Сервисные апартаменты в Петербурге переживают пик спроса

По данным Knight Frank St Petersburg, на конец прошлого года в Петербурге в процессе строительства находилось 15 600 юнитов суммарной площадью 669 000 кв. м. За последние два года данный показатель (в штуках) увеличился в 3 раза, а по сравнению с 2011 г. рост составил 700%.

В I квартале текущего года тенденция обрела еще более выраженный характер: количество новых проектов увеличилось на треть по сравнению с аналогичным периодом 2018-го. В апреле на рынок вышли проекты Start от ПСК (3244 юнита) и Zoom apart от ГК «ФСК» (1800 номеров), получили разрешение на строительство, но пока не выведены в продажу два апарт-отеля на пр-те Стачек, один возле Удельного парка (все три пока не имеют коммерческих названий) и МФЦ «Камелот» на ул. Бутлерова.

Тем не менее апартаментов в Петербурге по-прежнему строится значительно меньше, чем в Москве. «Их доля в Петербурге составляет около 10% от всего объема текущего предложения на первичном рынке (в квадратных метрах), и это в 2 раза меньше, чем в столице. Столь значительная разница в показателях обусловлена различиями в специфике проектов в обоих городах. В Петербурге проекты менее масштабные и по площади застройки, и по этажности», – говорит руководитель отдела аналитики ГК «Пионер» Евгений Межевикин. По данным «Бест-новостроя», в Москве в предложении сейчас насчитывается 9465 лотов (в апреле не появилось ни одного нового проекта), в Петербурге – около 3000.

По словам Межевикина, в городе бурно развивается сегмент сервисных апартаментов – их доля составляет на сегодняшний день около 65% всего объема предложения в данном формате недвижимости. В Москве же таких объектов единицы. Объясняется это тем, что в Первопрестольной площадки под строительство жилья в дефиците, а в Петербурге земельные запасы все же не настолько исчерпаны. Кроме того, город на Неве всегда был более привлекателен как туристический центр. И если в столице апартаменты рассматриваются больше как более дешевая альтернатива квартире, то в Петербурге это скорее способ извлечения дохода.

«Есть и еще несколько причин. Первая – разный уровень обеспечения номерным фондом в сегменте «3–4 звезды» в этих городах. Плюс в Москве гораздо больше возможностей для бизнеса, что смещает спрос в сторону апартаментов для проживания», – добавляет гендиректор компании «Метрополис» Александр Ворожбитов.

Еще одним фактором, подтверждающим данный тезис, является наличие множества проектов в формате апартаментов в Подмосковье, тогда как в Ленобласти их нет вовсе. Стоимость жилья в петербургских предместьях по сравнению с Подмосковьем совсем невелика, туристы сюда не поедут, следовательно, развивать данный сегмент смысла пока не имеет.

Неравномерный рост

Сервисные апартаменты действительно сейчас переживают пик спроса. В 2018 г. их было продано в 2,4 раза больше, чем в 2017-м. Всего же в городе за год было реализовано 4400 апартаментов различных форматов. Это привело к росту стоимости квадратного метра сервисных апартаментов на 12%, тогда как в других форматах данный показатель снизился в среднем на 3%.

В 2019 г. власти (федеральные и городские) предприняли ряд шагов с целью приравнивания апартаментов к жилью: внесены правки в ПЗЗ, проверена разрешительная документация на 49 строящихся объектов, а в Госдуму внесен пакет поправок в 214-ФЗ с целью обязать застройщиков, продающих коммерческие помещения по договорам долевого участия (ДДУ), вносить средства в Фонд защиты прав дольщиков.

Однако все они касаются в большей мере именно «псевдожилья», но не сервисных апартаментов. Которые к тому же необязательно продавать по ДДУ. К слову, именно поэтому для девелоперов, работающих в этом сегменте недвижимости, мало что изменится и после 1 июля 2019 г. – в отличие от тех, кто занимается жилыми проектами.

«На данный момент преждевременно говорить о насыщении рынка, сегмент продолжит динамично развиваться в перспективе как минимум 2–3 лет», – говорит руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.

В 2019 г. в Петербурге должен появиться еще один новый формат – так называемый кондо-отель. Это довольно популярный тип гостиниц в курортных городах – в частности, номерной фонд Майами почти наполовину сосредоточен именно в них. По сути, это обычная гостиница, где номера принадлежат частным инвесторам. Ключевое отличие от апартаментов: в номерах кондо-отеля сам собственник проживать не может. Во всем остальном функции схожи: обычный гостиничный сервис для постояльцев и пассивный доход для собственников.

Развивать новый для города формат будет Becar Asset Management. По словам представителей компании, в заявленном к реализации проекте площадь номеров будет меньше, чем в большинстве функционирующих в городе апарт-отелях, зато будет много разнообразных общественных пространств. «Такой тренд соответствует в целом тенденции развития общества, экономики и поведенческих паттернов. Сейчас современный путешественник ожидает от отеля не только хорошей кровати и вкусного завтрака, а впечатлений, эмоций и новых знакомств. В номере новый путешественник проводит минимум времени, ему не нужен больше номер в 25 кв. м, а нужен хороший бар, место для социализации, игры и интересного времяпрепровождения», – объясняет руководитель департамента апарт-отелей Becar Asset Management Евгения Гиль.

Падающие доходы

В связи с отсутствием требований по инсоляции, шумоизоляции, обеспеченности социальной инфраструктурой строительство апарт-отелей в Петербурге в среднем на 20% дешевле аналогичного по площади жилого комплекса. Однако декларируемая множеством девелоперов доходность на уровне 17 и даже 20% годовых является скорее рекламным ходом и достижима только при идеальных условиях, что фактически нереально.

«Ядро аудитории арендаторов апартаментов – люди с невысоким достатком, поэтому ротация жильцов высока. В связи с этим управление такими объектами очень затруднительно, а издержки велики. Особенно эта проблема актуальна для проектов, располагающихся на окраинах, так как туристы туда просто не поедут. По нашей оценке, реальная доходность апарт-проектов Петербурга находится на уровне около 10%», – рассуждает гендиректор Wonderwall Real Estate Company Елена Ерошеня.

Опрошенные эксперты не сомневаются, что формат сервисных апартаментов будет развиваться в Петербурге и дальше. Что касается доходности, то она станет расти только в том случае, если в городе будет проходить больше мероприятий в низкий для туристической отрасли сезон. Чего пока не наблюдается.