С 1 июля через эскроу-счета в Петербурге будут продаваться 153 проекта общей площадью 9,3 млн кв. м

Вместо денег дольщиков строителям придется привлекать банковские кредиты и работать через эскроу-счета. Готовы ли они к таким переменам?

Переходный период

По данным комитета по строительству Смольного, с 1 июля на работу через эскроу-счета в Петербурге перейдут 153 проекта общей площадью 9,3 млн кв. м, где заключены 4300 договоров долевого участия. Если вспомнить, что на стадии строительства в городе сейчас находится 24,3 млн кв. м жилья, получается, что перемены коснутся каждой третьей стройки. Но не всех проектов поголовно. После долгих дискуссий с участниками рынка власти все-таки предусмотрели переходный период и сформулировали критерии, которые разделили строительное сообщество на две большие группы: тех, кто сможет завершить проекты по старым правилам, и остальных.

К первой группе «счастливчиков» относятся те, кто успел довести свои стройки до 30% готовности и заключил договоры с дольщиками минимум на 10% их площадей (для компаний, которые реализуют проекты комплексного развития территорий, планка готовности снижена до 15%, а для тех, кто достраивает дома за другими и имеет статус системообразующей организации, т. е. строит не менее 4 млн кв. м жилья минимум в четырех субъектах Федерации – до 6%).

По расчетам властей, в масштабах страны благодаря этой «поблажке» строители смогут завершить по старым правилам 80% текущих строек. В Петербурге процент оказался несколько ниже – 65,5%.

Гендиректор Объединения строителей Петербурга Алексей Белоусов объяснил разницу в федеральной и местной статистике тем, что в Петербурге по сравнению со многими другими регионами страны очень много строят. «Наш город – лидер строительства жилья в стране: мы много лет держим планку по вводу на уровне 3 млн кв. м в год. А накануне изменения законодательства девелоперы еще и создавали заделы проектов, спешили их запустить. Эти стройки находятся на ранних стадиях. Поэтому на практике процент проектов, которые получат возможность и дальше привлекать средства дольщиков, может оказаться даже ниже 63%», – считает он.

Чтобы получить право продолжить работу по-старому, строителям придется подтвердить соответствие озвученным критериям. «Здесь я вижу две большие проблемы. Первая – время. Форму заявления о готовности объекта власти города должны подготовить 22 мая. У строителей останется всего месяц на получение согласований, и в комитетах начнется битва. Вторая проблема – до сих пор нет перечня документов, которые потребуются контролерам. Не понятно, как оценивать готовность дома, потому что для разных элементов конструкций существуют разные методики расчета готовности. А единой методики нет», – говорит исполнительный директор СК «Ойкумена» Роман Мирошников.

Деньги не бесплатные

Эксперты объясняют, что в самом переходе на эскроу-счета нет ничего страшного. Это вопрос технический. По своей сути эскроу-счет – тот же аккредитив. Но средства покупателей жилья, которые туда попадут, окажутся под действием государственных гарантий вкладов до 10 млн руб. на случай, если у банка будет отозвана лицензия. Однако есть и проблема – эти средства будут замороженными до сдачи дома. Поэтому строителям для работы придется привлекать деньги из других источников. Самый очевидный вариант – проектное финансирование, и это деньги не бесплатные. «Если строители смогут их получить под 5–6% годовых, в схеме будет практический смысл. Но пока говорят, что будет больше. А значит, затраты на стройку существенно возрастут», – говорит Белоусов. Вице-президент банка «Санкт-Петербург» Вячеслав Ермолин предполагает, что ставка окажется на уровне 7–8%. С оценкой коллеги согласна и территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова. Она напомнила, что пока менее 15% строителей привлекают капитал по схеме проектного финансирования, поэтому у них много вопросов о требованиях банков и взаимодействии с ними. «Мы в этой истории не оппоненты, а партнеры. И ответы на все вопросы будем искать сообща», – подчеркивает она.

«Новая схема работы до конца не понятна ни строителям, ни банкам. Ясно одно – у всех будут сложности, которые придется быстро решать», – отмечает директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис групп» Ольга Ульянова.

«Технически перейти на проектное финансирование можно будет не ранее 2020-го и даже 2021 г. В течение второй половины этого года мы только начнем приходить к взаимопониманию между всеми участниками процесса», – прогнозирует председатель совета директоров строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон инвест» Александр Рогатых.

Размер имеет значение

Опрошенные «Ведомостями» строители понимают всю серьезность предстоящих перемен, но относятся к ним философски. «Переход отрасли на работу через эскроу-счета, скорее всего, не будет гладким. Речь о гигантских суммах, о множестве согласований», – говорит президент группы RBI Эдуард Тиктинский. Сам он рассчитывает достроить без эскроу-счетов примерно половину из текущих проектов (их у RBI 10). «Да, ситуация непростая, но за те 25 лет, что мы занимаемся стройкой, бывали и более сложные времена. Для нас переход на новые правила не станет проблемой. Мы всегда работали с проектным финансированием, сотрудничаем с крупнейшими банками», – говорит он.

Кирилл Багаченко, главный финансовый директор группы «Эталон», также считает, что проблем в диалоге с банками у его компании не будет: «У нас одна из сильнейших финансовых позиций в отрасли и хорошая репутация, в том числе в связи с четким исполнением обязательств перед контрагентами».

Управляющий партнер Glorax Development Дмитрий Коновалов также сообщил, что компания адаптировала бизнес-процессы: «По новым правилам мы будем строить 20% из тех проектов, которые сейчас выведены на рынок. Проектное финансирование для них либо уже получено, либо находится в процессе оформления документов».

В свою очередь Дмитрий Сухотин, гендиректор компании «Дудергофский проект» (ГК «БФА-девелопмент»), который строит ЖК «Огни залива», рассказал, что уже столкнулся со сложностями в общении с банкирами. «Новую очередь «Огней залива» мы начнем строить в конце текущего года уже с использованием эскроу-счетов. Сейчас ведем переговоры с рядом крупных банков, среди которых ПАО Сбербанк, «Банк Дом.РФ». Но поскольку у нас большой комплексный проект, который не укладывается в «коробочное» решение – один застройщик, один объект, одно разрешение на строительство, – у уполномоченного банка возникают затруднения: от суммы запрашиваемого кредита до построения финансовой модели, способной учесть уже существующую кредитную нагрузку, обязательства по инфраструктуре и другие нюансы», – говорит он.

Очевидно, не все проекты смогут получить финансирование в уполномоченных банках. «В этой ситуации, по разным прогнозам, могут оказаться от 10 до 30% застройщиков. Что будет с ними?» – переживает заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти Олег Островский. «Отрасль ждет рост числа банкротств. Многие средние и мелкие застройщики покинут рынок. Число игроков уменьшится, и мы сделаем еще один шаг к монополизации рынка», – отвечает Белоусов.

Еще одним последствием реформы станет рост цен на жилье. Но он не будет резким. «Ближайшие пару лет отрасль будет адаптироваться к изменениям. А рост цен мы увидим позже из-за снижения маржинальности и сокращения рынка», – говорит директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая. По прогнозу Сухотина, цены из-за реформы вырастут на 15–20%. «Законодатель сознательно пошел по этому пути ради того, чтобы деньги покупателей жилья были под максимальной защитой. Теперь стоит поддержать и застройщиков. Они ждут от государства шагов по сохранению спроса на жилую недвижимость в условиях повышения цен, а именно понижения кредитных ставок, господдержки ипотечных кредитов, федеральных и региональных социальных программ», – говорит Сухотин.

«Удорожание себестоимости строительства и конечной цены метра – большое негативное последствие этой реформы. Но это, пожалуй, единственный серьезный минус. Остальные сложности носят характер настройки новых процессов в работе девелоперов и банков. Непростой настройки. Но это рабочий момент. В любом случае отыгрывать что-то назад было бы некорректно. Мы реализуем модель сокращения рисков. И точка», – заключил гендиректор «ПСК-недвижимость» Сергей Мохнарь.