Proptech отнимает хлеб у оценщиков и риэлторов

По мнению экспертов, из-за наступления инновационных технологий первыми могут потерять работу консультанты, брокеры и оценщики. А инвестиции могут стать коллективным делом.

Понятие proptech (от англ. property technology – технологии, связанные с собственностью) придумал в конце прошлого века французский инвестор Винсент Лекамю. Под этим термином он понимал инновационные продукты и модели, появляющиеся на рынке жилой и коммерческой недвижимости. Proptech-стартапы делят на две группы. К первой относятся компании, замещающие посредников. Ко второй – сервисы, ускоряющие сделки и помогающие собирать и анализировать информацию.

В 2018 г., по оценке CB Insights, финтех-компании, финансируемые венчурным капиталом, привлекли $39,57 млрд. И около 10% вложений ушли в сегмент Proptech. Первыми «единорогами» (компании стоимостью от $1 млрд) среди proptech-стартапов стали Compass, SMS Assist, Opendoor, ESR Cayman, Homelink.

Наполнение Proptech постоянно растет. Если первое поколение связывали в основном с вычислительными алгоритмами (анализ данных, оценка недвижимости), то главными элементами Proptech 2.0 стали маркетплейс, Big Data (большие данные), Artificial Intelligence (AI, искусственный интеллект), технологии VR (виртуальной реальности), краудфандинг. Развитие Proptech 3.0 тесно связано с технологией блокчейн.

По данным исследования, проведенного Strategy Partners совместно с РГУД, более 46% строительных и девелоперских компаний (было опрошено более 70 компаний) считают цифровую трансформацию стратегическим приоритетом, но только 4% респондентов уверены, что получили значимый эффект от внедрения цифровых решений. Остальные просто не знают, как этот эффект измерить, более двух третей респондентов не довели инициативы до конца.

Место встречи

Интернет лишил агентства недвижимости монополии на информацию. Во всемирной паутине масса агрегаторов, где по запросу можно найти нужный объект. Онлайн-площадки Nested, Purplebricks, Settled в некоторых странах сделали услуги риэлторов неактуальными. По прогнозу экспертов, в 2020 г. в Британии доля гибридных агентов достигнет 20%.

Подобные платформы электронной коммерции (маркетплейсы) появились и в России. Например, сервис «Домклик» предлагает подобрать недвижимость и приобрести ее в ипотеку от Сбербанка. Также с его помощью можно продать квартиру. Портал пока не конкурирует с брокерами и позволяет им размещать объявления на своей площадке.

Как полагает коммерческий директор Capital Group Петр Исаев, цифровые продажи особенно интересны покупателям квартир бизнес-класса: они, как правило, уже обладают жильем, имеют представление о репутации застройщика, доля ипотеки в этом сегменте низкая. «Не такие въедливые и высокомерные, как в элитном сегменте, и не такие осторожные, как покупатели жилья эконом-класса», – описывают этот контингент эксперты. Девелоперам такой способ позволяет снизить расходы на содержание офисов продаж и менеджеров и дать скидку – 3–5%. Менее популярны онлайн-продажи в сегментах жилья эконом и комфорт: большинство покупателей таких квартир становятся собственниками впервые, решение о покупке принимают с большим трепетом и вниманием, к тому же около 80% сделок здесь проходит с ипотекой.

Через 3–4 месяца должен выйти «на полную мощность» маркетплейс NDV, сообщила Ирина Туманова, руководитель отдела ипотеки и кредитов компании «НДВ – супермаркет недвижимости». «То есть с готовым набором всех b2b- и b2c-услуг, возможностью регистрации и оформления заказов, – описывает она. – Сейчас большая часть его инструментов проходит тестирование, для пользователей готова только онлайн-ипотека, сервис заработал 15 марта, им уже воспользовалось около полусотни клиентов. Подать ипотечную заявку на любую квартиру, размещенную на маркетплейсе, во все банки, кредитующие выбранный проект, и получить одобрение можно, заполнив веб-формы на сайте. Заемщику не обязательно указывать конкретный жилой комплекс, в котором он хотел бы приобрести квартиру, но, судя по запрашиваемым размерам займов, все это потенциальные клиенты проектов комфорт-класса». В премиум-сегменте переход на онлайн затруднен по другой причине: важную роль при покупке играют эмоции клиента. Он рассчитывает получить не только шикарный дизайн, планировку квартиры, но и удовольствие от качественного обслуживания. «Впрочем, связать онлайн и офлайн в дорогом сегменте технологии могут: к примеру, в Гонконге уже внедрена система, которая позволяет покупателю недвижимости на выходе из офиса продаж внести аванс за квартиру с помощью QR-кода и ApplePay», – добавил Исаев.

Для полностью роботизированной сделки купли-продажи квартиры необходима совокупность как технических возможностей, так и юридических (полноценное использование цифровой подписи и проч.), тем не менее первую такую сделку в НДВ ожидают в течение 2–3 лет.

Работа с данными

Все заметнее становится влияние и Big Data. Во-первых, технология меняет расклад сил. Например, много шороху в США навел Opendoor. Дома приобретаются в интернете по цене, установленной алгоритмом на основе Big Data. А после небольшого ремонта жилье оперативно возвращают на рынок. Проект оставил без работы местных риэлторов. Особенно много пострадавших на западе США.

Во-вторых, технологию поддержали инвесторы. Особенно преуспел в обработке больших данных проект GeoPhy. На основании информации о среднем уровне зарплаты жителей определенного района, их культуре, привычках потребления товаров, увлечениях, полученных на основе тепловых карт передвижения жителей, стартап помогает оператору выбрать место для открытия магазина, а девелоперу – место под постройку торгового центра.

В-третьих, Big Data все сильнее вторгается в область принятия решений. В России больше всего – в управлении ТЦ. Недавно Watcom начала внедрять алгоритм распознавания лиц FindFace от NtechLab. С помощью распознавания лиц ритейлеры получают сведения о возрасте, поле, поведении и эмоциях покупателей. Все чаще на рынке управления недвижимостью появляются сложные облачные системы (CCS), формирующие субрынок виртуальных систем эксплуатации. «Индустрию Facility Management ждет трансформация. Наиболее беспощадна цифровая революция будет к специалистам среднего уровня. На мой взгляд, в ней останутся только исполнители механических работ и высокоинтеллектуальные узкие специалисты», – заметил директор по развитию Pro FM Александр Устинов.

В-четвертых, умелая работа с большими данными экономит расходы. «Синхронизация с операторами Big Data позволяет наполнить систему CRM более точными данными о каждом клиенте. Мы лучше узнаем его приоритеты и лучше понимаем, какие проекты в нашем портфеле больше всего ему подойдут. Кроме этого мы экономим на маркетинге», – заметил Исаев.

Восстание машин

Семимильными шагами развивается и технология искусственного интеллекта. Идет тотальная автоматизация операций, осуществляемых сегодня людьми. На Западе уже никого не удивишь умным чат-ботом, который помогает составить договор. В США «отличником по машинному обучению» стал сервис HomeLight. На основе анализа из баз данных и внутренней оценки риэлтора в системе сервис помогает найти толкового агента, который живет недалеко. В Британии популярен портал недвижимости Zoopla, позволяющий без помощи профессионального оценщика провести мгновенную оценку жилой собственности. Чтобы узнать сумму, надо просто ввести индекс объекта.

Подобная моментальная online-оценка с элементами AI появилась и в России. Например, калькуляторы для разных целей есть на портале IRN.ru, у Savills.Expert 2.0 – но тут можно узнать только стоимость элитных квартир. Оценка производится на основе бюджетов реальных сделок с аналогичными квартирами в данном районе. Развернутое заключение о стоимости квартиры будет готово за 15 секунд. Отчет может пригодиться в ходе переговоров перед сделкой купли-продажи жилья, считают в компании.

В блестящие перспективы AI верят и девелоперы. «Раньше черчение вручную занимало у архитекторов массу времени. Сейчас облачные технологии значительно ускорили процесс проектирования. В будущем ноу-хау сократят количество ошибок на этапе разработки. Даже гениальный архитектор или топ-менеджер может принять неправильное решение, проигнорировав несущественный на первый взгляд фактор. А вот AI ошибок избежит и выдаст сухое резюме», – уверен Исаев.

Чудо-очки

Солидный потенциал имеют и технологии виртуальной реальности. С появлением VR-шлемов отпала необходимость ездить и смотреть каждый объект вживую. «Походить» по помещению и «посмотреть» с балкона на двор можно теперь и без консультанта. «Особенно VR-технологии перспективны при продаже новостроек, чтобы погрузить потенциальных покупателей в атмосферу строящегося проекта. Наверняка они будут востребованы и при аренде недвижимости», – заметил управляющий партнер Savills в РФ Дмитрий Халин.

Также активно новый инструмент продаж развивается в сегменте премиального жилья, в строительстве и дизайне. Согласно исследованию VRARA в РФ, в Белоруссии и на Украине, 64,4% среди всех покупателей квартир подтверждают, что 3D- и VR-контент помогают им понять размеры покупаемого жилья. Среди тех, кто видел панорамные туры при поиске жилья, доля достигла 75,9%. «Сейчас формируется рынок VR-решений, среди которых можно отметить продукцию Biganto Visual, Planoplan, VR Corp», – добавил Устинов.

Инвестиции в складчину

Цифровые технологии перевернули классическую финансовую цепочку в сделках с недвижимостью. Курс взят на краудфандинг. Точнее, на краудинвестинг – привлечение коллективных инвестиций в коммерческие проекты с целью дальнейшего получения выгоды. «С помощью краудфандинговых платформ сроки сбора средств сокращаются с нескольких месяцев до нескольких дней. Инвесторам краудплощадки помогают сэкономить на посреднических услугах и разделить первоначальные вложения. Это хорошая возможность увеличить количество проектов в портфеле и диверсифицировать его. Ведь доступными становятся и объекты с высокой стоимостью, в том числе зарубежные. Можно выбирать проекты, которые укладываются в риск-профиль: инвестиции внутри платформы проранжированы, что облегчает анализ рынка и конечный выбор», – рассказал управляющий партнер S.A. Ricci Алексей Богданов.

На Западе успешно работают несколько профессиональных площадок, через которые финансируется строительство жилых и коммерческих зданий. В их числе – проект Three World Trade Center в Нью-Йорке. В России первые платформы появились не так давно: Aktivo, основанная в 2015 г. Оскаром Хартманном и Владимиром Лупенко, и Credo Capital, созданная в 2017 г. ГК «Основа». Примеров коллективного финансирования девелопмента в РФ пока нет: речь идет только о покупке уже существующего помещения, стоимость которого делится между частными инвесторами. Для управления каждым объектом формируется ЗПИФ, где инвесторы приобретают паи (минимальная стоимость пая в Aktivo – 300 000 руб., в Credo Capital – 900 000). Среднегодовая доходность объектов оценивается приблизительно в 12% плюс 5–7% за счет роста их рыночной стоимости. Пока обе платформы занимаются только торговой недвижимостью. Например, в портфеле Aktivo представлены помещения в street-retail, якорными арендаторами которых выступают крупные продуктовые сети – «Перекресток», «Азбука вкуса», «Магнит», «Пятерочка». Выбор сегмента логичен: продуктовый ритейл – один из самых устойчивых на рынке в условиях нестабильной экономики.

Богданов считает краудинвестинг перспективным направлением, но его преимущества и риски нужно досконально изучить: «Главное, чтобы онлайн-площадки модерировались только профессиональными игроками, которые будут проводить тщательный аудит объектов, обеспечивая тем самым надежность и прозрачность сделок».

Как обычно в случае с инновациями, камнем преткновения становится отсутствие законодательной базы. Но сдвиги уже есть: Госдума рассматривает законопроект «Об альтернативных способах привлечения инвестиций (краудфандинге)», который будет контролировать работу краудплощадок. Очевидно, что внедрение на государственном уровне поможет площадкам стать более широкоформатными – вкладывать средства можно будет не только в торговые объекты, но и в жилые или офисные. Вероятно, со временем Россия повторит зарубежный опыт и строительство недвижимости можно будет финансировать с помощью краудплатформ.

Надежные цепочки

Новый этап развития рынка недвижимости начался с появлением блокчейна. Страны наперегонки переводили национальные реестры недвижимости на эту технологию. Россия, к сожалению, застряла в пути: промышленная эксплуатация ФГИС ЕГРН все время переносится. В Ленинградской области прошли первые эксперименты по регистрации сделок в Росреестре. Гораздо удачнее в РФ прошел перевод на блокчейн документооборота по сделкам. По оценке Халина, первые блокчейн-платформы, которые позволят рассчитываться по сделкам с недвижимостью, появятся в 2021–2022 гг.

«Блокчейн и смарт-контракты значительно снижают риски, связанные с продажей и покупкой недвижимости, а также сокращают время и сложность транзакций», – отметил директор по цифровым технологиям Colliers International Игорь Темнышев. По его мнению, сначала цифровизация пройдет на рынке жилья, где основные взаимодействия идут в формате b2c. Изменения в коммерческой недвижимости, где преобладают b2b-контакты, будут идти медленнее, поскольку там больше схем по оптимизации налогов и т. п. и прозрачность, которую обещает цифровизация, нужна далеко не всем. «Российский девелопмент к технической революции пока не готов», – считает эксперт.

Темнышев находит прогнозы о том, что блокчейн, end-to-end платформы заменят людей, сильно преувеличенными: «Технологии будут вытеснять непрофессиональных посредников. Платформы сами будут становиться посредниками по своей сути, забирая процесс предоставления, хранения и обмена информацией, делая его более открытым для участников». Не стоит забывать и о привычках россиян: граждане при покупке недвижимости привыкли больше доверять людям, а не машинам. Риэлторов и девелоперов в случае обмана хоть есть шанс найти.