Российские инвесторы потеряли интерес к коммерческой недвижимости

Доллары – не деньги

За три квартала этого года офисы, торговые центры, склады и гостиницы получили от инвесторов всего 732 млн евро, уточняется в отчете Cushman & Wakefield. Аналитики по привычке подсчитывают вложения в российскую экономику в иностранной валюте (прежде – в долларах, сейчас – в евро), хотя контрагенты в сфере коммерческой недвижимости давно уже перешли на расчеты в валюте национальной, в ней фиксируются ставки аренды и цены сделок. Отток иностранных инвестиций в этом году составил 9 млн евро – в противовес 800 млн годом ранее. По словам Дениса Соколова, главы аналитиков Cushman & Wakefield, это означает, что выход зарубежных инвесторов с российского рынка фактически завершен.

Население потянулось вслед за инвесторами: только за сентябрь физические лица сняли с депозитных счетов в Сбербанке $900 млн, отток долларов из ВТБ составил примерно $43 млн (по информации банков). И это невзирая на заверения министра финансов Антона Силуанова о том, что государство не планирует переводить долларовые накопления граждан в рубли. Впрочем, в октябре он сообщил в эфире телеканала «Россия 24», что правительство РФ планирует директивными методами перевести госкомпании на расчеты в рублях. Ведь в ноябре ожидается новый виток санкций против России, который фактически лишит госбанки возможности проводить в США операции в долларах и заморозит их активы. «Банковская система будет вынуждена адаптироваться и оперировать исключительно рублями или другими валютами», – комментировала в августе «Ведомостям» главный экономист Альфа-банка Наталия Орлова.

Проблемы длиною в годы

Как пошутил в интервью журналу Investment Guide Тим Миллард, региональный директор JLL, не успели высохнуть зонтики с праздничной церемонии закрытия московского чемпионата мира по футболу, как негативные новости снова появились на страницах газет. Наблюдаемое в 2018 г. радикальное снижение ввода объектов во всех сегментах коммерческой недвижимости Владимир Пинаев, гендиректор CBRE, называет следствием начавшегося в 2014 г. ухудшения макроэкономической ситуации, увеличения стоимости финансирования и высокой волатильности рубля. Девелоперский цикл в среднем составляет около трех лет, строительство объектов, которые выходят на рынок в 2018 г., должно было начаться в 2015–2016 гг. В итоге 2018 г. показывает антирекорды: ни одного крупного торгового или бизнес-центра. Прогноз – плюс 200 000 кв. м качественных офисов и примерно 90 000 кв. м торговых к концу декабря.

Инвесторы тем не менее, не теряя надежды ждут, когда рынок начнет восстанавливаться, уверяют консультанты. «Надо вкладываться сейчас, когда рынок предлагает уникальные – по соотношению цены и качества – условия», – рефреном звучат их призывы. «Интерес зарубежных денег есть, но роста сильного здесь мы не наблюдаем», – заявил на XII московском форуме лидеров рынка недвижимости MREF, организованном газетой «Ведомости», Константин Тимофеев, руководитель Москомстройинвеста. По его словам, Москва должна растить «своих инвесторов».

Жилье в фаворе

«Свои» инвесторы по-прежнему полагают самым привлекательным сегментом жилую недвижимость – ее покупают. В 2017 г., по данным Росреестра, только в Москве было заключено чуть более 54 000 ДДУ на жилье (плюс 52% к показателю 2016 г.), что составило более 13% от общероссийского показателя. За три квартала 2018 г. в столице зарегистрирован уже 53 861 договор, в сентябре была пробита планка в 7000 регистраций в месяц – до этого месячные показатели на первичном рынке Москвы были в диапазоне 5000–6000 ДДУ. По данным Тимофеева, Москвой выдано разрешений на 48 млн кв. м новой недвижимости: «Эти метры сейчас находятся либо в стадии проектирования, либо уже в стадии реализации». Только за неполный 2018 год девелоперы получили разрешения на строительство 8 млн кв. м. Но чиновник отметил: «Если за три предыдущих года мы наблюдали сокращение инвестиций в офисы и торговые центры, то в 2018 г. мы снова увидели, что инвесторы стали возвращаться к их строительству». «Сегмент офисной недвижимости сейчас испытывает дефицит качественного предложения и становится интересен», – подтверждает Олег Мамаев, президент «Лидер инвеста».

Жилые девелоперы задумались о необходимости сбалансировать портфели. По мнению опрошенных «Ведомостями» представителей застройщиков («Лидер инвест», «Кортрос»), строительство масштабных жилых комплексов должно быть увязано с возведением объектов коммерческой инфраструктуры, они должны взаимно дополнять друг друга.

То, что инвесторы продолжают вкладываться в жилье и задумываются о вложениях в коммерческую недвижимость, – положительный сигнал для рынка. Жилая недвижимость рассматривается как один из растущих инвестиционных сегментов не только в России, но и в Великобритании, Румынии и ряде других европейских стран, рассказала «Ведомостям» в ходе выставки Exporeal-2018 Эри Мицостерги, директор европейского департамента исследований коммерческой недвижимости компании Savills.

Опрос, проведенный организаторами выставки Exporeal-2018 среди немецких компаний, показал: 88,5% респондентов полагают, что жилье – особенно муниципальные дома, а также дома, строящиеся при помощи субсидий, – будет развиваться в ближайшие годы опережающими темпами. Несколько крупных городов (Париж, Барселона, Нью-Йорк, Страсбург, Монтевидео, Амстердам и Мадрид) подписали в этом году совместную декларацию о том, что «жилье должно в первую очередь рассматриваться как право для каждого человека, а не как предмет торга». Это предполагает усиление роли городских властей и проведение соответствующей градостроительной политики.

Москва, хоть и не подписала такое заявление, но начала масштабную программу реновации жилого фонда. В России же к 2024 г., согласно поручению президента, жилищные условия должны улучшаться у 5 млн россиян в год. Уже заявлено о выделении субсидий на квартиры или дома отдельным категориям государственных служащих: судьям, работникам Следственного комитета.