Компанию, которая занималась намывом земель в Петербурге, выставили на аукцион

Российский аукционный дом (РАД) 1 ноября подведет итоги аукциона по продаже кипрской Diserion (владеет «Терра нова»). Эксперты связывали компанию с экс-депутатом Госдумы Виталием Южилиным, пока в апреле 2018 г. она не перешла под контроль Сбербанка. Причина – «Терра нова» стала задерживать платежи по кредитам. Сейчас общий долг компании перед банком – 4,55 млрд руб. Такова и начальная цена лота, выставленного на продажу.

Уже созданные участки на намыве осваивают четыре застройщика: Seven Suns Development, Glorax Development, группа ЛСР, «Лидер групп». По данным РАД, к 2027 г. они должны заплатить компании «Терра нова» за пользование землей почти 5,67 млрд руб. Права на эти финансовые потоки также получит новый владелец «Терра нова».

Проблемный актив

На старте проекта предполагалось, что Васильевский остров прирастет 476 га новой суши в акватории Финского залива уже в июне 2019 г. Два экономических кризиса скорректировали планы – по данным РАД, намыто только 336 га.

Подписывая в 2006 г. договор со стратегическим инвестором «Терра нова», Смольный обещал обеспечить намыв инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой. Однако в 2012 г. город отказался от этого обещания, интерес застройщиков к намыву резко упал. Долгое время на новой земле одиноко высились башенные краны только «Лидер групп». Компания начала продажи в ЖК «Капитан Немо» в 2011 г. и собиралась сдать его в 2013-м, но спроса на квартиры в доме без воды, тепла, электричества и канализации не было. Жилье здесь продавалось в 1,5 раза дешевле, чем на обжитой территории Васильевского острова. ЖК введен в эксплуатацию лишь в 2018 г.

Не получая денег от девелоперов, «Терра нова» срывала сроки создания суши и вызывала гнев у городских властей. В 2017 г. Смольный объявил, что строительство на намыве ведется незаконно, так как территория инженерно не обеспечена. И грозился расторгнуть договор с «Терра нова». Однако летом 2019-го город продлил договор с компанией до 2026 г.

В 2018 г. Сбербанк самостоятельно пытался продать проблемный актив, рассылая предложения всем крупным застройщикам Петербурга. Но тогда это сделать не получилось.

Теперь в числе потенциальных претендентов на лот эксперты называют столичные ГК «ПИК» и ФСК, петербургские Setl Group, «Эталон», группу ЛСР, Glorax Development.

Почти все они отказались комментировать свои планы по поводу намыва, а ГК «ПИК», которой некоторые СМИ уже поспешили приписать намерение купить лот, опровергла эту информацию. «ПИК не планирует участвовать в этих торгах», – сообщил «Ведомостям» вице-президент и руководитель дирекции по Петербургу и Ленобласти ГК «ПИК» Сергей Мамошин. Причин он не объяснил, но рассказал о проблемах, связанных с освоением новой островной суши: непонятные перспективы подключения объектов к централизованным системам водоснабжения и водоотведения, удаленность от станций метро, неразвитая транспортная инфраструктура Василеостровского района. В 2015 г. застройщики, работающие на намыве, объявили о создании консорциума вместе с ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» для решения проблем с водоснабжением и канализацией. «Но до сих пор вопросы строительства коллекторов и водоотводов не решены в полной мере», – говорит Мамошин. Кроме того, у застройщиков могут возникнуть сложности с созданием подземных паркингов. «При формировании земли дополнительное время займет стабилизация грунтов намывных территорий», – объясняет он. Эти проблемы, по его мнению, снижают привлекательность лота для покупателей. Чтобы ее повысить, необходима поддержка властей: город должен взять на себя строительство дорог и инженерной инфраструктуры, считает Мамошин.

ГК «ПИК» уже пыталась однажды зайти на намыв: в 2008 г. она приобрела здесь 63,4 га и планировала построить 1,3 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Стоимость сделки оценивалась в $630 млн, а будущие инвестиции компании в застройку – в $3 млрд. Однако из-за возникших у группы финансовых проблем она лишилась надела – в 2010 г. он достался Промсвязьбанку, у которого девелопер взял два кредита: $45 млн и $55 млн со сроками погашения в 2008 и 2010 гг. соответственно.

Фаворит торгов

Наиболее вероятным покупателем лота у Сбербанка петербургские застройщики называют группу ЛСР – она уже намыла 86 га земли на Васильевском острове по контракту с «Терра нова» от 2017 г. О завершении создания суши компания отчиталась в марте 2019 г. Сейчас группа ЛСР – крупнейший владелец территорий на намыве, в ее распоряжении 89 га. Из них 34 га займут жилые дома: летом 2019 г. девелопер объявил о старте строительства ЖК «Морская набережная» на 9250 квартир (503 000 кв. м). Еще 383 000 кв. м займут паркинги, коммерческие и социальные объекты, на 11 га группа ЛСР намерена обустроить несколько парков, променад на набережной, спортплощадки, места для прогулок с животными. Объем инвестиций в ЖК – 40 млрд руб. Полностью завершить строительство компания рассчитывает к 2030 г.

Два года назад, заключая с «Терра нова» и «Десна капитал» (принадлежит ЗАО «Ренессанс констракшн») сделку о покупке территории для создания 86 га, первый заместитель гендиректора группы ЛСР Евгений Яцышин не исключал, что его компания купит еще 40 га еще не намытой земли. А в 2016 г. участники рынка говорили, что группа ЛСР обсуждает с «Терра нова» приобретение 300 га уже существующей и еще только проектируемой суши.

Без инфраструктуры и архитектуры

В числе преимуществ намывных земель – близость к историческому центру Петербурга, основным городским точкам притяжения, деловым зонам, говорит Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург». «У района сравнительно неплохая транспортная доступность, в том числе благодаря строительству Западного скоростного диаметра, который обеспечил выезд с острова на период разводки мостов. Ожидается, что развязка с ЗСД появится у Шкиперского протока, что дополнительно улучшит транспортную ситуацию», – полагает Ефремов. Однако для жилых районов главное – метро, а новые станции на Васильевском острове появятся еще не скоро, добавляет Дмитрий Свист, руководитель филиала компании «Метрополис» в Петербурге.

С инженерной инфраструктурой тоже не все в порядке: до сих пор не введена в эксплуатацию электроподстанция 110/20 «Намыв-2». «Компания «Санкт-Петербургские электрические сети» выделяет мощности под инвестпроекты за счет временных мобильных подстанций. Это не повышает уверенность инвесторов в будущей привлекательности данной территории», – комментирует Свист.

«При комплексном освоении таких громадных площадей сначала нужно подвести всю необходимую инженерную инфраструктуру и решить вопрос с улично-дорожной сетью, только потом вы начинаете приглашать туда девелоперов», – рассуждает Борис Мошенский, гендиректор Maris. То же касается и социальной инфраструктуры. С такими проблемами уже сталкивались другие районы масштабной застройки, напоминает Мошенский. Это Мурино, Кудрово, Парнас, Девяткино. «Все эти вопросы не решаются годами», – сетует он.

«Проблема развития данной территории – это отсутствие территории, намыто лишь около половины от того, что было запланировано еще в начале 2000-х», – иронизирует гендиректор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. ЗСД не спасает обитателей намыва, так как съездов с этой скоростной трассы очень мало.

Гендиректор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев надеется, что решению этих проблем поможет смена собственника управляющей намывом компании. «Новый владелец может оказаться более платежеспособным, более профессиональным, более динамичным в развитии территорий», – согласен Пашков. По его мнению, нужно изменить концепцию развития намывных земель – морского фасада Петербурга, который застраивается сейчас «массовым жильем крайне удручающего как архитектурного, так и строительного качества».

Владислав Фадеев, заместитель руководителя отдела исследований JLL, напоминает, что в разные годы обсуждались идеи разместить на намыве не только жилье и магазины, но и образовательный центр, бизнес-кластер. «Здесь можно было бы организовать единый кампус СПбГУ, вместо того чтобы размещать его в Пушкине, далеко от центра», – полагает Фадеев.