Застройщики изобретают нестандартные предложения для состоятельных покупателей

По оценке аналитиков Kalinka Group, в Москве сейчас 48 новостроек элитного уровня. В Savills выделили 15 новых проектов, в которых предлагается больше, чем просто квартиры, – всего 53 лота. Из них 18 пентхаусов, 16 двухуровневых квартир, 19 городских вилл и таунхаусов. На 20 обычных элитных квартир приходится всего один необычный лот, отмечают в Savills.

В числе необычных проектов Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, называет Noble Row (шесть резиденций в Коробейниковом переулке от компании АPD), Cameo Moscow Villas (17 вилл на Долгоруковской от Stone Hedge), комплекс «Меценат» (квартиры, таунхаусы и особняки во 2-м Кадашевском переулке от «Торгпродуктсервиса»). Директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын добавляет Knightsbridge Private Park на ул. Ефремова компании «Реставрация Н» – кроме классических квартир в проекте таунхаусы и пентхаусы. В Savills называют проект Quartet House н а Покровке от компании «Дискуссия» с четырьмя трехуровневыми таунхаусами. Две трети нестандартного предложения сосредоточено в районах Тверской, Якиманка и Арбат.

Дороже и просторнее

Для штучного товара средней цены не существует, говорит управляющий директор «Метриум премиум» Илья Менжунов: «Логичнее сравнивать суммы за лоты в одном проекте». Например, в Fairmont Vesper Residences (1-я Тверская-Ямская) пентхаус площадью 1042 кв. м стоит 2,083 млрд руб. – примерно 2 млн руб./кв. м, а средняя цена апартаментов – 151,4 млн, или 955 000 руб./кв. м.

Таунхаусы в Quartet House, по данным Savills, стоят от 97 млн до 197,4 млн руб. По данным Колосницына, цены в Cameo начинаются от 170 млн руб. за двухэтажную виллу площадью 236 кв. м. На сайте Kalinka Group можно посмотреть презентацию квартиры в Noble Row: 1,367 млрд руб. за 550 кв. м.

Тем не менее, по данным аналитиков Savills, если элитные квартиры и апартаменты предлагаются в среднем по 1 млн руб./кв. м, то за роскошь жить в городе в собственном доме с отдельным входом или жить над городом в пентхаусе придется выложить от 1,5 млн руб./кв. м. Сейчас дороже всего оцениваются таунхаусы – почти 2 млн руб./кв. м, пентхаусы чуть дешевле – 1,81 млн руб./кв. м, далее по убывающей – двухуровневые лоты (1,13 млн руб./кв. м) и виллы (от 753 000 руб./кв. м). Кроме того, все это, как правило, более просторное жилье, в среднем почти 300 кв. м против 125 кв. м в средней элитной квартире (застройщики стали отказываться от больших площадей начиная с 2008 г., но сейчас тенденция меняется). В итоге набегает от без малого 0,5 млрд до более 2 млрд руб. за лот.

Привычки и амбиции

Менжунов вспоминает о проектах начала 2000-х: «Палаты Муравьевых», ЖК «На Молочном переулке», «Три тополя на Плющихе», «Гранатный, 6» и «Гранатный, 8». Они пользовались успехом у тех, кто искал уникальные предложения. С тех пор покупатели стали более искушенными и требовательными, да и девелоперы не теряли последнее десятилетие даром, изучали европейский опыт – и предлагают более разнообразный ассортимент.

Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России, отмечает рост спроса на особняки и таунхаусы в малоэтажных комплексах в последние несколько лет. Люди, которые их покупают, давно обзавелись солидными загородными домами, привыкли к приватности, к отсутствию большого количества соседей и теперь выбирают нечто подобное и в городе, желательно в его центре – так можно еще и произвести впечатление на окружение. У большинства есть недвижимость за границей, в частности в Лондоне. Такие «вертикально организованные» квартиры, как noble row, для них понятны и привычны. Вообще английская тема в архитектурных проектах эксклюзивной недвижимости звучит особенно отчетливо, отмечают эксперты. В строящемся The Residences at Mandarin Oriental на Софийской набережной Capital Group предлагает московскому рынку формат мезонетов, распространенный в Лондоне. Это двухуровневые квартиры с выходом в собственный сад, отделенный от общей территории комплекса, описывает коммерческий директор Capital Group Петр Исаев. Апартаменты с патио на первых этажах, выходящих в частный сад, будут и в комплексе Ordynka – их, по словам Кирилла Бортова, директора по маркетингу Insigma Group, раскупили сразу после старта продаж люди преимущественно до 35 лет.

По данным Алексея Игошина, гендиректора технологичного агентства Homeapp, из шести элитных проектов, продажи в которых начались в I квартале 2019 г., половина – клубные дома и таунхаусы. Вторичный рынок, по мнению эксперта, затоварен. «Девелоперы пытаются привлечь интерес покупателей чем-то особым, не изюминкой, а большим количеством изюма», – иронизирует он. Но подлинно уникальные проекты имеют все шансы остаться в архитектурной и культурной истории Москвы, считают участники рынка. И не утратят ни актуальности, ни функциональности, добавляет Бортов.

Сейчас подходящие условия для создания эксклюзивных объектов, по словам Колосницына, у застройщиков появилось больше возможностей выкупать и реконструировать старинные особняки (в частности, с ростом налогов многие собственники выставили их на рынок). Халин тоже отмечает, что в девелопмент все чаще вовлекаются здания под реконструкцию, чья столетняя история (и конструктив) как раз и располагает к тому, чтобы создавать что-то необычное.

Но в большинстве случаев уникальный лот строится в составе жилого комплекса, и это самый дорогой объект, подчеркивающий статус всего ЖК. Для остальных покупателей это сигнал: они оказываются в правильном окружении, в правильном доме, где сервис будет на самом высоком уровне, объясняет Халин. Особенные площади обычно продаются в самом конце. Но сейчас на рынке их мало (застройщики в период кризиса старались особо не экспериментировать), и продажи в некоторых проектах могут начинаться с поиска покупателя именно на эксклюзив.

Еще одну причину расширения линейки предложения элитного жилья приводит Халин: обычно первый и второй этажи в элитных проектах не самые дорогие, а на первый этаж так вообще приходится делать скидку, чтобы продать. Другое дело – уникальная по площади и объемам двухуровневая квартира с отдельным входом и террасой, занимающая первый, второй, а иногда и цокольный этаж. Ее можно продать с большей выгодой. Однако не стоит ожидать, что в перспективе эксклюзивных объектов будет больше: нет никакого экономического смысла «строить дополнительный фонд, рассчитанный на сверхдоходы», уточняет Колосницын.

Практичная роскошь

Как ни банально, но для покупателей роскошных помещений огромный плюс заключается в возможности их зонировать в соответствии со своими предпочтениями: выделить на разных уровнях зоны для гостей, детей, отдыха, хозяйства. В проекте White Khamovniki в Олсуфьевском переулке на двух уровнях пентхауса есть зоны для общения и приема гостей и приватное пространство для семьи, приводит пример Исаев.

В проекте Ordynka выделяются усадебный дом и два флигеля XVIII–XIX вв., в которых Insigma Group должна сохранить исторические планировки, – в компании сообщили, что они вполне эффективны для современного владельца. Например, здесь соблюден принцип разделения потоков: хозяева и персонал не будут пересекаться.

Помимо практических соображений, срабатывает стремление окружать себя роскошью – и покупатели эксклюзивных объектов этого совершенно не скрывают, говорят риэлторы. «Роскошь – это в первую очередь приватность. Отдельный вход в квартиру с улицы. Швейцар в белых перчатках. Терраса или небольшой дворик, выходящий в палисадник, за которым бурлит городская жизнь. Это, по сути, свой дом в городе – только твоя лестница, помещения для приема гостей, зоны, куда может заходить только хозяин квартиры, – рассуждает Колосницын. – Отделка из дорогих материалов. И если раковина из белого оникса, ванная из белого мрамора, пол санузла выложен настолько мелкой мозаикой, что еле видны детали, мебель эксклюзивная и все продумано до чайных ложечек лучшими дизайнерами мира – это нравится покупателям. Это не может не понравиться».

Важно и ощущение от пребывания в доме – за него, по мнению Эрика Валеева, главы бюро IQ, отвечает архитектор. «Настоящий эксклюзив всегда должен оставаться детально проработанным продуктом, дающим нечто большее, чем комфортное жилье, а именно – то самое уникальное ощущение. За стильным и дорогим фасадом должна находиться не менее качественная и функциональная квартирография, а за ней – гармоничное дворовое пространство со множеством сценариев пребывания и т. д.», – комментирует он.

«Современная классика» преобладает в архитектуре элитных проектов, считается, что такой стиль вписывается в общий ансамбль центра Москвы и, что немаловажно, в высотные регламенты и ограничения, связанные с реконструкцией исторических зданий. Но и без модернистских мотивов не обходится. «Покупатель определенно готов к необычной архитектуре элитного жилья», – уверен Бортов. Во всяком случае, на Ордынке Insigma создает «архитектурный фьюжн» по проекту Антона Хмельницкого, сооснователя лондонского бюро Architects of Invention: в фасадах угадываются стилистические элементы исторической промышленной застройки и кондитерской фабрики. «Архитектурные звезды участвуют в проектировании всех элитных комплексов, это уже азбука. В Fairmont Vesper Residences это SPEECH и американское бюро Rockwell Group. Над проектом Noble Row работало бюро Ralph Lauren Home. В ЖК «Царев сад» на Софийской набережной (апартаменты, вилла и четыре пентхауса от «Сбербанк капитала») интерьеры мест общего пользования разрабатывал архитектор Пьер-Ив Рошон», – перечисляет Менжунов.

Время от времени в Москве возникают и чудо-дома, выпадающие из городского контекста: «Дом-яйцо» на одну семью на улице Машкова, он ко времени написания статьи выставлен на продажу за 380 млн руб., «Стольник» в Малом Левшинском переулке, «Дом-утюг» рядом с Киевским вокзалом. Ничего общего с эксклюзивными элитными объектами сегодняшнего дня эксперты не усматривают. Возможно, со временем и часть из того, что сейчас строят «в расчете на сверхдоходы», устареет, но это уже будет другая история.

Когда не нужен загородный дом

Премиальных проектов в Москве 51, по данным Kalinka Group, в 24% случаев в домах есть пентхаусы. В «Метриум-премиум» насчитали 1923 квартиры и 1634 апартамента премиум-класса в предложении, из них 5% квартир и 8% апартаментов можно считать «нестандартным жильем». Чаще всего это пентхаусы и двухуровневые квартиры, реже встречаются особняки, виллы и таунхаусы.

В качестве примеров опрошенные «Ведомостями» эксперты назвали Tweed Park в Покровском-Стрешневе, ЖК «Городские резиденции Spires» вблизи заказника «Долина реки Сетунь» (в этот проект Tekta Group вместила и многоквартирные высотки, и пентхаусы, и четырехуровневые «урбан-виллы» более чем за 200 млн руб.), комплекс «Поклонная, 9», где запроектированы пентхаусы и виллы с открытыми террасами. Таунхаусы на территории Серебряного бора продаются в «Береге столицы», ЖК «Бор» и Silver Place. Таунхаусы, резиденции, виллы, позволяющие совместить городской и загородный образ жизни, пользуются спросом, замечает Менжунов. Некоторые клиенты даже отказываются от покупки загородного дома ради городских проектов, расположенных рядом с рекреационными зонами.