Почему успешные продажи новостроек в Петербурге вызывают опасения
Реформа долевого строительства подтолкнула покупателей сделать выбор – в дальнейшем спрос пойдет на спад, считают эксперты
По данным экспертов консалтингового центра «Петербургская недвижимость», за прошедший год в Петербургском регионе (город и область) продали около 5 млн кв. м. На город пришлось две трети спроса (последние годы доля Ленобласти доходила до 40–45%).
Суммарный показатель продаж – на 17% выше, чем в 2017-м. Существенно больше была реализация в 2014 г. – 5,1 млн кв. м. Но тогда ажиотаж был обусловлен геополитическими потрясениями и резким падением курса рубля: граждане бросились «инвестировать в бетон». В 2018-м тоже много интересного случилось, однако реформа долевого строительства по воздействию на массового покупателя все же несопоставима с присоединением Крыма.
Спрос стимулировали относительно низкие ипотечные ставки и многочисленные публикации на тему «дальше будет хуже» – в смысле дороже.
По вводу жилья в эксплуатацию Петербург буквально до последнего месяца отставал и от других регионов, и от показателей прежних лет, однако за год, по предварительным подсчетам, получилось около 4 млн кв. м. Это больше, чем в 2017 г. (3,536 млн кв. м).
В Ленобласти сдали 2,6 млн кв. м, как и в прошлом году. Но примерно треть нового жилья – индивидуальное жилищное строительство. Ввод в пригородной зоне (зона городского спроса) – 2,1–2,15 млн кв. м.
Потребительская активность нашла отражение и в динамике цен: плюс 10,3% за год на спальных городских территориях, плюс 12,7% – в прилегающих к Петербургу районах области.
Вывод новых проектов: по итогам 2018 г. – на рынке появилось 4,9 млн кв. м.
В общем, основные цифры характеризуют первичный рынок региона как весьма успешный, сбалансированный и даже растущий. В Петербургском регионе в расчете на тысячу жителей жилье в новостройках покупают вдвое чаще, чем в столичном.
К сожалению, в этой бочке меда без ведра дегтя не обошлось.
Десять лет стройки
Темпы ввода жилья в России снижаются уже в течение нескольких лет, отмечают аналитики ЦИАНа, и в 2018 г. тенденция продолжилась: в эксплуатацию ввели на 5% меньше жилья (75,1 млн кв. м), чем в 2017 г. Застройщики возвели на 7% меньше (42,8 млн кв. м), объемы ИЖС сократились на 0,7% (32,2 млн кв. м).
Больше всего построили Московская область (8,8 млн кв. м, как и в 2017 г.), Краснодарский край (4,4 млн кв. м, -9% к прошлому году), Санкт-Петербург (4 млн кв. м, +12%); в Москве ввели 3,5 млн кв. м. Всего на 10 регионов-лидеров пришлось 46% объема (год назад – 44%), – консолидация рынка продолжается.
«В России стали меньше строить и больше продавать», – описывают прошедший год в компании «Талан», рост спроса на новостройки привел даже к повышению цен в среднем на 5,5% (в зависимости от региона этот показатель мог колебаться от -1 до +7%). Но уже заметно: темпы этого роста замедляются, считают в компании. Помимо уменьшения объема ввода к негативным трендам в «Талане» относят повсеместные переносы сроков. «Смещение сроков было зафиксировано в каждом четвертом из планируемых к завершению в 2018 г. объектов», – говорится в распространенном компанией пресс-релизе.
Доходы граждан в 2018-м не росли, а за последние четыре года снизились на 11%. Если цены растут, а доходы – нет, не нужно быть нобелевским лауреатом, чтобы предсказать сокращение спроса.
Ипотечные ставки снижались вплоть до августа 2018-го; затем ЦБ оценил угрозу санкций и дважды – в сентябре и декабре – повысил ключевую ставку. Ипотека немедленно стала дорожать. Кроме того, совокупные долги домохозяйств достигли рекордной отметки – 16 трлн руб. Финансовые аналитики всерьез заговорили о критической закредитованности населения. Так что роль ипотечных кредитов как основного драйвера спроса на новостройки будет сокращаться.
Кавалерийская реформа в жилищном строительстве и предстоящая отмена долевого строительства неизбежно приведут девелоперов к следующему витку повышения цен: замена бесплатных денег от дольщиков банковскими кредитами прибавит к себестоимости жилья, по разным оценкам, от 8 до 25%. И проектное финансирование достанется не всем. А внезапное указание с 1 июля 2019 г. всем переходить на эскроу-счета (независимо от даты запуска проекта) добавляет застройщикам проблем. Многие копили участки и разрешения на строительство как стратегический запас, а теперь оказывается, что это не запас, а дополнительное обременение: строить по старым правилам не получится, а по новым – накладно.
С прошлого года уже действует жесткая норма: полгода просрочки по передаче квартир влечет за собой запрет на регистрацию новых сделок. В Ленобласти под запрет попали 39 компаний, в Петербурге – 30. Дальнейшее применение этой нормы приведет к банкротству десятки участников рынка; существенно вырастет количество обманутых дольщиков.
Есть и другие негативные факторы, но перечисленные – самые важные.
Участники рынка оценивают ситуацию по-разному. Игорь Креславский, председатель правления ГК «Росстройинвест», серьезных проблем для устойчивых компаний не видит, однако признает, что предложение будет сокращаться и новые проекты девелоперы будут выводить на рынок «с оглядкой». Павел Андреев, руководитель «Л1», уверен: строящегося жилья на рынке станет меньше, стоить оно будет дороже и переходный период займет минимум полгода-год. Компания «Дальпитерстрой» вообще не планирует в этом году выводить новые проекты. «Это риск, мы будем достраивать начатое, возможно, по старым правилам, если Минстрой примет такое решение для объектов высокого уровня готовности, – говорит генеральный директор «Дальпитерстроя» Аркадий Скоров. – С банками разговаривать сложно. Возможно, «Дом.РФ» или Фонд защиты прав дольщиков предоставят небанковское финансирование».
Похоже, в 2019 г. мы воочию увидим, как развивающийся и вполне успешный рынок с разгону влетает в тесные воротца госрегулирования. И чем успешнее он был – тем громче будет «Бум!».
Автор – шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга»
