Строители складов в Московском регионе поставили антирекорд
Ввод складских помещений в прошлом году упал вдвое – до исторического минимума
Сохранение высокого уровня вакантности на складском рынке Московского региона привело к рекордно низким объемам строительства складов в прошлом году - девелоперы проявили крайнюю осторожность по выводу на рынок новых проектов.
Всего за 2017 г. в Московском регионе было введено 532 000 кв. м складских площадей, что в два раза меньше по сравнению с 2016 г. (1,058 млн кв. м) и является рекордно низким результатом с 2005 г., когда на рынок вышло около 500 000 кв. м складских площадей и преимущественно класса В. Такие данные приводятся в отчете компании JLL.
Похожие данные по вводу представила ранее компания Knight Frank, по подсчетам которой на рынок вышло 570 000 кв. м складов. При этом около 58% этого объема построены спекулятивно, остальные 42% строились по схеме built-to-suit или с привлечением генерального подрядчика.
«Существенное снижение строительной активности произошло за счет минимизации спекулятивного девелопмента. Основу нового предложения составляют проекты, которые изначально строились под клиентов, либо новые фазы уже существующих проектов, строительство которых возобновилось в связи с появлением клиентов», - поясняет директор отдела индустриальной и сладской недвижимости компании CBRE Антон Алябьев. По его данным, законтрактовано заранее было более 70% введенных сладов.
По подсчетам экспертов JLL, 53% нового предложения в прошлом году было построено пятью компаниями: «Ориентир» (83 000 кв. м), Amtel Properties (56 500 кв. м), Logistics Partners (50 000 кв. м), Ghelamco (45 000 кв. м), PNK Group (45 000 кв. м).
Какие складские комплексы построили в 2017 году
Среди крупнейших объектов, введенных в эксплуатацию в 2017 г., можно выделить новые здания в складском комплексе «Ориентир Север 2» (83 000 кв. м), логистический парк «Клин логистикс» (56 500. кв. м), новую очередь в логистическом центре «Внуково II» (50 000 кв. м), блок С в логистическом комплексе «Дмитров» (45 000 кв. м), мультитемпературный комплекс Green Store (42 700. кв. м) и вторую очередь складского комплекса «Технопарк «Успенский» (42 000 кв. м).
Пустых складов много, но они не большие
К рекордно низким объемам строительства новых складов привел высокий уровень вакантности складских площадей - пустующими в прошлом году оказались 1,39 млн кв. м складов из 16,9 млн кв. м (8,3%), говорится в отчете JLL.
По словам Алябьева, свободных площадей на рынке хоть и много, но средняя площадь вакантного блока сократилась - с 15 400 кв. м на конец 2016 г. до 11 500 кв. м на конец 2017 г. «На рынке нет больше огромных пустующих зданий», - говорит Алябьев.
И хотя в целом показатель незанятых помещений сократился на 1,3 п. п. (на 163 000 кв. м.), это снижение было достигнуто благодаря низким объемам нового строительства. «Двукратное падение объема нового предложения послужило балансирующим фактором. Благодаря этому показателю разница между занятыми площадями на начало и конец года сохранилась на уровне 2016 г. и составила 700 000 кв. м», – отмечает Оксана Копылова, руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL.
Кто покупал склады
По данным Knight Frank, всего в прошлом году было продано и арендовано 1,2 млн кв. м складов. Аналогичные данные и у JLL. «Это на 18% меньше уровня предыдущего года», - говорится в отчете JLL. В основном сделки со складами в 2017 г. совершали online-ритейлеры и дистрибуторы - 26 и 20% от объема сделок соответственно (данные Knight Frank). В online-ритейле спрос сформировали всего два контракта. Первый - контракт между Wildberries и компанией «А плюс девелопмент» на строительство распределительного центра в 146 000 кв. м. Второй - договор на строительство распределительного центра в 69 000 кв. м в формате built-to-suit для продажи компании «Утконос» в рамках логопарка «Ориентир Север – 3».
У дистрибуторов одним из крупнейших контрактов стала аренда компанией «Фармкомплект» около 18 600 кв. м в комплексе «Быково» .
Кто и что построит в 2018 году
К вводу на 2018 г. запланировано 970 000 кв. м, из которых 45% складских площадей уже нашли арендаторов или покупателей. Крупнейшими проектами 2018 г. являются склады, которые будут построены по схеме built-to-suit для ритейлеров - 1-я и 2-я очереди (100 000 кв. м) комплекса компании Wildberries.ru, 90 000 кв. м в Солнечногорском районе для крупного международного ритейлера, 68 000 кв. м – здание для компании «Утконос» в новом «Ориентир Север 3», 52 000 кв. м – склад для компании «Юлмарт». Также из крупных проектов - 2018 можно выделить «Ориентир Запад» (400 000 кв. м) компании «Ориентир» и индустриальный парк «PNK Парк Валищево», который развивает PNK Group. В этом проекте девелопер заявляет около 130 000 кв. м к вводу, из которых блок в 52 500 кв. м уже строится для компании «Оператор коммерческой недвижимости». Также PNK Group анонсировано начало строительство еще двух новых индустриальных парков – «PNK Парк Жуковский» (500 000 кв. м) и «PNK Парк Новая Рига» (300 000 кв. м).
«Существенное увеличение доли online-ритейлеров в 2017 г. – история разовая, связана с подписанием двух крупных сделок. Если посмотреть на динамику предыдущих лет, сегмент online-ритейлеров никогда не формировал более 10-15% от общего объема сделок. Именно розничная торговля была основным драйвером спроса. На текущий момент мы наблюдаем ряд крупных запросов на аренду и строительство собственных распределительных центров в Московском регионе от представителей данного сегмента», - комментирует региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости, земли Knight Frank Владислав Рябов. По его данным, в розничной торговле крупнейшей складской сделкой стало подписание X5 Retail Group договора на аренду 45 000 кв. м в логопарке «Ориентир Север – 2».
Цена на минимуме
В прошлом году стоимость аренды складов в Московском регионе оставалась на уровне, близком к минимальному. По данным экспертов, средневзвешенная цена аренды по новым сделкам сохраняется в диапазоне 3000-36 000 руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов).
По данным Knight Frank, самые недорогие складские площади предлагались в прошлом году в восточной и юго-восточной части Московского региона – 3200 руб. за кв. м в год. Наиболее высокая цена наблюдалась на западном и северо-западном направлениях – 4000-4500 руб. за кв. м в год.