Morgan Stanley хочет продать торговый центр «Галерея» не дешевле $1 млрд
Это один из лучших торговых центров в Восточной Европе по посещаемости
Фонд Morgan Stanley Real Estate Fund (MSREF) VII рассматривает возможность продажи торгово-развлекательного комплекса «Галерея», рассказали «Ведомостям» два консультанта, работавших с фондом. Об этом также знают два топ-менеджера крупных инвесткомпаний, которые вкладывают средства в недвижимость Санкт-Петербурга. Срок работы MSREF VII подходит к концу, с этим может быть связано решение, говорят собеседники «Ведомостей», но оговариваются: если покупатель не найдется, этот срок может быть продлен. Сейчас, по их словам, выбирается брокер для реализации актива.
«Галерея» расположена в самом центре Петербурга, на Лиговском проспекте. Это один из крупнейших торговых комплексов города: общая площадь – 192 000 кв. м, арендная – 93 000 кв. м. Торговый центр открылся в 2010 г., на его строительство потрачено более $500 млн.
В 2010 г. MSREF VII привлек для инвестиций в международную недвижимость $4,7 млрд. Спустя год фонд потратил $1,1 млрд на покупку «Галереи» у казахстанской Meridian Capital. Тогда это была крупнейшая сделка для российского рынка коммерческой недвижимости.
Morgan Stanley рассчитывает выручить от продажи «Галереи» примерно столько же, сколько потратил на покупку, говорят два консультанта, работавших с фондом. Андрей Безверхий из Cushman & Wakefield полагает, что это справедливо и адекватно: «Галерея» – один из лучших торговых центров в России и Восточной Европе по посещаемости, инвесторы будут готовы заплатить премию к среднерыночной ставке капитализации». «Галерея» интересна арендаторам, это позволяет сохранять высокие ставки в валюте и стабильный доход, добавляет Безверхий.
«Галерея» стоит дешевле – около $450–550 млн, считает Александр Морозов из S.A. Ricci. Но фонд выйдет из проекта с прибылью, рассуждает он: операционный доход от аренды до падения курса рубля в 2014 г. мог составлять $100 млн, а после – $45–50 млн.
Найти покупателя на такой дорогой объект будет крайне сложно, признают опрошенные «Ведомостями» участники рынка. Среди потенциальных претендентов они называют Fort Group и Malltech. Первая – один из крупнейших владельцев торговой недвижимости Петербурга; в 2017 г. она приобрела московские торговые центры австрийской Immofinanz. Вторая год назад выкупила у «Галс-девелопмента» комплекс «Лето» в Петербурге и претендовала на покупку «Невского центра» – последнего актива Stockmann в России. Управляющий партнер Fort Group Максим Левченко сообщил, что группе более интересно управлять торговыми центрами, чем покупать их. Запросы в Malltech и Morgan Stanley остались без ответа.