В Москве растет дефицит дорогих офисов
Брокеры жалуются на нехватку качественных бизнес-центров, но девелоперы не спешат строить новые
Пусть спрос на офисы в столице рекорды не бьет, но он по-прежнему остается достаточно высоким и уверенным, а вот предложения практически нет, уверял на конференции «Ведомостей» на MIPIM-2018 Алексей Богданов, партнер S.A. Ricci. Он наблюдает, что «вакансия» (так на жаргоне брокеров называется число не сданных в аренду кабинетов), особенно в интересных и удобных районах города, почти «достигла докризисных уровней», и рекомендует «начать проектировать и строить офисные объекты».
Формально к концу 2017 г. по сравнению с концом 2016 г. количество вакантных площадей в бизнес-центрах ощутимо снизилось: с 20,7 до 17,1% в классе А, с 15,4 до 11,5% в классе В (данные Knight Frank). Фактически с учетом нового ввода в классе А остаются свободными более 0,7 млн кв. м, в классе В – почти 1,4 млн кв. м.
В I квартале 2017 г. на столичный рынок вышло меньше 40 000 кв. м – класса А среди них нет, подсчитали в JLL. До конца текущего года аналитики большой пятерки ожидают увидеть еще примерно 300 000 кв. м. Таким образом, ввод бизнес-центров в Москве снова покажет антирекорд (в 2017 г. ввели чуть больше 400 000 кв. м).
«Нам пора отказаться от подхода «если снижается число вакантных площадей, значит, надо строить новые офисы», – полагает Денис Соколов, партнер Cushman & Wakefield (C&W). По его словам, доля неликвида на офисном рынке Москвы становится все больше, консультантам известны объекты, которые не будут сданы никогда. Брокеры действительно мало что могут подобрать под запрос арендатора из болтающихся на рынке более чем 2 млн кв. м в бизнес-центрах. Соколов оценивает офисный неликвид примерно в 0,6 млн кв. м. Руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL Елизавета Голышева считает, что через какое-то время этот показатель может еще возрасти. «В связи с переездами ряда государственных структур в «Москва-сити», например, высвобождаются ранее занимаемые ими офисные здания. Они пока проходят переоценку и не появились в предложении, возможно, часть их пойдет под редевелопмент и будет использоваться по другому назначению. Но остальные скоро выйдут на рынок. К ним прибавятся и «оптимизированные» банками и окологосударственными компаниями офисные площади», – описывает она.
Аналитики Knight Frank уточняют: доля вакантных помещений по городу неоднородна. В каких-то районах (например, у МКАД) она превышает 40%, разительно отличаясь от относительно благополучных бизнес-центров в Павелецком деловом районе (8%).
Средние ставки аренды сейчас не растут по всей Москве, а в классе А и вовсе снизились: с 24 280 руб. за 1 кв. м в год в 2016 г. до 22 923 руб. за 1 кв. м в 2017 г. «Пока ставки не отрастут на 10–20%, ждать возвращения девелоперской активности в офисном сегменте не стоит», – прогнозирует Павел Барбашев, директор по управлению активами O1 Properties.
Все более популярным становится не девелопмент новых, а редевелопмент устаревающих БЦ. Собственники объектов, построенных в 90-х гг. прошлого века, тратят деньги на обновление общих зон, стараются привлечь туда современные форматы ритейла и сервисные службы, рассказывает Голышева. Но это вариант для зданий, заполненных арендаторами и имеющих потенциал повышения арендной ставки. По данным Knight Frank, из столичных офисных центров площадью более 30 000 кв. м свыше 0,4 млн кв. м старше 15 лет, больше 1,1 млн кв. м имеют возраст в диапазоне 10–14 лет и почти 3,1 млн кв. м – 5–9 лет.
Еще вариант – преобразование традиционных офисных пространств в коворкинги. Здесь помещения также сдаются в аренду – но уже отделанные, с дополнительными услугами вроде скоростного WiFi и общих переговорных и, как правило, на короткий срок. Их точное число консультанты сказать затрудняются, разброс оценок – от нескольких десятков до более сотни. Соколов из C&W вспоминает, что первый коворкинг в Москве открылся в 1998 г., потом был большой – до 2011 г. – перерыв, активное развитие этот формат получил лишь в 2016–2017 гг.: «Около половины существующих коворкингов было открыто в 2017 г.». «Как правило, создатели коворкингов предпочитают вкладываться в интересные дизайн-решения и одновременно оптимизируют затраты, выбирая недорогие отделочные материалы и бюджетное инженерное оборудование, а также привлекая бригады шабашников вместо профессиональных генподрядных организаций», – рассказывает Александр Алейников, коммерческий директор Pridex. В среднем стоимость отделки коворкинга в Москве составляет 40 000–45 000 руб. за 1 кв. м, сдаются они в среднем за пару тысяч рублей в день.
Такие «сервисные офисы», говорит Мария Зимина, директор отдела по работе с арендаторами Knight Frank, могут понадобиться стартаперам, фрилансерам или командам, созданным под какой-то проект: как только проект сделан, команда уходит. Как перспективное направление девелопмента этот формат вряд ли будет развиваться семимильными шагами: слишком велик разрыв между краткосрочным планированием арендаторов и длинным девелоперским циклом. Пока что коворкинги занимают примерно 1% в общей структуре офисного рынка. Их доля в ближайшие годы если и возрастет, то не слишком значительно. Основным игроком на рынке аренды офисной недвижимости будет государство.
