Почему крупный бизнес не верит в рынок арендного жилья в России
Сейчас девелоперам проще строить квадратные метры на продажу – так средства оборачиваются быстрее
Усилия государства по выводу из тени бизнеса на сдаче квартир и созданию рынка цивилизованного арендного жилья пока к заметным результатам не привели, крупный бизнес к перспективам сегмента относится скептически. Определенные надежды девелоперам внушает смена поколений потребителей.
Современные мегаполисы притягивают мобильных и активных людей. Они приезжают – учиться или работать – надолго или на время, а кто-то еще не определился, на сколько, потому спрос на временное жилье всегда есть, говорит сооснователь бюро Wowhaus Олег Шапиро. В Москве в подавляющем большинстве случаев квартиры сдают частники.
Предложение распределено по городу равномерно, но около 70% съемных квартир относятся к эконом-классу, говорят в компании «Миэль-аренда». По данным «Инком-недвижимости», больше всего недорогого жилья в районах Солнцево, Молжаниновский, Ярославский, Бескудниковский, Бирюлево Западное. Среди тех, кто снимает самое дешевое жилье, по данным компании, студентов всего 5%. 60% тех, кто ищет самое бюджетное предложение, – это приехавшие на заработки или делать карьеру (30%). Есть также 5% москвичей, которые сдают свои квартиры и снимают подешевле.
Здесь и сейчас
Россияне воспринимают аренду жилья как временную меру. «Потеряв возможность оплачивать съемную квартиру, скажем, из-за болезни или выйдя на пенсию, человек имеет все шансы оказаться на улице», – объясняет гендиректор Tekta Group Роман Сычев. Снимают квартиры еще «не осевшие» люди, для которых покупка в ипотеку может быть рискованной. К примеру, одинокий начинающий специалист в первые годы построения карьеры может сменить как саму профессию или сферу деятельности, так и место жительства (и даже страну), в таком случае ипотечное жилье превращается в бремя, рассуждает Сычев. Логичнее арендовать в центральных районах или рядом с транспортными узлами, т. е. ближе к тем местам, где люди работают, учатся, проводят досуг.
Директор направления «девелопмент» NAI Becar Екатерина Тейдер отмечает, что родившиеся в начале 2000-х гг. – поколение Z, которое сейчас становится платежеспособным, – хотят жить здесь и сейчас, получая максимум комфорта. «Находиться в центре событий, получать максимум возможностей и социального общения в месте своего пребывания», – описывает она. И для сокращения расходов на транспорт лучше жить рядом с местом учебы или работы, добавляет прозы жизни Сычев. «Доступное арендное жилье актуально рядом с университетами и для центральных районов города, где расположено много офисов и предприятий: это позволяет снизить маятниковую миграцию, а также планировать стабильные налоговые поступления в бюджет от собственников арендного бизнеса в долгосрочном периоде», – говорит гендиректор IND Architects Амир Идиатулин. «В Москве арендное жилье стоит создавать при развитии заброшенных территорий и на пустырях внутри ТТК, в том числе речь идет о реновации старых офисных зданий, вблизи ТПУ или рядом с природными ландшафтами – для семейных людей или любителей здорового образа жизни», – считает вице-президент Союза московских архитекторов, член правления Союза архитекторов России, основатель школы городского планирования «Яуза» Илья Заливухин.
Существенно то, что для этой потенциальной аудитории важно снимать квартиру не по черной схеме у частных владельцев, а на максимально цивилизованных условиях, с договором, который защищает от произвола квартировладельца. Возможно, на короткий срок, добавляет Тейдер.
Центр преткновения
Но в центрах городов обычно располагается самая дорогая недвижимость – и в аренду, и на продажу. По данным гендиректора портала «Мир квартир» Павла Луценко, молодые люди в России снимают жилье опять же в целом довольно равномерно по городу, но все-таки их больше там, где дешевле. В центре студенты и молодые специалисты селятся в складчину. «Но если в центре мегаполиса с населением более 10 млн человек будут жить исключительно богатые люди, то получится, что на окраинах сформируются своеобразные гетто», – опасается Заливухин.
Он говорит о том, что в развитых странах государство принимает меры для создания доступного арендного жилья, в том числе в центральных районах. Например, существует практика передачи девелоперами части площадей в здании под социальное или доступное арендное жилье. «С 1990-х до 2010 г. в Москве по инвестконтрактам девелоперы отдавали городу 20–30% площадей в своих проектах, в центре города – и до 40%. Сейчас такой практики нет», – рассказывает он. Как уточняют опрошенные «Ведомостями» эксперты, эти площади Москва либо продавала, либо передавала очередникам или использовала по другим соцпрограммам. В настоящее время город получает долю застройщика в основном деньгами.
В Лондоне, по данным работающего там инвестора и арендодателя Сергея Козлова, «доступное жилье» (affordable housing), которое продается на льготных условиях или сдается, есть почти во всех многоквартирных домах. «Оно может располагаться в разных частях здания или в отдельном здании, полностью отведенном под такое жилье. Обычно строители стараются максимально изолировать его от остальных квартир», – говорит Козлов. Но строят одинаково хорошо, как правило, уточняет Заливухин. «В Лондоне, если в состав проекта входит не менее 35% доступного жилья в аренду или на продажу, для девелопера облегчается часть административных процедур. У мэрии есть планы повысить этот показатель до 50%», – добавляет директор отдела исследований рынка CBRE Анна Шепелева. В столице Великобритании активно развивается сегмент доходных домов, где единственный владелец здания сдает апартаменты в аренду.
По словам Шепелевой, также в большинстве западных стран действуют государственные программы доступного жилья, которые включают разные варианты помощи при оплате расходов на проживание малоимущим, в том числе лотереи по аренде и продаже жилья с большими скидками. Например, в США на помощь государства могут рассчитывать семьи, для которых затраты на жилье превышают 30% дохода. В Нью-Йорке сейчас действует 10-летняя программа по созданию 200 единиц доступного жилья.
Выше рынка
В октябре 2016 г. президент РФ поручил «обеспечить реализацию пилотных проектов по строительству жилья, включая апартаменты для коммерческого найма, в том числе с привлечением частных инвестиций». В Минстрое РФ комментируют: «В качестве инструмента финансирования были выбраны коллективные инвестиции через паевые инвестиционные фонды. Привлечением инвестиций в Москве занимался «Дом.РФ».
Начали с того, что выкупили значительные объемы квартир в строящихся ЖК в Москве: 283 апартамента в МФК «Лайнер» (ГК «Интеко»); 834 апартамента в МФК Match Point (группа ВТБ); 378 квартир в ЖК «Символ» («Донстрой») и 253 квартиры в квартале «Парк легенд» (ГК ТЭН), говорит Анна Двуреченская, руководитель коммерческой службы «Дом.РФ». В арендный фонд компании также входят проекты корпоративной аренды – жилье для сотрудников корпорации «Сибур» в Тобольске и резидентов инновационного центра «Сколково» в Подмосковье, всего сегодня в арендном портфеле «Дом.РФ» 185 000 кв. м. По оценке директора департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Александра Шибаева, стоимость площадей в «Лайнере» составила около 2,6 млрд, в Match Point – 10 млрд, в «Символе» – 3,4 млрд и в «Парке легенд» – 2 млрд руб. В ноябре «Дом.РФ управление активами» купила еще 147 квартир (7800 кв. м) в ЖК «Октябрьское Поле» на ул. Берзарина, это проект «РГ-девелопмента». Оценки суммы сделки экспертами варьируются от 0,8 млрд до 1,5 млрд руб.
В будущем «Дом.РФ» может заключить соглашение с «Донстроем» на покупку площадей в ЖК «Сердце столицы» и на строительство арендного жилья на территории Сколковского инновационного центра. Всего в 2019–2020 гг. в развитие программы арендного жилья планируется вложить 33 млрд руб.
Сейчас в эксплуатацию введен только «Лайнер», остальные будут сданы в 2019 г. По информации на сайте «Дом.РФ», в «Лайнере» не осталось ни одного свободного для аренды апартамента, по сведениям из «Интеко», все разобрали за два месяца после завершения отделочных работ (апартаменты сдавались с отделкой, мебелью, сантехникой и бытовой техникой). «Ставки в МФК варьируются от 42 400 руб. за студию площадью 25 кв. м до 116 600 руб. за трехкомнатный апартамент площадью 84 кв. м. Цены аренды сформированы по нижней границе рынка в данном районе», – говорит Двуреченская. По информации «Миэля», сейчас однокомнатные квартиры в среднем по столице сдаются за 31 000 руб. в месяц, двухкомнатные – 41 000, трехкомнатные – 49 000. По данным портала «Мир квартир», в Хорошевском районе средняя ставка для однокомнатной квартиры – 47 000 руб. в месяц, трехкомнатной – 125 00; в районе метро «Аэропорт» – 34 000 и 106 000 руб. в месяц соответственно.
«Дом.РФ» выбрал именно эти проекты за их транспортную доступность, развитую инфраструктуру, эффективное использование жилого пространства и мест общего пользования, отмечает Двуреченская. В качестве основного преимущества жилья из портфеля «Дом.РФ» Шибаев выделяет наличие у объектов собственной управляющей компании, «которая гарантирует юридическую чистоту заключения сделки арендатора с арендодателем, а также платные и бесплатные услуги и сервисы в комплексах». По данным «Интеко», комплекс «Лайнер» и апартаменты «Дом.РФ» в нем обслуживает УК «Юнисервис».
В настоящее время доля организованного арендного жилья в России, к которому помимо апартаментов, выкупленных «Дом.РФ», относятся апарт-отели (сервисные апартаменты), такие как YE’S или Vertical, критически мала, подчеркивает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. Именно потому и цены на такое предложение пока превышают среднерыночные на 15–20%, уточняет Шибаев.
Жемчуг мелкий
По данным руководителя отдела аналитики ГК «Пионер» Евгения Межевикина, сейчас около 65% предложения рынка сервисных апартаментов в России находится в Петербурге, где спрос на них стабильно высок: «Только за последние месяцы выведено пять новых проектов». В Москве сеть YE’S в первом полугодии 2018 г. начала проекты двух апарт-отелей – у метро «Ботанический сад» и «Технопарк», говорит он.
Тейдер считает, что их будет все больше. «В любом городе есть территории бывших промзон, которые развивают в новом качестве. В проектах комплексного освоения могут быть и доходные дома. Но это длительный процесс», – считает она. Нередко на месте бывших заводов появляются и лофты, частные владельцы которых также довольно часто сдают их в аренду. По словам Тейдер, в среднем доходность частников составляет 6–8%, если владелец апартамента или лофта сдает его самостоятельно – то 5–6%.
«Возможно, было бы логично вернуться к практике инвестконтрактов и использовать полученные от застройщиков площади для сдачи в аренду по минимальной стоимости», – рассуждает Заливухин.
В Минстрое РФ говорят, что по планам властей реализация пилотных проектов арендного жилья «Дом.РФ» должна «продемонстрировать потенциальным инвесторам экономическую эффективность вложений в создание арендного жилья, что в дальнейшем будет способствовать тиражированию аналогичных проектов в стране».
«Мы все еще не видим со стороны государства системных действий, направленных на развитие рынка арендного жилья», – комментирует происходящее руководитель департамента аренды компании «Азбука жилья» Роман Бабичев. Чтобы он в России появился, нужно, во-первых, чтобы этим заинтересовались крупные игроки – девелоперы и инвесторы, готовые не просто построить и продать дом, но и заниматься его постоянным обслуживанием, уточняет Шапиро. «Во-вторых, необходимо появление регулирующих законов, защищающих интересы и арендаторов, и арендодателей. В Нью-Йорке, например, законодательная система работает таким образом, что люди, заключившие долгосрочный договор аренды, до сих пор живут на Манхэттене по цене 1980- х гг.», – рассказывает он.
Девелоперским компаниям проще продавать квадратные метры. «Так средства оборачиваются быстрее. Те единичные арендные дома, которые все-таки появились, вынуждены выставлять ставки выше рыночных, иначе бизнес не получается доходным. Строительство и управление доходным домом требует длинных денег. Возможно, из-за перехода на проектное финансирование они появятся и девелоперам станут более интересны доходные дома», – предполагает Луценко. По словам президента ГК «Основа» Александра Ручьева, сейчас доходность от продажи жилья составляет 10–15%, а оборачиваемость средств – в среднем 3–4 года: «Арендные дома будут окупаться значительно дольше даже и после перехода на проектное финансирование». 20–25 лет, по оценкам опрошенных «Ведомостями» экспертов. «Развитие этого рынка возможно только при наличии государственного финансирования», – заключает Ручьев. Или преференций со стороны государства: выделения земельных участков, упрощенного налогообложения, дотаций из бюджета, льготных условий предоставления кредитов и т. д., перечисляют условия участники рынка.
Тейдер отмечает, что девелоперы на арендных домах не то чтобы совсем не зарабатывают, а получают примерно столько же, как частные инвесторы, – около 6%. Бизнесу это невыгодно.
«Интереснее распродать апартаменты частникам, сохранив концепцию за счет управляющей компании для оказания сервисных услуг, как это сделал «Пионер», или оператора отеля, как это сделали мы, пригласив «Метрополь» на Roza Rossa», – рассказывает директор департамента девелопмента KR Properties Александр Подусков. А покупатели уже могут сдавать эти помещения в аренду через оператора. Для частных инвесторов доходности должно хватить.