Спрос на элитную недвижимость на Черноморском побережье растет

По данным консалтинговой компании Macon, из 1,37 млн кв. м строящихся и уже построенных объектов на Черноморском побережье Краснодарского края на долю элитного или премиум-предложения приходится 10,9%. В основном такие квартиры или апартаменты находятся в Сочи, Геленджике и Анапе. По словам Екатерины Румянцевой, председателя совета директоров Kalinka Group, элитная недвижимость сосредоточена в Сочи. Это, как ни крути, самый престижный курортный город. Но лишь про единицы ЖК можно сказать, что они соответствуют московским представлениям об элитности. На Черноморском побережье это преимущественно высотки на первой и второй береговых линиях в черте города – скорее московский бизнес+ и чуть-чуть премиум, оценивают столичные риэлторы. И если в Москве рынок уже насыщен и конкуренция жесткая, то в Сочи проектам еще не нужно быть лучше других на порядок, достаточно превосходить конкурентов процентов на 20 – это уже даст хорошую фору, отмечает Румянцева.

Риф в Сочи, гольф в Геленджике

По данным Macon, в Краснодарском крае в Сочи элитных новостроек 24 349 кв. м, в Геленджике – 89 952 кв. м, в Анапе – 32 447 кв. м. Все это в совокупности не более десятка проектов, в половине из которых продаются последние лоты. Более широкий выбор представлен всего в нескольких проектах. В Сочи это Karat Apartments и Reef Residence, а также коттеджный поселок «Арфа парк». В Геленджике – ЖК «Акватория» и клубный поселок «Геленджик гольф резорт», а в Анапе – комплекс «Золотая бухта».

Клубная резиденция Reef Residence (застройщик ООО «Теона», коммерческий партнер по реализации проекта «Ферро-Эстейт») сдана в эксплуатацию в конце декабря прошлого года. Комплекс соседствует с официальной резиденцией президента России «Бочаров Ручей» и находится в окружении дендропарка на первой береговой линии Русской ривьеры. На участке 1,29 га возведены две отдельно стоящие виллы: Angel Reef (445 кв.м., террасы 119,8 кв.м., с садом) и Diamond Rock (1283,2 кв.м., террасы 437,3 кв.м., с собственным бассейном и водопадом). Виллы не проданы, их стоимость в «Ферро-эстейте» обнародовать отказались, поскольку «продукт эксклюзивный». Для покупателей попроще построено 10-этажное здание, 61 апартамент, на выбор представлены: пентхаус (806 кв. м), панорамные (84–663 кв. м), двухуровневые с садом и террасой (244–363 кв. м) помещения. Закрытая территория, приватный пляж, четыре бассейна, спа-комплекс и фитнес-клуб (1140 кв. м), лобби-бар, консьерж-служба 24/7, 370 руб. за 1 кв. м расходы на эксплуатацию – дорого по столичным меркам. Соседство с резиденцией президента РФ подчеркивает исключительность места и респектабельность проекта, но никак не ограничивает продажу и использование недвижимости, отмечает Светлана Ногаева, гендиректор «Ферро-эстейта». По ее мнению, на сегодняшний день на первичном рынке конкурентов у Reef Residence нет ни по цене, ни по концепции, ни по разнообразию апартаментов. В Karat Apartments или «Камелии» сейчас идут лишь остаточные продажи, комментируют в Kalinka Group такое монопольное положение свежего проекта с широкой линейкой лотов. Важно, чтобы Reef Residence мог в дальнейшем обеспечить жильцам сервис и уровень проживания на уровне тех объектов, что построены ранее в сотрудничестве с мировыми отельерами Hyatt и Swissotel, добавляет Румянцева.

Karat Apartments – проект ГК «Снегири», микс элитных апартаментов и 5-звездочного отеля. В 27-этажном здании на берегу моря с 15-го по 27-й этаж расположены апартаменты (их 104, площадью от 86 до 456 кв. м) с террасами, а ниже находится 5-звездочный Hyatt Regency Sochi (введен в 2004 г., 198 номеров). Над интерьерами входных групп и апартаментов работали дизайнеры из Франции и Великобритании. На первых этажах разместили спа-центр, салон красоты, тренажерный зал, два бассейна и два ресторана, бальный зал и несколько залов для конференций. Есть собственный пляж. Полностью строительство комплекса завершилось в 2014 г. По данным ГК «Снегири», в настоящее время осталось продать примерно 20% апартаментов. Большинство из них с одной и двумя спальнями, 90–130 кв. м. Цена в состоянии под чистовую отделку (white box) $10 000 за 1 кв. м, эксплуатационные расходы – 250 руб. за 1 кв. м общей площади, в эту сумму входят платежи за посещение фитнес-клуба, бассейна и пляжа, уточнили в отделе продаж Karat Apartments.

«Арфа парк» в Адлеровском районе Сочи (ул. Цимлянская, 2) построили на закрытой лесопарковой территории общей площадью 2,7 га, на первой береговой линии. В поселке 25 трехэтажных коттеджей (650–686 кв. м на участках от 10 соток), у каждого свой бассейн. Инфраструктура включает гостиничный комплекс «Арфа парк отель» (сдан в первой половине 2014 г.), ресторан, летнее кафе, детский игровой клуб, кинозал, многофункциональный спа, собственный пляж и др. Цена лота достигает 180 млн руб.

В клубном поселке «Геленджик гольф резорт» на территории гольф-курорта 79 вилл (88–175 кв. м) и девять таунхаусов по пять квартир в каждом (от 45 до 150 кв. м). Общая территория курорта более 80 га, здесь разместились 18-луночное поле и гольф-академия, клубный дом с ресторанным комплексом, конно-спортивный клуб. Как сообщила Наталья Силинская, директор по развитию «Геленджик гольф резорт», строительство клуба началось более двух лет назад и сейчас поле, академия и ресторан уже функционируют. Поселок начали строить в мае 2019 г., первые виллы и таунхаусы будут сданы в декабре 2019 г. Последние сделки заключались по цене 16 млн руб. за виллу.

ЖК «Акватория» (девелопер «Стенос») – проект премиум-класса в районе Толстый мыс Геленджика. В комплексе четыре корпуса на 576 квартир, инфраструктура включает фитнес-клуб, бассейны, сауну, супермаркет, рестораны и др. Объект сдан в 2016 г. В продаже 2–4-комнатные квартиры (80–225 кв. м) по цене от 100 000 руб. за 1 кв. м.

Анапа активно развивается последние несколько лет, однако в силу расположения города – в отличие от Геленджика в Анапе еще достаточно места для застройки – основной упор делается на жилье эконом- и комфорт-класса, отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-новостроя». По словам Александра Коваленко, директора по продажам и маркетингу «РКС девелопмента», спроса на недвижимость даже премиум-класса их маркетинговые исследования не выявили (и поэтому компания строит здесь «комфорт плюс»). А элитный объект в Анапе всего один – это ЖК «Золотая бухта», и это своего рода городская достопримечательность по многим причинам. МФК в стиле hi-tech по проекту итальянского бюро Adal построен на участке 4 га на пр-те Революции. Строительство началось в конце 2007 г. и закончилось в 2014 г., примерно половина квартир продана. Всего в трех 14-этажных корпусах их 250, площадью 56–174 кв. м, плюс шесть двухуровневых пентхаусов (612–676 кв. м). Инфраструктура – фитнес-клуб с бассейном, итальянский ресторан, магазины, собственный пляж и др. Цена предложения с отделкой – 158 000 руб. за 1 кв. м. По данным «Бест-новостроя», двухкомнатную квартиру в 86 кв. м здесь можно приобрести по цене от 13 млн до 22 млн руб. в зависимости от расположения.

На родных берегах

Эксперты, опрошенные «Ведомостями», говорят о росте спроса на элитную недвижимость на курортах Краснодарского края. Среди причин Ольга Широкова, директор департамента консалтинга Knight Frank, назвала снижение доступности зарубежного курортного жилья из-за девальвации рубля и прямых и косвенных ограничений для отдельных категорий покупателей в связи с санкционной политикой Запада. Покупатели курортной элитной недвижимости в регионе – это в основном невыездные чиновники или бизнесмены, которые приобретают жилье для родителей (реже для себя), уточняет гендиректор Macon Илья Володько. Больше всего покупателей из Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга, Сибирского и Уральского ФО.

Москвичи и петербуржцы рассматривают это жилье как «южную резиденцию», как место для отдыха. Выходцы из регионов выбирают комплекс для постоянного проживания, рассказывает о покупателях в Reef Residence («владельцы крупного и среднего бизнеса, топ-менеджеры крупных корпораций») Ногаева. «Покупатели «Геленджик гольф резорт» – состоятельные люди. Вилла в нашем поселке – это, как правило, третий или даже четвертый объект их собственности. У многих есть недвижимость за рубежом, – рассказывает Силинская. – Приезжают из Москвы, Санкт-Петербурга, Краснодарского края и других регионов. Есть интерес со стороны казахов и даже от австралийца – гольфиста с русскими корнями».

По данным Kalinka Group, из 20 сделок, которые компания заключила в Краснодарском крае примерно за полтора года (2018–2019 гг.), около четверти пришлось на чиновников, остальные – на инвесторов, бизнесменов и финансистов. Все покупатели – москвичи. По словам Румянцевой, основное требование клиентов – наличие собственного пляжа и инфраструктура 5-звездочного отеля. Широкова добавила, что покупатели ориентируются на красивое окружение. Самое важное – это близость к морю и видовые характеристики, соглашаются все эксперты.

По данным Macon, максимальный интерес сейчас вызывают квартиры/апартаменты с кухней-гостиной и 1–3 спальнями. Общая площадь самых востребованных лотов с одной спальней составляет 65–80 кв. м, с двумя спальнями – 105–130 кв. м, а с тремя – 135–160 кв. м. Володько добавил, что по итогам 2018 г. на Сочи пришлось 70% от всех заключенных сделок с элитной курортной недвижимостью. На долю Анапы и Геленджика – 16 и 15% сделок соответственно.

По данным «Бест-новостроя», в «Акватории» (Геленджик) двухкомнатная квартира площадью 96 кв. м предлагается за 21,6 млн руб., а квартира 156 кв. м с собственным бассейном стоит 35,5 млн. По данным, опубликованным на сайте комплекса, уже продано более 60% жилплощади (365 квартир).

По словам Силинской, в «Геленджик гольф резорт» за четыре месяца закрытых продаж реализовано 33 виллы. На старте небольшая вилла с одной спальней и участком 7 соток стоила около 13 млн руб., в сентябре цена выросла до 16 млн руб., уточнила она.

В Сочи в среднем продается один апартамент в месяц. По данным Macon, минимальный бюджет покупки – 65 млн руб.: во столько обойдутся 95 кв. м в Karat Apartments. В ГК «Снегири» напоминают, что ценники на их апартаменты долларовые и конечная сумма зависит от курса. Самое дорогое предложение – в Reef Residence, по данным Володько: 800 кв. м за 798,2 млн руб., тогда как средний бюджет элитной покупки в Сочи – 102,6 млн руб. (за 150 кв. м). И тем, кто планирует обзавестись курортной элитной недвижимостью здесь, риэлторы советуют поторопиться – цены на новостройки росли в среднем на 35% в год в течение 2017–2018 гг. (данные Macon) и ко второму полугодию 2019 г. доросли до 853 500 руб. за 1 кв. м.

В Геленджике, наоборот, на протяжении 2017–2018 гг. цена за метр снижалась (6,7% за 2018 г.), и рост на 4,6% за первое полугодие (до 187 900 руб. за 1 кв. м) Володько объясняет вымыванием доступного предложения. Снижение цен в Анапе по итогам первого полугодия на 6,8% по сравнению с уровнем 2018 г., до 205 200 руб. за 1 кв. м, он объясняет слабым спросом на локальном рынке.