можно больше разрешений на строительство для запуска проектов до «роковой» даты 1 июля 2018 г., чтобы продавать жилье по старым правилам. За первое полугодие 2018 г. в Петербурге и Ленобласти было выдано 238 разрешений на строительство – в 1,5 раза больше, чем за тот же период 2017-го. За январь – июнь 2019 г. Госстройнадзор подписал лишь 58 разрешений. Строители говорят, что созданного запаса им хватит года на два, а некоторые уверены, что и на пять. Когда он закончится, придется подстраиваться под новые требования, но на такую отдаленную перспективу участники рынка не загадывают, особенно учитывая нестабильность российского законодательства.

Даже после того, как продажи через эскроу станут массовыми, на рынке не произойдет резких перемен, уверены большинство игроков. Ожидаемого роста цен на 15–20% не случится, считают в «Петербургской недвижимости». В III квартале средняя цена 1 кв. м в масс-маркете выросла на 1,4% в городской черте и на 0,7% в пригородах Петербурга. За девять месяцев стоимость жилья на этих территориях увеличилась на 5,8% (до 110 500 руб. за 1 кв. м) и на 5,9% (74 100 руб.) соответственно, отмечает Трошева. «Ожидаем, что по итогам 2019 г. объем спроса будет свыше 4 млн кв. м, а рост средних цен в масс-маркете – до 8%», – резюмирует она.