В Петербурге элитное жилье строят медленнее, чем покупают

Рынок сжимается

Предложение элитного жилья в Петербурге по итогам I квартала 2019 г. составляет около 144 000 кв. м. Это около 1200 квартир и апартаментов в 23 жилых комплексах, подсчитали эксперты Knight Frank St Petersburg. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года предложение сократилось на 11%. «С начала года ни один новый проект этого класса на рынке не появился. Между тем за I квартал 2019 г. в городе прошло около 100 сделок с элитным жильем. Было продано около 13 100 кв. м (на 2% больше, чем за аналогичный период 2018 г.). Неудивительно, что сегмент постепенно сжимается, что отражается на ценах», – говорит директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg Екатерина Немченко.

По ее данным, средняя цена в сегменте уже долгое время балансирует на уровне 340 000–350 000 руб. за 1 кв. м, а по итогам марта она составила около 349 000 руб. за 1 кв. м. По словам Немченко, в основном покупатели рассматривают квартиры в диапазоне цен от 25 млн до 34 млн руб. «Но мы видим рост запросов на сделки с высоким бюджетом. Более того, в городе регулярно продаются активы стоимостью от 100 млн руб. (про конкретные сделки риэлторы не говорят). Правда, параллельно растет и число сделок с ипотекой в элитной недвижимости», – уточнила она.

Не время для скидок

Участники рынка тренд подтверждают: «Нет новых проектов. Даже лидер сегмента, компания «Возрождение», входящая в группу ЛСР Андрея Молчанова, не начинает новых строек. Покупатели пока этого не поняли и обижаются на застройщиков, которые не дают скидок. А какие могут быть скидки, если в проекте и так среднерыночные цены и скоро из-за поправок в закон о долевом строительстве (они вступят в силу 1 июля) будет увеличение себестоимости, да еще НДС даст пару процентов к инфляции?» – комментирует гендиректор компании «Элитные квартиры» Леонид Рысев.

Второй важный тренд, который подметили опрошенные «Ведомостями» эксперты, – это изменение самого продукта. «Метраж элитного жилья в последние годы заметно уменьшился. Рациональность коснулась и общественных помещений. Застройщики уже практически не предлагают домов с бассейнами, сигарными, бильярдными. В моде здоровый образ жизни, экологичность материалов, энергоэффективность здания, многоступенчатая очистка воды, вентиляция с рекуперацией и разные опции системы «умный дом», – говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-девелопмент» Светлана Денисова.

«Уходит в прошлое необоснованный пафос и излишняя пышность. Главный приоритет элитной недвижимости сегодня – отличное расположение и исключительные видовые характеристики. Место должно удовлетворять все потребности жителя – быть в центре событий, но жить вне суеты, чтобы было и красиво, и функционально», – описывает актуальные характеристики коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Ольга Аветисова.

По наблюдениям Немченко, покупатели в этом сегменте значительно помолодели, средний возраст составляет 32–35 лет (пять лет назад дорогое жилье в основном покупали люди старше 40 лет). «Тут есть несколько трендов. Во-первых, на рынок города возвращаются те, кто уже владеет загородной недвижимостью. Покупать в городе стало престижнее. Во-вторых, возвращаются инвесторы. Их интересуют не только новые объекты, но и старый фонд в хороших местах, который можно реконструировать. Хотя в спросе преобладают объекты нового строительства. А среди реконструируемых объектов на рынке сейчас представлены всего два дома – «Особняк Кушелева-Безбородко» и «Голландия». В-третьих, растет активность москвичей. Их доля среди покупателей элитных квартир за прошлый год выросла на 2%», – сообщила Немченко.

Не «Газпромом» единым

Влияет на рынок элитного жилья и так называемый фактор «Газпрома» – переезд газовой монополии в Петербург. «На мой взгляд, без покупателей из «Газпрома» цены на элитное жилье просели бы не менее чем на 20%. Но в прошлом году только 50% переехавших сотрудников компании купили здесь квартиры, остальные предпочли аренду, поскольку было не понятно, куда какие департаменты переедут и кто их возглавит. Сейчас ситуация прояснилась. И мы ждем вторую волну покупок – от нынешних арендаторов», – говорит Рысев.

По словам Денисовой, «фактор «Газпрома» сильно растянут во времени, поэтому отследить его влияние на рынок недвижимости непросто. «Массовые покупки сотрудники нацкорпорации, естественно, совершали в массмаркете. По данным Росрегистрации, последние 2–3 года в Петербурге больше региональных покупателей, чем в Москве, – отчасти это тот же «фактор «Газпрома». Но топ-менеджеры, по определению, немногочисленная группа, о массовом нашествии говорить не приходится. Хотя, безусловно, сделки с роскошными квартирами и домами сотрудники «Газпрома» совершают», – говорит она.

По словам управляющего партнера Zenith Property Management Ильи Андреева, ситуация на элитном рынке Петербурга из-за «Газпрома» развивается так же, как в сегменте дорогой офисной недвижимости: лучшие бизнес-центры почти полностью заняты монополией, вакансия – всего 3–4%, но это никак не влияет на ставки, поскольку конкурирующего спроса нет.

Дорогие острова

Больше всего элитного жилья представлено в Петроградском и Центральном районах, на Васильевском острове, в Адмиралтейском районе и в некоторых уголках Курортного направления, на берегу Финского залива. Но постепенно строительство элитных жилых комплексов смещается в Московский, Выборгский и Приморский районы. «Стоит помнить, что все упомянутые районы большие и крайне неоднородные. Поэтому элитный статус получают только отдельные их территории с красивыми видами на воду или парки и социальной однородностью», – уточняет Андреев. Если год назад, по данным Knight Frank St Petersburg, больше всего элитных квартир было в продаже на Крестовском острове, то сейчас основное предложение сконцентрировано на Петроградской стороне и Петровском острове – 31 и 28% соответственно.

«Плотность застройки, дефицит качественных участков и новый стадион уже не позволяют говорить о Крестовском острове как о тихом элитном уголке. Сегодня это место скопления людей: матчи ФК «Зенит» в среднем посещают более 44 000 человек, а в перспективе там будут проходить и концерты. Влиянию стадиона чуть меньше подвержены северная и восточная части острова, но это уже не оазис спокойствия. В последние несколько лет альтернативой стал Петровский остров», – согласен коммерческий директор элитного комплекса Royal Park Константин Гриценко.

«Да, на Крестовском острове мест под новую застройку почти не осталось. Но он все еще интересен состоятельным покупателям. У нас, например, есть интересный проект реконструкции существующего здания на Крестовском проспекте и проект Futurist в непосредственной близости от острова», – говорит президент Группы RBI Эдуард Тиктинский.

Рысев отмечает, что почти любое место может стать элитным, если новый проект займет целый квартал. И приводит в качестве примера проект «Маленькая Франция» на Васильевском: «Дальние линии острова никогда не были элитными. Но если проект будет реализован, как обещают, – он станет новой элитной локацией».

Деньги есть

Эксперты Knight Frank St Petersburg в 2019 г. ожидают старта продаж в нескольких клубных домах общей площадью около 16 000 кв. м. В эксплуатацию будет введен только один дом (3700 кв. м). Будет ли на них спрос? Рысев уверен, что, если во внешней политике России не будет «новых отравлений», страх перед будущим постепенно уйдет и спрос на дорогое жилье в горизонте 1,5 года начнет расти. «Деньги у людей есть. По статистике ЦБ РФ, в декабре на депозитах физлиц было более 20 трлн руб., в 2014 г., когда элитный рынок был суперактивен, на депозитах было в 1,5 раза меньше – 13,8 трлн руб.», – сравнивает Рысев. Но цены на элитное жилье, по его прогнозу, будут расти быстрее спроса из-за отсутствия новых проектов. «Взрывной рост активности застройщиков может произойти, если государство решит компенсировать банкам потери на ипотеку и снизит ставку по ней до 5%. Эта мысль уже прозвучала в Москве, но была воспринята как очередное прожектерство. Хотя схема мощная. Но увидим ли мы ее?» – вздыхает эксперт.