В Москве побит рекорд по продажам квартир

С начала года в Москве зарегистрировано на 32% больше договоров долевого участия на покупку квартир (59 266), чем за первое полугодие прошлого года, сообщило столичное управление Росреестра. Наибольший всплеск был в июне, когда управление зарегистрировало рекордное за все годы количество договоров на первичном рынке – 11 677. Что на 54% больше предыдущего месяца и в 2 раза выше июня 2018 г. Это аномальные показатели, констатирует ведущий аналитик ЦИАНа Александр Пыпин.

Руководитель управления Росреестра по Москве Игорь Майданов связывает этот рост с переходом строительного рынка на новую схему финансирования долевого строительства. С 1 июля застройщикам запрещено привлекать деньги покупателей напрямую. Они должны продавать квартиры через банковские счета эскроу, причем на этих счетах деньги дольщиков должны находиться до завершения стройки – использовать их для финансирования строительства запрещено. Чтобы отрасль безболезненно перешла на новые правила, власти разрешили завершать уже начавшееся строительство домов по старым правилам. Для этого правительство разработало критерии: застройщик может продавать по-старому (т. е. напрямую дольщикам), если дом готов более чем на 30%, а дольщики успели купить не менее 10% квартир в доме. Ранее московские чиновники сообщали, что так будет достроено до 80% возводимого сегодня жилья.

Всплеск активности по договорам связан не с реальными покупателями, а скорее всего с желанием довести продажи до необходимых 10%, которые позволят девелоперам достроить дома по старым правилам, считает управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая. По ее словам, девелоперы могли произвести технический выкуп большого пула квартир на свои дочерние структуры.

К такой схеме прибегают почти все крупные компании, сообщили опрошенные «Ведомостями» застройщики. Так как срок подачи документов на соответствие критериям для продажи жилья по старой схеме был ограничен, продажа квартир юридическим лицам стала временной мерой, благодаря которой застройщики смогут продавать жилье по старой схеме, рассказывает директор департамента продаж ГК «Гранель» Рустам Арсланов. Майданов из Росреестра сообщил, что по итогам июня около 50% от всех договоров долевого участия было подано юрлицами.

На 21% увеличилось число договоров долевого участия и в нежилой недвижимости (6972), сообщило управление Росреестра по Москве. Это может быть связано с тем, что раньше закон не требовал продавать апартаменты через счета эскроу, но в июне 2019 г. такую возможность исключили. Поэтому застройщикам приходится прибегать к такой схеме и при продаже апартаментов, указывает один из участников рынка.

В числе компаний, у которых были оптом выкуплены квартиры на юридические лица, несколько источников на рынке назвали Seven Suns Development (проект «Сказочный лес»), «Авеста-строй» (Некрасовка), Capital Group и ГК ПИК («Люблинский парк»), ГК «Пионер» (проект «Yes Ботанический сад»), ГК «Эталон» (проекты «Нормандия» и «Серебряный фонтан»).

Запросы «Ведомостей» в Seven Suns Development и ГК «Эталон» остались без ответа. Представитель ГК ПИК сообщил, что выступает в проекте «Люблинский парк» лишь генподрядчиком, а представитель Capital Group перенаправил в ПИК, сообщив, что компания не занимается продажей квартир в нем. Связаться с «Авеста-строем» не удалось; партнер компании в этом проекте – ДСК-1 (входит в ФСК «Лидер) получает долю квартирами за работу по подряду. Представитель ФСК сообщил, что «компания планирует продавать больше готового жилья и таким образом избегать схемы с эскроу». Проект на «Ботаническом саду» получил разрешение на достройку по старым правилам ранее, сделка по продаже части апартаментов не связана с желанием обойти счета эскроу, сказал представитель «Пионера».

Дальше юрлица, выкупившие квартиры, будут продавать покупателям имущественные права по договорам уступки права требования, объясняет юрист «КСК групп» Станислав Ляпцев. Договоры также будут зарегистрированы в Росреестре, но застройщики смогут еще на год-два оттянуть переход на новые правила, считает он. Такое сравнительно небольшое количество квартир и апартаментов будет продаваться недолго – до полугода, не соглашается Арсланов.

Эта схема может быть признана незаконной, если будет доказано, что ее цель – технический выкуп, чтобы избежать перевода расчетов на эскроу-счета, предупреждает юрист фирмы «Дювернуа лигал» Елена Волкова. По ее словам, на законных основаниях обход расчетов через эскроу возможен, если объект отвечает критериям правительства либо застройщик не продает квартиры на стадии строительства. Представитель пресс-службы Минстроя РФ по сути на вопросы «Ведомостей» не ответил.