Банкротства среди застройщиков участились

С 1 января по 10 сентября 2019 г. в России выявлено 133 застройщика-банкрота, которые в совокупности возводят 709 домов общей жилой площадью 2,95 млн кв. м, говорится в отчете Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК). Это сопоставимо с количеством банкротов за весь 2018 год: тогда банкротами были признаны 111 застройщиков, еще 39 вошли в одну из стадий банкротства. Эти компании возводят 576 домов общей площадью 4,5 млн кв. м.

Среди банкротов 2019 г. подавляющее большинство – небольшие застройщики: у 103 в стадии строительства не более четырех домов (именно домов, а не жилых комплексов), говорит гендиректор РАСК Николай Алексеенко, в среднем жилая площадь этих домов не превышает 8000 кв. м. Логично, что среди банкротов в основном застройщики с небольшим портфелем, считает управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая, только 17% российских застройщиков возводят больше 50 000 кв. м.

Эксперты, опрошенные «Ведомостями», указывают, что основная причина роста банкротств – в изменившихся с 1 июля 2018 г. правилах для девелоперов: поправки в закон о долевом строительстве ужесточили требования к застройщикам, основным стал запрет на привлечение денег от дольщиков напрямую, все застройщики должны работать по банковскому сопровождению, а деньги должны перечисляться на расчетный счет в уполномоченном банке. Тогда участники рынка прогнозировали, что эти правила вымоют с рынка в основном небольшие компании.

Банкротство организации независимо от ее размера не возникает в одну минуту, указывает представитель Минстроя, привести к этому могли ошибки в организации строительства, в финансовой модели, ошибки менеджмента, не стоит исключать и нарушений закона, допущенных должностными лицами застройщика.

Несколько причин приводят к тому, что с рынка уходят именно малые застройщики, продолжает Алексеенко: портфели проектов у них небольшие, средств недостаточно, чтобы сформировать подушку безопасности и поддержать себя в сложные времена; банки настороженно относятся к небольшим застройщикам и неохотно их кредитуют. Последним обстоятельством, говорит Алексеенко, отчасти объясняется то, что среди заявителей в делах о банкротстве так мало банков: 37% обращений о банкротствах – от дольщиков.

С ним соглашается Литинецкая: крупные девелоперы имеют преимущества, позволяющие им увереннее держаться на плаву, – ипотека есть с первых дней продажи, им проще получить кредит.

Отдельно Алексеенко отмечает застройщиков-банкротов, в делах которых заявителем выступил Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства: дел немного (3%), но площадь строительства – 315 000 кв. м (11%). Фонд создан в октябре 2017 г., в нем аккумулировано около 34,7 млрд руб. – это взносы застройщиков в компенсационный фонд: 1,2% с каждого договора долевого участия (всего их 634 600).

Представитель Фонда защиты дольщиков указывает, что по заявлению граждан фонд проводит проверку и по ее результатам объект может быть внесен в Единый реестр проблемных объектов, на 20 сентября в нем около 3200 домов в 76 регионах страны. Более 1000 застройщиков попали в список потому, что либо признаны банкротами, либо задержали на шесть и более месяцев срок ввода домов в эксплуатацию или передачи помещений, объясняет он. Фонд дольщиков решает, стоит ли финансировать завершение строительства домов и объектов инфраструктуры; если нет – дольщики получают денежную компенсацию.

У регионов есть возможность передать новому застройщику проблемные дома – регион может создать региональный фонд и достроить через него; есть и возможность достройки через Фонд защиты прав дольщиков, указывает представитель Минстроя. Граждане также могут создать жилищно-строительный кооператив (ЖСК), чтобы достроить дом, – теперь такой ЖСК может получить поддержку Фонда защиты прав дольщиков.

«Мы пожинаем плоды предыдущего периода, когда основными причинами банкротств были проблемы генподрядчиков, низкая ликвидность проектов, кассовые разрывы и ошибки в финансовых моделях», – считает управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский. Нынешние банкротства – прямое следствие усиливающейся конкуренции на рынке недвижимости, соглашается директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов: застройщики, у которых был рискованный менеджмент и неправильная оценка инвестиционных перспектив, оказались в зоне снижающейся доходности и ушли в убыток.

Следующая волна банкротств будет связана с переходом на новые правила работы, считает Колочинский. С 1 июля 2019 г. все застройщики обязаны продавать квартиры через счета эскроу – на этих счетах деньги покупателей должны находиться до завершения стройки. «Уже поступают тревожные сигналы от мелких и средних компаний в регионах: некоторые из них не соответствуют критериям банков в части предоставления проектного финансирования», – сетует Колочинский. А в банковской сфере, по его словам, ощущается нехватка специалистов, способных анализировать строительные процессы: из 95 банков, уполномоченных открывать счета эскроу, фактически работают единицы. «Если не предложить бизнесу своевременную помощь, мы неминуемо столкнемся с массовым банкротством компаний и, как следствие, снижением объемов жилищного строительства», – предупреждает Колочинский. Чтобы сохранить прежнюю маржинальность, девелоперам пришлось увеличить продажные цены минимум на 10%. Но потребительский спрос уже упирается в ограниченные доходы населения. Если продажи встанут, в затруднительной ситуации могут оказаться и крупные игроки, резюмирует он.