Девелоперы коттеджных поселков Петербурга перестали строить дома за свой счет

За последнюю пятилетку объем предложения на загородном рынке Петербурга и Ленобласти практически не изменился, а число сделок сократилось на 40%. По-прежнему высок спрос на самый дешевый товар – землю без подряда. Подстегнуть активность в сегменте, по мнению экспертов, может развитие ипотеки.

Новые или старые

На загородном рынке Петербурга и Ленобласти, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», сейчас предлагается около 18 000 лотов в почти 400 поселках. Руководитель «Петербургской недвижимости» Ольга Трошева характеризует предложение как стабильное в течение последних пяти лет. С коллегой согласна директор по продажам УК «Пулэкспресс» Марина Агеева: «Примерно 400 поселков. Примерно потому, что на рынке немало проектов, где продажи начинались еще лет 7–10 назад, но до сих пор остаются нереализованными 10–20% домовладений. Но такие поселки эксперты учитывают в статистике. Периодически проходит реконцепция неудачных проектов. Их часто заявляют как новые, чтобы очистить от негативного прошлого. Хотя, по сути, это одни и те же земельные массивы, только переименованные или раздробленные на несколько поселков». Большая часть – 58% коттеджных поселков, или 50% лотов в предложении, – находятся на севере региона.

В сегменте системно работают примерно 20 девелоперов – у компаний есть завершенные проекты, текущие стройки и новые на старте. На фоне конкурентов масштабом выделяются компании с опытом работы по 15 лет и более («Олимп-2000», «Пулэкспресс», «Хонка», «Лэнд аспект», «Парабола»), а также их более молодые коллеги – «Русь НТ», «Теорема», «Факт», «Штаб», «Лэндкей». На их долю приходится около 80% текущего предложения. Остальной рынок сформирован застройщиками одного проекта и частными лицами, которые часто в продаваемых поселках и живут. Многие из них ведут продажи довольно успешно за счет глубокого погружения в тему и собственной харизмы.

Разделение затрат

Основу предложения (93%, по данным «Петербургской недвижимости») составляет самый дешевый товар – «полуфабрикат», или участки без подряда. За последние пять лет его доля на рынке увеличилась на 5%. «Доходы населения не растут, уровень ипотечной поддержки загородного рынка низкий. Поэтому люди разделяют затраты: сначала приобретают участок без подряда, потом копят деньги и строят дом. Но процесс может затянуться на несколько лет», – говорит Ольга Трошева. Девелоперы быстро сориентировались. Проектов организованной коттеджной застройки на рынке стало заметно меньше. «Если в 2014 г. в продаже были 60 поселков с готовыми или строящимися домами и 92 проекта смешанной застройки (участки с подрядом и без), то сейчас их 50 и 76 соответственно», – рассказывает Трошева.

«Если на городском рынке кризис способствовал развитию девелоперского продукта, то на загородном он, к сожалению, не стал толчком для эволюции. В одном и том же поселке до сих пор могут вырастать не слишком привлекательные разношерстные дома», – говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.

«Готовые дома можно найти в поселках, стартовавших лет 10 назад: например, в «Медовом», «Ламбери», «Оско вилладж», «Онегин парк» или в проектах «Строительного треста». В относительно новых проектах «с домами» покупателю предложат выбрать один из базовых проектов, адаптировать «под себя» и затем построить. Такие участки с обязательным подрядом на строительство домов из «модельного ряда» застройщика предлагают «Хонка», «Русь НТ», «FreeДом». Собственные средства в строительство домов «на продажу» (то есть до того, как на дом найдется покупатель), девелоперы давно не инвестируют, что понятно. Ведь за готовым домом нужно ухаживать: поддерживать температуру, не допускать появления грибка и т. д. А это дополнительные расходы», – объясняет Марина Агеева.

По этой же причине почти сошло на нет строительство таунхаусов. За последние 5 лет количество реализуемых проектов этого формата в регионе, по данным «Петербургской недвижимости», сократилось практически в два раза (с 52 до 27), а число лотов на рынке – больше чем в три раза (с 3300 до 1000). «Для успеха проектов таунхаусов нужна развитая инфраструктура и транспортная доступность. А с этим в пригородах не все хорошо. Опять же формат не выдержал конкуренции с недорогим малоэтажным жильем, которое активно строят в Ленобласти, а также жилыми массивами в Мурино и Кудрово, где развита торговая, транспортная и социальная инфраструктура», – говорит Трошева.

Избирательный спрос

Спрос на загородное жилье, по словам экспертов, на рынке есть, но весьма избирательный. Во-первых, востребованы проекты в местах, которые «продают себя сами». «Например, сейчас у «Пулэкспресса» в продаже есть поселки в Скотном и в Рощино с участками по цене около 2 млн руб. Спрос на них позволяет нам ежемесячно поднимать цены, регулируя тем самым динамику продаж. В то же время в поселках, которые относятся к «дальним дачам», то есть расположены на удалении 80–100 км от города, пусть и в лесу, и на берегах озер, мы согласны предоставлять скидки, иногда до 25–40% от базовых цен. Просто по причине того, что львиная доля спроса сфокусирована на проектах рядом с городом – в 10–30 км от КАД, чем дальше от города, тем меньше покупателей», – говорит Агеева. «Примерно 76% сделок проходят с объектами в зонах постоянного проживания. Для сравнения, в 2014 г. их было 60%», – подтверждает Трошева.

Во-вторых, бюджет большинства сделок на рынке первичной загородной недвижимости составляет около 1 млн руб. (диапазон 0,5–1,3 млн руб.). Площадь участков по такой цене – 8–12 соток. Участки около 20 соток сейчас непопулярны, говорят эксперты, – за исключением элитных объектов, конечно. Заметного снижения спроса на домовладения стоимостью 50–150 млн руб. нет.

«Самые дорогие локации все те же: Курортный район и Всеволожский, точнее, его северо-западная часть, рядом с городом: Энколово, Мистолово, Токсово, Лемболовское озеро. Курортный район дорог традиционно. Во Всеволожском районе предложение сместилось в район проекта «Охта парк». Сейчас на вторичном рынке участки в этом месте продаются по цене 07–09 млн руб. за сотку, а стоимость готовых домовладений – от 32 до 180 млн руб.», – говорит Агеева.

Ипотека нам в помощь

По данным «Петербургской недвижимости», на загородном рынке (коттеджи, участки, таунхаусы) в последние пару лет проходит не более 4800–5300 сделок в год (ранее 7000–7500 сделок в год).

«Покупатель стал более разборчив и рационален, он хочет видеть готовый продукт, а не вкладывать деньги в стройку и создание инженерии на начальном этапе освоения участка. Он стремится найти уже обжитой поселок, в котором можно поговорить с потенциальными соседями, выяснить их отношение к месту, качеству работы застройщика, управляющей компании», – говорит директор по продажам «Строительного треста» Сергей Степанов.

«Активность девелоперов снизилась. Но перспективы развития сегмента сейчас выглядят более оптимистично, чем пару лет назад. Новый толчок загородному домостроению даст национальный проект «Жилье и городская среда» (стартовал в 2018 г. и завершится в 2024 г.) – в нем заложен существенный рост жилья на землях ИЖС (с 32,5 до 40 млн кв. м к 2024 г.). Поддержит формат и распространение доступной ипотеки (в частности, в апреле 2019 г. начата программа «Дом.РФ» со ставкой для загородной недвижимости в 12%), а также расширение использования материнского капитала на загородные дома», – говорит Трошева.

Агеева ожидает, что ипотечных сделок на загородном рынке станет больше: «Банки уже без особых вопросов выдают кредиты и на покупку участков ИЖС, и на покупку участков на сельхозземлях. Таким образом, покупатели не будут тратить все имеющиеся на покупку деньги только на землю, у них будут оставаться средства на строительство домов».

Но роста платежеспособного спроса в ближайшей перспективе эксперты не ждут. Поэтому полагают, что основной объем продаж сохранится в сегменте недорогих участков площадью 8–10 соток и ценой до 1 млн руб.