За 10 лет кризиса рынок загородного жилья Подмосковья избавился от части застройщиков и провинциальных представлений о роскоши

В 2008-м даже самые активные застройщики снизили темпы реализации проектов, в 2014–2015 гг. резкий рост курсов валют вынудил рынок перейти на рублевые цены. Это положительно повлияло на темпы продаж, но цены упали примерно в 2 раза и продолжили снижение в последующие годы, воспроизводит хроники падения директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. По оценке Ильи Менжунова, управляющего директора «Метриум премиума», в 2019 г. загородный рынок элитной недвижимости пребывает в глубокой стагнации: в компании число звонков уменьшилось на 12% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, интереса к покупке объектов по цене от $10 млн тоже меньше.

Эксперты говорят, что обеспеченные клиенты переориентировались на покупку городского жилья. Или жилья за рубежом, отмечает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group: каждый третий, обратившийся в компанию, интересуется заграничной недвижимостью. Менжунов видит в этом позитивный знак: выходит, ресурсы для заключения сделок есть. Но на загородном рынке, увы, уровень спроса даже ниже, чем в кризисный 2008 год, и поддерживается он в основном скидками.

За год в среднем застройщики продают около 250 элитных лотов, говорит независимый эксперт Александр Шибаев. За последние 10 лет появилось всего несколько новых проектов, и, по оценке эксперта, в большинстве случаев это либо участки без подряда (УБП), либо участки с подрядом в более демократичном премиальном сегменте. В 2018-м были начаты три проекта класса премиум (все на Новой Риге) и ни одного de luxe, не добавилось элитных проектов и в первой половине 2019-го.

По данным Нины Резниченко, директора департамента продаж загородной недвижимости Savills в России, за пять лет количество объектов на первичном рынке на западе Подмосковья сократилось на 40%. Летом 2014 г. было около 1200 предложений, сейчас – чуть более 700 лотов от застройщиков, в основном на Новорижском (59%) и Рублево-Успенском (28%) шоссе. Румянцева говорит о дефиците современных «европейских» проектов класса люкс, и ее наблюдения подтверждает поведение покупателей, которые благосклонно воспринимают немногочисленный качественный продукт. «В свежих проектах сейчас хорошо продаются и дома, и участки, например в поселках «Раздоры-2», Art Eсо, поселках Villagio Estate», – комментирует Колосницын.

Что выбирать, где покупать

По разным оценкам, на долю элитного приходится от 5 до 15% предложения на загородном рынке. Формируют его пара десятков девелоперов, среди которых Villagio Estate, Gletcher, Millhouse Capital, Сrocus Group, «Велес девелопмент», Vesco Group, «Мирум». По статистике, приведенной Шибаевым, в начале III квартала 2019 г. из 760 лотов в 35 поселках по 48% приходилось на участки без подряда и коттеджи, 4% – это сблокированное жилье в разных конфигурациях: коттеджи, таунхаусы, дуплексы и т. п.

С готовыми домами вышел на рынок зимой 2017 г. поселок Art Eсо (Новорижское шоссе, 30 км). В первой очереди Agalarov Estate тоже предлагались готовые дома, во второй – появились земельные участки. Полуфабрикаты, коробки без отделки, «так и стоят на рынке годы и, пока застройщик не доведет их до ума, они не продадутся, даже если поселок известный и архитектура неплохая», рассказывает Колосницын. Зато «как только на вторичном рынке что-то качественное и готовое появляется – сразу быстро разлетается», – комментируют в Villagio Estate. Впрочем, большую часть предложения на вторичном рынке, которого сейчас переизбыток, риэлторы характеризуют как неликвид.

Скромнее будут

По данным Kalinka Group, с 2014 г. элитные загородные домовладения потеряли 30% в цене. С начала года их средняя стоимость на вторичном рынке упала на 6%: с 203,2 млн до 191,5 млн руб., подсчитали в «Метриум премиуме». На первичном рынке четкой динамики Румянцева не отмечает. По информации Шибаева, 1 кв. м коттеджа класса de luxe стоил в первом полугодии около 370 000 руб., класса премиум – $2489 (162 000 руб.). В среднем стоимость выставленного на продажу лота в западной части Подмосковья, по данным Savills, – 103 млн руб.: 131,6 млн руб. – за коттедж, 43,7 млн – за таунхаус и 110 млн – за УБП при цене за сотку около 2,9 млн руб. Наибольшим спросом (оценка Savills) пользовались объекты стоимостью от 45 млн до 60 млн руб. и от 75 млн до 90 млн руб.

В Villagio Estate снижение среднего чека сделки на 10–15% по сравнению с 2014 г. объясняют тем, что теперь пользуются спросом дома от 300 кв. м (было от 450 кв. м) с меньшими участками. Впрочем, по данным Savills о заключенных сделках, средняя площадь приобретаемого коттеджа – 475 кв. м, таунхауса – 260 кв. м, размер УБП – 32 сотки. В будущем покупатели все же откажутся от неоправданно больших площадей, уверены эксперты. «350 кв. м – достаточное пространство, чтобы можно было организовать его для комфортной и красивой жизни», – полагает Захар Захаров, совладелец компании Woodstone. Но площадь участка должна быть все-таки не менее гектара, добавляет он. «Обеспеченные покупатели стали устраивать на участках огороды. Становятся востребованными одноэтажные проекты», – описывает архитектор. «Минимализм во всех вариациях и интерпретациях стал актуален и любим в России», – говорит Мария Николаева, глава бюро Mad Architects. По ее словам, «в прошлом остались масштабность и ложная монументальность, псевдоисторические элементы вроде башен и брустверов, высокие ограды. Значительно увеличилась площадь остекления в проектах, покупатели полюбили дневной свет в помещениях».

Шибаев ожидает, что в ближайший год на рынок выйдет 2–3 новых поселка (или новые очереди существующих) уровня премиум, Колосницын более пессимистичен и считает, что новые проекты если и появятся, то скорее бизнес-класса. Застройщики станут предлагать либо участки с коммуникациями в хороших местах, либо дома под ключ. А когда ценам на вторичном рынке уже будет некуда падать, продавцы начнут медленно разворачиваться в сторону реконструкций и ремонта своих домов.

Из-за того что покупатели рассчитывают на огромные скидки, с рынка ушли небольшие компании и частные лица, строившие 1–6 домов. Экономика таких проектов не рассчитана на сверхдисконты, и нет смысла продолжать бизнес, когда возможная доходность оказывается намного ниже запланированной. Но все надеются, что покупателей станет больше и «в перспективе пяти лет спрос на дорогие объекты первичного рынка увеличится», прогнозируют в Villagio Estate.