ВЭБ.РФ может потерять универмаг «Цветной» в центре Москвы

Сбербанк выставил на торги права требования к компаниям, владеющим универмагом «Цветной», следует из сообщении электронной площадки Российского аукционного дома. Из документации следует, что в лот также входит договор залога долей в этих фирмах («Центральный рынок – Столичные гастрономы», «Цветной централ маркет») и их оборудование. Аукцион пройдет 24 июня.

Этот универмаг площадью 36 500 кв. м на Цветном бульваре в центре Москвы построил в 2010 г. девелопер Rose Group, основным акционером которого на тот момент был Борис Кузинец. В 2013 г. он продал компанию структурам ВЭБа (сейчас – ВЭБ.РФ). Сегодня кроме «Цветного» в портфель Rose Group входит жилой район «Микрогород «В лесу» на Пятницком шоссе и несколько замороженных проектов. ВЭБ.РФ уже несколько лет ищет покупателя на универмаг.

Сбербанк выделил компаниям, владеющим «Цветным», примерно $150 млн в 2011 г. Три года назад банк и Rose Group сообщили о реструктуризации кредита, в результате чего погашение долга было продлено до 2025 г. Сейчас девелопер должен Сбербанку $130 млн, знают два консультанта, работавших с универмагом. «Центральный рынок – Столичные гастрономы» перестала исполнять обязательство по кредиту с конца 2018 г., объясняет человек, близкий к кредитору Rose Group.

Представитель Сбербанка сообщил лишь, что банк подтверждает планы продажи прав требования к «Цветному», находящемуся у него в залоге. Кредит обслуживается, уверяет представитель ВЭБ.РФ, но по условиям договора заемщик выплачивает по этому долгу только проценты. «Сейчас идет процесс оптимизации деятельности в универмаге, что позволит ему увеличить выплаты по кредиту», – добавляет он.

Победитель торгов, если есть нарушение в графике обслуживания долга, получит право потребовать немедленного возврата денег, объясняет старший партнер коллегии адвокатов «Делькредере» Денис Юров. Если долг не будет погашен, то, по его словам, покупатель вправе подать заявление о признании заемщика несостоятельным, после чего продать объект в рамках процедур банкротства или – в случае отсутствия претендентов – забрать его себе.

От продажи прав требований к «Цветному» Сбербанк планирует выручить 4,2 млрд руб., следует из лотовой документации. Это соответствует рыночной стоимости объекта, считает партнер Colliers International Станислав Бибик. Оценка старшего директора отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирины Ушаковой выше – 5,5–6,5 млрд руб. Она называет универмаг привлекательным активом, инвесторы и раньше проявляли к нему интерес. Но из-за долговых обязательств, которые превышают стоимость самого объекта, сделка до сих пор не состоялась.

Бибик напоминает, что после 2014 г. многие владельцы объектов коммерческой недвижимости столкнулись со сложностями в обслуживании валютных долгов из-за падения курса рубля и активы некоторых из них (например, DVI Group или RB Invest) в итоге достались кредиторам.

Он также обращает внимание на то, что универмагами крайне сложно управлять, что также могло послужить причиной возникновения проблем с долгом. По его словам, для эффективной работы такого комплекса должен быть очень серьезный поток посетителей. К примеру, у ЦУМа это более 10 млн человек в год, тогда как у «Цветного» он вчетверо меньше – примерно 2,6 млн.