Власти Москвы в первом полугодии выдали в 7 раз меньше разрешений на строительство
Это связано с ажиотажным спросом на них в прошлом году – перед реформой долевого строительства
За шесть месяцев 2019 г. выдано 197 разрешений на строительство 2,86 млн кв. м недвижимости, из них 60 – жилье на 1,6 млн кв. м, сообщила пресс-служба Мосгосстройнадзора. Это в 7 раз меньше, чем за январь – июнь прошлого года. Тогда столичные власти выдали разрешения на строительство 20,18 млн кв. м, из них жилья – на 17,87 млн кв. м. За весь прошлый год столичные власти выдали в 2,2–2,5 раза больше разрешений, чем в 2017 г., – на 25,4 млн кв. м, из них жилья – 21,45 млн кв. м против 11,4 млн и 8,5 млн кв. м соответственно.
Основная причина снижения количества выданных разрешений – реформа долевого строительства, говорит гендиректор Level Group Кирилл Игнахин. 1 июля 2018 г. вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве, которые значительно ужесточили требования к застройщикам, в частности, тогда их обязали ввести банковское сопровождение проектов, запретили принимать оплату наличными и проч. А со временем предполагалось перевести продажи квартир через счета эскроу – на них деньги покупателей должны находиться до завершения стройки.
«Первоначальный вариант реформы предусматривал плавный переход на счета эскроу. Например, предполагалось, что жилые комплексы, продажи в которых стартовали до 1 июля 2018 г., смогут достраивать по старым правилам», – напоминает управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский.
Большинство девелоперов использовали возможность заблаговременно подготовиться к изменениям и набрали разрешения впрок. Они не только приступили к проработке проектов, которые планировались к строительству через несколько лет, но также начали поиск новых площадок, создавая задел на будущее, продолжает Колочинский. Поэтому в первом полугодии 2018 г. все постарались получить по максимуму разрешений на строительство, соглашается коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина.
Во второй половине 2018 г. ситуация изменилась. Власти объявили, что на счета эскроу необходимо перейти всем без исключения застройщикам. «В этот раз девелоперы уже не знали, чего ожидать от этой реформы и новых правил игры, поэтому они не стремились получать новые разрешения, не будучи уверенными в них», – считает Игнахин. Окончательно ажиотаж на рынке, по словам Колочинского, спал, как только были утверждены критерии перехода на счета эскроу – застройщик может продавать напрямую дольщикам, если дом готов более чем на 30%, а дольщики успели купить не менее 10% квартир в доме.
Резкое снижение активности застройщиков в этом году управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая называет «первой ласточкой санации рынка новостроек»: девелоперы взяли паузу, чтобы понять, как дальше развиваться в новых условиях. Она не исключает, что многие проекты на нулевой стадии будут выставляться на продажу, а разрешения на строительство постепенно перейдут от не вписавшихся в новую модель рынка игроков к более сильным компаниям. «Доходы населения падают, ипотечная ставка существенно подросла. Понимая все эти риски и пока точно не понимая, каким будет рынок в ближайшее время, многие застройщики не торопятся получать разрешения на строительство именно сейчас. Особых предпосылок для роста нет», – считает управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. Он указывает, что треть выданных в этом году разрешений пришлось на проекты по программе реновации.
Всего на сегодняшний день, по информации Мосгосстройнадзора, в городе действует 9745 разрешений на строительство 52 млн кв. м недвижимости, из них 36 млн кв. м – это жилье. «Если учесть, что в год мы строим более 8 млн кв. м, из которых около 3 млн кв. м – жилье, то работой стройкомплекс Москвы обеспечен на пять лет вперед», – сообщал руководитель департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин. При сохранении текущих темпов жилищного строительства в столице запаса проектов с одобренными разрешениями на строительство может хватить на 12 лет, считает Колочинский.
Постепенно снижаются темпы строительства и нежилой недвижимости, свидетельствуют данные Мосгосстройнадзора. Если в 2017 г. действовали разрешения на строительство 5,55 млн кв. м, то в 2018 г. – на 3,98 млн кв. м. За январь – июнь 2019 г. разрешений выдано на 1,24 млн кв. м, тогда как за аналогичный период прошлого года – 2,3 млн кв. м.
Количественный показатель выдаваемых разрешений на строительство является непрямым опережающим показателем состояния секторов коммерческой недвижимости, комментирует управляющий партнер Colliers International Николай Казанский. При этом в сегментах офисной и торговой недвижимости сокращение количества разрешений не имеет прямой корреляции с вводом в эксплуатацию, указывает он. Например, в первом полугодии 2019 г. на рынке качественной офисной недвижимости Москвы было введено в эксплуатацию 113 100 кв. м площадей, что почти в 3 раза превышает показатель за аналогичный период прошлого года. В сегменте торговой недвижимости Москвы рост составил 7%. При этом количество выданных разрешений на строительство и реконструкцию торговых объектов за этот период в текущем году снизилось более чем вдвое.
