Какой бизнес предлагают девелоперские компании частным инвесторам

Готовый арендный бизнес (ГАБ) девелоперы активно предлагают частным инвесторам, располагающим сравнительно небольшими капиталами. Можно получить до 12% годовых.

Частников, в свою очередь, интересует пассивный доход – понятный, не требующий ни специфических знаний, ни личного присутствия, ни хлопот.

Суть и главное достоинство ГАБа – это пакетное решение для инвестора: бизнес уже готов и приносит доход, объясняет Елена Орешкина, коммерческий директор «Колди». Коммуналку платит арендатор, вопросами аренды продолжает заниматься либо сам продавец, либо привлеченный им оператор. «Никаких перевыставленных счетов и встреч с арендатором, – описывает легкость быть рантье Виктория Васильева, заместитель гендиректора по оценке и инвестициям Stone Hedge. – Приобретение готового арендного бизнеса – это сделка под ключ, которая для инвестора проходит в три этапа: встреча с менеджером на объекте и выбор помещения, подписание договора, получение дохода».

Объекты – это помещения стрит-ритейла или метры в торговых, бизнес-центрах, складах и т. д. Основной объем сделок приходится на жилые комплексы, где частные инвесторы покупают торговые площади на 1–2-х этажах, и на офисные центры, комментирует Иван Татаринов, коммерческий директор Glincom. Для частников предложение формируется так, чтобы помещение было привлекательно для покупки именно как арендный бизнес: подбирается арендатор, рассчитывается доходность, окупаемость. «То есть изначально предлагается не коммерческое помещение в чистом виде, а инвестиции под определенную скорость возврата денег», – объясняет эксперт. 

В чем сила договора

Успех ГАБа во многом зависит от договора, который заключается с арендатором. Роман Семчишин, коммерческий директор Sminex, считает, что такой договор должен быть «сильным» (этот термин используют в компании), и перечисляет пункты, которые гарантируют арендодателю тот срок окупаемости, на который он рассчитывал. Соглашение должно предусматривать, что в случае досрочного расторжения арендатор выплачивает компенсацию либо вносит обеспечительный платеж в течение трех месяцев. Второй момент – ставка сохраняется при изменении организационно-правовой формы арендодателя. Если этот пункт не предусмотрен, договор становится «слабым». Если арендодатель переходит на упрощенную систему налогообложения и перестает платить НДС, арендатор может начать обсуждать снижение арендной ставки, в некоторых случаях это заканчивается судебными разбирательствами, объясняют в Sminex.

ГАБ обходится дороже коммерческого помещения без арендатора, но «переплата» может себя оправдать. По расчетам Семчишина, помещение площадью 120 кв. м с готовым бизнесом будет стоить на 400 000 руб. больше точно такого же, но без арендатора. Средняя арендная ставка за такое помещение – 230 000 руб. в месяц. Отказавшись от ГАБа и сэкономив, собственник может потерять месяц арендного платежа (эти же 230 000 руб.), потому что потратит это время на поиск арендатора. Затем, сдавая помещение в аренду, он заплатит комиссию брокеру – еще столько же (комиссия варьируется от 70 до 100% от арендной ставки).

Кто продает

Для девелоперов ГАБ – товар не профильный, хотя может приносить хорошую выручку. Тем не менее это нечто большее, чем просто механизм продажи недвижимости, считает Орешкина. При реализации концептуальных проектов уровнем от бизнес-класса и выше важно не просто продать площади, но и сохранить статус жилого комплекса. Поэтому девелопер самостоятельно старается формировать и создавать определенный пул из арендаторов с престижными брендами.

ГАБ предлагают и владельцы бизнес-центров, и компании, целенаправленно скупающие нежилые помещения на первых этажах жилых домов или бизнес-центров. Они оборудуют помещения, достраивают отдельный вход, находят арендаторов и продают площади с готовым арендным бизнесом.

Сколько в метрах

По мнению Юрия Тараненко, руководителя направления по работе с коммерческой недвижимостью ГК «Инград», арендный бизнес в жилых домах – один из самых востребованных. Популярны помещения до 120 кв. м под продуктовые магазины, алкомаркеты и экспресс-торговлю. Сюда же можно отнести аптеки и мясные лавки, фермерские продукты и др. Татаринов выделяет помещения торгового назначения вблизи транспортных или пешеходных потоков. Идеальный лот – расположенный на выходе из метро и небольшой – до 150 кв. м. В бизнес-центрах в качестве готового арендного бизнеса выступает ритейл на первом этаже, помещения свободного назначения, офисы.

Например, сейчас Stone Hedge предлагает в бизнес-центре Neo Geo (ЮЗАО) офис юридического бюро за 13,6 млн руб. (доходность – 12,8%, окупаемость – 7,8 года), офис IT-компании за 11,9 млн руб. (доходность – 13,2%, окупаемость – 7,6 года), офис оптовой торговой компании за 16,65 млн руб. (доходность – 14,3%, окупаемость – 7 лет). У Sminex есть варианты в бизнес-квартале «Парк мира». 64 кв. м недавно продавались примерно за 9,3 млн руб. «Колди» предлагает в МФК Manhattan офис в 867,5 кв. м за 224 млн руб., обещает окупаемость за 10,6 года.

Лучший вариант, считают эксперты, – приобрести несколько помещений небольшого размера: даже если один арендатор съезжает, поток наличности не иссякает совсем, а это важно, если для покупки помещения был взят кредит. Большая площадь позволяет привлечь крупного арендатора, у нее выше доходность, зато мелкие помещения более ликвидны.

Сколько стоит

В среднем цена входного билета в ГАБ за коммерческое помещение с арендным договором и выполненной отделкой, по оценке Татаринова, начинается от 15–17 млн руб. В Stone Hedge готовый арендный бизнес можно приобрести от 10 млн руб. в бизнес-центрах класса В+ и А, расположенных в центре Москвы. «Самые востребованные – от 30 до 60 кв. м. Но в качественном бизнес-центре пространство в 5 кв. м на первом этаже будет стоить дороже, чем офис в 30 кв. м в этом же здании, поскольку ритейл априори дороже офисов», – добавляет Васильева.

Как правило, инвесторы покупают уже готовые помещения. Теоретически можно приобретать ГАБ на стадии строительства, но это сопровождается рисками – от недостроя до изменения рыночных тенденций за то время, пока объект строится. Тем не менее такие отчаянные инвесторы есть, это профессионалы, желающие поймать сразу двух зайцев – доход от достроенного объекта и рентную доходность. С этой стратегией действительно возможна более высокая доходность (15–17% годовых) по сравнению с 7–12%, на которую может рассчитывать консервативный инвестор, покупающий ГАБ.

На зависть квартирным рантье

Семчишин утверждает, что показатели доходности готового арендного бизнеса в проектах компании могут достигать 20%. Тараненко считает, что нужно ориентироваться на 8–9% годовых, если считать по чистому операционному доходу. «Когда речь идет о цифрах более 12%, есть повод задуматься и детально изучить предлагаемое помещение. Часто случается, что цена завышена, отношения с текущим арендатором длятся менее года, но до поры до времени собственник имеет стабильный доход. Нередко такие истории заканчиваются тем, что арендатор съезжает, а найти ему замену по высокой ставке не удается, и собственник начинает терять деньги», – предупреждает Тараненко. В оценке сроков окупаемости ГАБа эксперты сходятся – это 8–10 лет. В этом смысле ГАБ более привлекателен по сравнению со сдачей квартиры в аренду, которая приносит до 5% годовых, а сроки окупаемости могут достигать 20 лет.

Плюсы и риски

Рассуждая о преимуществах ГАБа, эксперты обычно сравнивают его с банковскими депозитами. При удачных вложениях регулярный денежный поток, который получает инвестор ГАБа, превышает их по доходности. Правда, в конце года ставки по депозитам подросли, но сейчас все опять ждут снижения (в марте средняя максимальная ставка вкладов в 10 крупнейших банках составляла 7,53%). Инвесторы, по наблюдениям экспертов, в банки не спешат, многих отпугивает еще и вероятный отзыв лицензии у кредитной организации.

В пользу ГАБа свидетельствует и индексация дохода, которую обещают продавцы. И классический аргумент «за» – ценность самой недвижимости, которая никуда не может исчезнуть (а на случай пожара нужна страховка). Наконец, можно использовать помещение в качестве предмета залога и привлекать дополнительное банковское финансирование, замечает Станислав Бибик, партнер Colliers International в России.

К минусам этого бизнеса можно отнести «внезапный» отъезд арендатора, и если договором не предусмотрены пункты, защищающие стороны от этого форс-мажора, то потери и простои более чем вероятны. Кроме того, возможны такие неприятности, как несогласованные планировки, просчеты с функциональными особенностями помещения, которое можно использовать только под определенные виды бизнеса. «Помещение площадью 1000 кв. м в определенной локации без возможности дробления на мелкие лоты можно, к примеру, наиболее эффективно использовать под продуктовый супермаркет. Инвестору придется принимать потенциальный риск того, что в случае потери текущего контракта выбор новых арендаторов будет сильно ограничен», – комментирует Татаринов. И еще один существенный отрицательный фактор – «уровень доходности зависит от условий рынка, на которые инвестор повлиять не может», подчеркивает Орешкина. Если рынок пойдет вниз, про обещанную доходность придется забыть.

Кто покупает

Впрочем, сейчас рынок коммерческих квадратных метров находится в хорошей фазе развития, эксперты уверенно говорят о востребованности ГАБа. Как сообщает Васильева, в Stone Hedge на готовый арендный бизнес спрос растет второй год подряд. По итогам 2018 г. 70% от общей выручки компании пришлось именно на готовый арендный бизнес, самый популярный товар стоит от 25 млн до 50 млн руб.

Татаринов ссылается на собственный опыт компании по реализации районных ТЦ и МФК. 85–90% покупателей – частные инвесторы, приобретающие помещения только для сдачи в аренду. Большинство из них – непрофессиональные участники рынка, занятые в других сферах, без опыта в управлении арендой, для них это непрофильный бизнес, диверсификация активов.

Семчишин выделяет еще две группы клиентов – инвесторы, которые ранее предпочитали вложения в жилую недвижимость, но поняли выгоду инвестиций в «коммерцию», и «профессионалы» – собственники среднего и крупного бизнеса, заинтересованные в пассивном доходе, они берут помещения большой площади.

Два года роста

Эксперты считают, что спрос ГАБа продолжит расти. Основных причин две. Первая – нехватка качественных помещений, особенно офисных. Как напоминает Васильева, с 2017 г. было введено рекордно низкое число новых офисных площадей (в 2018 г. – 125 000 кв. м, в 2017-м – 408 000 кв. м). На восстановление рынка коммерческих площадей уйдет, по оценке Семчишина, 2–3 года. А пока вакантных площадей мало, соответственно, растут ставки и сокращаются сроки окупаемости. Вторая причина уже называлась выше: инвесторов не устраивают ставки по депозитам в банках. По мнению Васильевой, готовый арендный бизнес выигрывает у банков и с точки зрения доходности, и с точки зрения надежности.