Москва одобрила четверть застройки по программе реновации

С января по май 2019 г. московские власти одобрили более 20 проектов планировки по программе реновации, рассказали «Ведомостям» сотрудники мэрии, видевшие протоколы градостроительно-земельной комиссии. Реновация планируется в 119 районах Москвы во всех 12 округах, сейчас проекты подготовлены для 24 районов в 8 округах. Некоторые проекты уже прошли публичные слушания, но большую их часть еще предстоит обсудить с населением. Если не будет существенных изменений в ходе слушаний, планировка позволяет построить более 12 млн кв. м недвижимости.

В 24 районах, где подготовлены проекты планировок, по подсчетам «Ведомостей», под реновацию попало 1343 дома (всего будет снесено). Таким образом, эти районы составляют почти четверть всего жилья, которое предстоит обновить московским властям. Если пропорция, в которой власти одобряют проекты планировок, сохранится, то общая площадь вновь построенной недвижимости превысит 50 млн кв. м.

Весь жилой фонд Москвы сейчас – примерно 237 млн кв. м.

В настоящее время проекты планировки еще разрабатываются, сообщила пресс-служба московского стройкомплекса: площади строительства станут понятны после того, как они пройдут процедуры публичных слушаний, согласования и экспертизы.

Самые крупные стройки московские власти одобрили в районах Люблино и Метрогородок. В Люблине – два проекта: кварталы 23 и 29 (7,8 га), а также микрорайоны А, Б, Г и Е (156 га). Участки примыкают друг к другу, на этой территории должно быть снесено 133 дома. Планировка предполагает появление 1,66 млн кв. м недвижимости, из них жилой – 1,45 млн кв. м, сообщают собеседники «Ведомостей» в мэрии. Нежилая часть (есть и реконструкция) включает две школы, детские сады на 1300 мест, детский досуговый центр, детскую поликлинику, два физкультурно-оздоровительных комплекса плюс общественную застройку.

В Метрогородке под реновацию попало 75 домов. Для публичных слушаний проект подготовлен на территорию в 136 га. Здесь будет построено 1,37 млн кв. м недвижимости, из них 1,23 млн кв. м – жилой. Помимо общей инфраструктуры здесь будет отдельно стоящий паркинг площадью 32 000 кв. м – это помимо парковок на улично-дорожной сети.

Из предусмотренных к строительству 1,2 млн кв. м жилой недвижимости площадь самих квартир составит примерно 920 000 кв. м. Средняя площадь квартиры – 50 кв. м, следовательно, будет запроектировано примерно 18 400 квартир, подсчитывает управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский, но цифры эти приблизительные, так как технико-экономические показатели проекта не известны.

Машино-мест, подсчитали «Ведомости», ориентируясь на СНиПы, в паркинге может быть порядка 2400.

По площади застройки по программе реновации и Люблино, и Метрогородок сопоставимы с Куркином. Правда, плотность застройки в Куркине сейчас ниже примерно в 5 раз (площадь района – около 800 га). В обоих районах будет значительное уплотнение.

К примеру, средняя площадь обычного дома-хрущевки – 3500–4000 кв. м. По грубым подсчетам, получается, что в Люблине площадь домов под снос составляет около 530 000 кв. м, а в Метрогородке – 300 000 кв. м. Таким образом, в Люблине уплотнение – почти втрое, в Метрогородке – в 4,5 раза. Уже проведенные слушания показали, что плотность застройки по программе реновации увеличивается в 3–4 раза, а высота большинства домов превысит обещанные властями 14 этажей.

Реновация пройдет за 15 лет – до 2032 г. и обойдется в 3–3,5 трлн руб., снесут 5137 домов, из них переселят около 1 млн москвичей.

Общая площадь всех домов под снос – около 16 млн кв. м. Их жители получат квартиры в 1,2–1,3 раза больше прежних, сообщал руководитель департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин. Следовательно, для их переселения понадобится 19–21 млн кв. м жилья. Уплотнение нужно властям, чтобы программа стала безубыточной: излишки жилья город планирует продавать на рынке. Чиновники собирались построить вдвое больше, чем снесут.

Свободные метры на продажу появятся на 7–8-й год программы, а на старте реновации 80–90% квартир будет уходить под переселение, рассказывал «Ведомостям» заммэра Москвы Марат Хуснуллин. Реновация уже серьезно влияет на девелоперскую деятельность, сказал управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин: многие владельцы площадок, которые пытаются получить разрешение на строительство жилья, сталкиваются с тем, что город готов дать согласие исключительно в обмен на участие в реновации. Поэтому одни девелоперы строительство отложили, а другие стали искать площадки под апартаменты, чтобы не ухудшать экономику своих проектов.

Кроме того, чтобы повысить ликвидность реновационного жилья и обеспечить на него гарантированный спрос, городские власти добиваются достаточно комфортных ипотечных условий для квартир из программы реновации, что может оттянуть в этот сегмент достаточно большую долю спроса, прогнозирует Халин. К тому же покупателей определенно привлечет тот факт, что такие квартиры полностью готовы и, в принципе, не надо ждать момента, когда строительство завершится. Объекты будут выводиться на рынок постепенно, а по качеству проекты московских застройщиков будут превосходить новостройки – это отчасти сгладит конкуренцию, возражает Колочинский.