Куда и как расти городам

За последние два десятилетия российские крупные города преобразились – и даже не столько их центры, сколько окраины с окрестностями. Среди старой индивидуальной застройки, промышленных зон, полей и остатков леса упорно лезут вверх новые многоэтажные микрорайоны – иногда даже без дорог, без школ и поликлиник, не говоря уже о рабочих местах. В странах с высоким уровнем жизни в таких местах надлежало бы появляться частной застройке, распластанной «сабербии» (suburbia – пригород), под которой понимаются значительные по территории малоэтажные пригороды крупных городов.

Значит ли это, что у нас и в этом есть свой особый путь – в многоэтажки посреди полей за полсотни километров от центра города, путь, чреватый множеством проблем, от перегруженности транспорта до риска превращения новых микрорайонов в социальные гетто? Или же россияне, как и «золотой миллиард», тоже могут расселяться преимущественно в индивидуальном малоэтажном жилье?

Еще в начале XX в. ничто не предвещало нашей стране такого особого пути. Как в Европе и Северной Америке, люди жили преимущественно в своих домах, одно- или двухэтажных, причем и в городах тоже. Лишь крупные города, переваливая за 20 000–30 000 жителей, начинали расти вверх: жилые дома становились выше двух этажей, в которых отдельные части – квартиры – начинали сдаваться внаем, затем стали появляться и специально построенные для сдачи внаем дома – доходные. Жизнь на съемной квартире для тех, кому недоставало средств на собственный дом в городе, уже в XIX в. стала обычным делом в Петербурге и Москве, а затем и в крупных губернских городах.

Порог достатка, позволяющий жить в собственном городском доме, был тем выше, чем больше в городе жителей, однако в небольших городах доходных домов практически не было. С ростом городов в них шел естественный процесс: центр постепенно наращивал этажность, окраины же оставались преимущественно одноэтажными. Примерно так же это происходило и на Западе.

Советская власть внесла в развитие городов поправки: отняла возможность строить на своем участке дом побольше, для сдачи квартир, или продать участок тому, кто это сделает. Отныне застройщиками стали предприятия, реже – местные исполкомы. Строительство со сносом старых домов влекло потребность в дополнительных площадях для переселения, а потому новые многоквартирные дома вырастали в ранее не застроенных местах, на окраинах – поближе к самим предприятиям. Когда земля – товар и имеет цену, этажность внутри города растет там, где цена выше, т. е. в центре. Но при социализме земля перестала быть товаром; поэтому центры городов зачастую консервировались в состоянии 1917 г., а новые многоэтажные здания если туда и вторгались, то не по экономическим причинам, а по желанию местного начальства.

Конечно, такая градостроительная практика социализма имела и свои плюсы – только благодаря ей в центрах многих городов сохранилось множество старых домов и ансамблей, которые в условиях капитализма просто не выжили бы, уступив место более высоким новым постройкам. Она же отучила нас от образа города «при капитализме»: высокий центр, низкие окраины. Многоэтажки на окраинах с 2–3-этажным центром в небольших городах и 4–5-этажным в крупных стали нормой, а получить квартиру в такой многоэтажке стало счастьем нового горожанина.

Была и другая причина, по которой к западу от СССР в XX в. активно развивалась «сабербия», – это прогресс в транспорте, прежде всего феномен массового личного автомобиля, позволивший семьям жить вдали от города, куда можно было ездить работать на машине. (Это, как указывает директор Института транспорта Высшей школы экономики Михаил Блинкин, называется COD – car oriented development.)

По понятным причинам этот феномен советских людей затронул слабо (машинами владела небольшая доля семей), и «сабербия» появилась в СССР в форме не основного, а «второго жилья» – дачного домика, используемого в выходные, в отпуске и после выхода на пенсию. Такое «второе жилье» было жестко ограничено – и площадью, и невозможностью оснастить его всеми удобствами (например, нельзя было провести газ, без которого приходилось топить печку дровами или углем, что резко отличалось от квартир с центральным отоплением). Основное же жилье в массовом сознании прочно ассоциировалось с квартирой «со всеми удобствами».

Но вернувшийся после 70-летнего перерыва капитализм, однако, не вернул российские города к европейско-североамериканской модели «высокий центр – низкие окраины». Свою роль тут сыграла проведенная в начале 1990-х приватизация жилья, укрепившая в массовом городском сознании представление о квартире как объекте собственности, бастионе благополучной семьи – объекте, мягко говоря, небесспорном. Интересно, что во многих странах законодательство вообще не считает квартиры (и иные помещения в зданиях) самостоятельными объектами собственности. В самом деле, чем вы в собственной квартире владеете – полом, потолком, стенами? Ну разве только внутренними ненесущими перегородками. И что это за институт собственности, когда без вашего согласия квартиру можно отправить на «реновацию»?

В конце 1990-х стало очевидно, что строительство многоэтажного жилья на продажу – это наиболее быстро окупаемый бизнес, в отличие, например, от строительства арендного жилья (доходных домов), окупаемость которого растягивается на многие годы. Где удается ухватить подходящий участок – там жилые дома и растут, невзирая на генпланы и прочие правила землепользования и застройки. Неудивительно, что участками стали торговать те, кому они достались еще в советские времена, например вузы, где жилье на продажу вырастало даже посреди студенческих городков. Естественно, застройщики заинтересованы в максимизации площади на продажу – отсюда побольше этажей и маленькие дворы, наследники петербургских «колодцев». Впрочем, в Петербурге ограничение высотности домов в центре сумели удержать даже в наши дни, чего ни один другой российский город сделать не смог.

Или не захотел? И собственно, почему с этой строительной вакханалией не борются местные власти?

Все просто: крупный застройщик для них гораздо интереснее, чем мелкие индивидуалы. Еще бы, ведь его можно обременить всевозможными дополнительными стройками: школа, поликлиника, дорога... За счет бюджета, доходы которого ограничиваются сверху через нормативы налоговых отчислений, это сделать невозможно. А натуральный оброк с застройщиков никем не регулируется.

С владельцев индивидуальных домов денег на всю инфраструктуру (да и на дополнительные приятные бонусы местному начальству) содрать не удастся. Конечно, можно обременить застройщиков коттеджных поселков, но их прибыль за редкими исключениями существенно ниже, чем у застройщика многоэтажек.

Такая ситуация способствует тому, что построенные квартиры удается продать: даже если покупатель предпочитает индивидуальное малоэтажное жилье, за сопоставимые с ценой квартиры деньги он сможет купить лишь нечто без асфальтированного подъезда, вдали от маршрутов общественного транспорта, с неясными перспективами провести газ и воду, в стороне от социальной инфраструктуры. Дом же, лишенный этих недостатков, ему не по карману.

Между тем в стране идут процессы, влияющие на структуру спроса на жилье. Прежде всего это рост удаленной занятости, когда работать можно там, где удобно, а также ее промежуточных форм, когда в офис приезжать нужно, но изредка. Все больше людей отвязываются от ежедневного маршрута дом – работа – дом и могут выбирать место своего жительства значительно вольготнее. Если сейчас «поселок программистов» в тысяче километров от Москвы кажется экзотикой, то через 10–20 лет такой тип расселения может всерьез подорвать спрос на квартиры – по крайней мере, на квартиры вне городских центров. Центры городов с развитой городской средой падение спроса как раз не затронет – вырастет доля тех, кто, отвязавшись от локации своей работы, предпочтет центр среднего по размеру города дальним окраинам мегаполиса.

Другая долгосрочная тенденция – это повышение мобильности, особенно среди молодежи, которая готова пробовать жить в разных городах и странах, не обременяя себя собственным жильем и тем более ипотекой. Но цивилизованного арендного жилья для таких людей как не было, так и нет – аренда по-прежнему возможна почти исключительно у частных лиц.

Складывающаяся в наших городах застройка, таким образом, будет все дальше расходиться с потребностями людей не в количестве квадратных метров, а в комфортном жилье, окруженном комфортной же городской (или пригородной) средой. Да, единого стандарта комфортной среды нет и быть не может: для одного комфортно жить рядом с метро, для другого – чтобы и автобуса близко не было; для одного – ближе к земле, для другого – повыше, чтобы вид из окон захватывал дух. Набор представлений о комфортности среды нужно изучать, и на него можно даже где-то влиять, но беда в том, что многоэтажки в пригороде, даже с захватывающими видами с верхних этажей, все равно мало будут этим представлениям соответствовать.

Такие многоэтажки, неконтролируемо разрастаясь и все больше уходя от представлений большинства о комфортности среды, рискуют стать гетто – прибежищем самых бедных, средоточием диаспор из ближнего зарубежья – или же вообще оставаться непроданными и пустовать. Процессы геттоизации, хорошо изученные в Европе и Америке, растягиваются на десятилетия – по мере того как первые покупатели квартир будут переселяться в более комфортное жилье. На мой взгляд, предотвратить их можно, начав возвращение к ситуации, переломленной после 1917 г.: многоэтажное, преимущественно арендное, жилье в центрах; разноэтажное вне центров; малоэтажное, преимущественно в собственности, – в пригородных зонах. Что можно для этого сделать?

Во-первых, надо сделать местные власти заинтересованными преимущественно в малоэтажном жилье. А именно – дать им возможность собирать «оброк» на коммунальные и социальные объекты с владельцев нового индивидуального жилья, и так, чтобы он был сопоставим с тем, который платят натурой застройщики многоэтажек. Взимать его можно через налоги (земельный и на имущество физических лиц), например, установив, что первые несколько лет после выделения земельного участка под индивидуальное жилищное строительство эти налоги поступают не в местный бюджет, а в специальный местный фонд развития инфраструктуры районов индивидуальной застройки. Конечно, такой фонд должен быть прозрачным, а жители – иметь механизмы влияния на его траты.

Во-вторых, стоит пересмотреть основы местного самоуправления, дав право голоса на местных выборах не только тем, кто прописан в городе или селе, но и всем владельцам индивидуальных домов. Таким образом, влияние владельцев «второго дома» на местные дела возрастет, что во многих местностях вблизи крупных городов развернет местные власти лицом к их проблемам.

В-третьих, надо ограничить возможности по строительству многоквартирных домов, в которых квартиры могут продаваться. Понятно, что радикальные меры – например, отказ от признания самостоятельными объектами собственности квартир и помещений в новых домах – нереальны: дав право собственности раз, забрать его назад невозможно, подобное случилось только раз после революции 1917 г. Но, на мой взгляд, есть и более мягкие меры – ограничение количества новых зданий, объектами собственности в которых могут быть квартиры, например, через уточнение вида разрешенного использования земельного участка. Инвестиции при этом будут вынужденно перетекать в сектор арендного жилья.

В-четвертых, надо развивать транспортную доступность «сабербии» – пригородных зон городов, комбинируя возможности как индивидуального, так и общественного транспорта. Для последнего надо активно задействовать железнодорожные линии как общего пользования, так и ведомственные, которые часто содержатся ради нескольких грузовых вагонов в неделю.

В России есть место и для «сабербии» – расселения вширь, и для высотного строительства. Просто и то и другое должно развиваться на своих местах.

Автор — заведующий лабораторией Института народнохозяйственного прогнозирования РАН