Арендные ставки на Кипре отыграли кризис

Последствия мирового финансового кризиса 2008 г. и собственного кризиса на Кипре в 2013 г., сильно ударившие по местному рынку недвижимости, все еще ощущаются на острове. Хотя спрос на некоторые виды жилых объектов, особенно в премиальной категории, растет, во многом благодаря программе «гражданство в обмен на инвестиции», в целом цены на недвижимость так и не восстановились за четыре года после банковского и экономического кризиса на Кипре (см. график). Цены на апартаменты во II квартале 2017 г. оставались на 4,8% ниже, чем в том же квартале 2013 г., на дома – на 0,6% ниже, по оценке кипрского отделения Королевского института дипломированных оценщиков (RICS).

Рост ВВП Кипра ускоряется (в этом году, по данным МВФ, он составит 3,4% после 2,8% и 1,7% в 2016 и 2015 гг. соответственно), однако заработки жителей растут несильно. Многие не могут себе позволить купить жилье, поэтому растет спрос на арендованное, прежде всего в Лимасоле. Там же наблюдается и бум в секторе офисной недвижимости.

В целом на острове, по данным RICS, арендные ставки восстановились до докризисных уровней для большинства категорий недвижимости.

В результате ужесточения требований к заемщикам банками, у которых доля просроченных кредитов составляет, по данным центробанка Кипра, около 44%, спрос на жилую недвижимость сдвинулся в сторону ее аренды, а не покупки. Кроме того, налоговые льготы способствовали привлечению на Кипр зарубежных компаний или их подразделений в посткризисный период.

В Лимасоле наблюдается арендный бум, отмечают аналитики. «Число студентов и работников в Лимасоле выросло частично в результате переезда туда компаний со своим штатом, – сказал Cyprus Business Mail Периклес Маркарис, занимающийся оценкой недвижимости в Лимасоле. – В городе стало гораздо больше компаний, занимающихся торговлей на валютном рынке, судоходством, инвестициями, юриспруденцией, предоставляющих бухгалтерские и прочие профессиональные услуги. Спрос на жилье вырос, тогда как предложение в посткризисные годы не поспевало за ним».

Строительные компании сильно пострадали от кризиса в экономике и на рынке недвижимости, многие отягощены долгами. Тем не менее, высокий спрос на жилье в Лимасоле заставил их активизироваться. В первые восемь месяцев этого года, по данным Cystat, выдача разрешений на строительство росла в Лимасоле быстрее, чем в остальных четырех районах Кипра, – на 24,2% по сравнению с аналогичным периодом 2016 г. (1104 объекта).

Однако многие не могут себе позволить купить жилье, поэтому арендуют его, что стимулирует рост арендных ставок, отмечает Маркарис. По данным RICS, в Лимасоле ставки аренды квартир и домов выросли во II квартале 2017 г. на 26 и 22% соответственно, тогда как на острове в целом – на 8,3 и 10%. В апреле-июне в Лимасоле снять квартиру или дом можно было по 5,71 евро и 3,16 евро за 1 кв. м соответственно, тогда как в Никосии – по 4,88 евро и 2,83 евро, отмечает RICS. Два года назад ставки для Лимасола были заметно ниже – 4,38 евро и 2,49 евро, тогда как в Никосии аренда обходилась не сильно дешевле по сравнению с сегодняшним днем – 4,33 евро и 2,33 евро соответственно.

Ставки аренды апартаментов в Лимасоле также показали рекордный рост за весь посткризисный период: со II квартала 2013 г. они выросли на 20%, тогда как в Фамагусте – на 16%, а в Никосии, Ларнаке и Пафосе остаются ниже докризисного уровня на 9,8%, 8,7% и 4,5% соответственно.

Стоимость аренды домов сильнее всего выросла в Фамагусте – на 23% за четыре года. В Пафосе рост составил 9,3%, в Лимасоле – 8,5%, в Никосии – всего 0,8%, а в Ларнаке ставки до сих пор не отыграли падения на 21%.

Многие компании переводят свои штаб-квартиры в Лимасол, а также открывают там операционные офисы, отметила в недавнем исследовании компания Knight Frank. Спрос на офисную недвижимость провоцирует и интерес инвесторов, в том числе из России. «В 2016 г. на покупку коммерческой недвижимости на Кипре приходилось не более 15% запросов [от россиян для инвестиций за рубежом], в 2017 г. – 32% в бюджете от 2 млн до 50 млн евро. Покупателям интересны как небольшие офисные площади до 100 кв. м, так и готовые офисные здания с арендаторами», – отметили специалисты Knight Frank.

Ставки аренды офисов стали лидерами в посткризисный период среди всех видов недвижимости: во II квартале 2017 г. они были выше, чем в апреле-июне 2013 г., на 6,6%, подсчитали в RICS. За ними следуют цены на аренду домов и апартаментов, показавшие за последние четыре года рост на 3,3% и 1,8% соответственно. При этом стоимость аренды торговых и складских площадей по-прежнему ниже докризисных уровней – на 16% и 12% соответственно, что может отражать продолжающуюся консолидацию и стагнацию в секторе торговли. Так, рассчитываемый Cystat индекс розничных продаж в стоимостном выражении (за исключением продаж автомобилей) составил за январь-август 2017 г. 92,2 пункта. Между тем, в докризисном 2012 г. он был равен 95,8, а на следующий год упал до 88,7 пункта. В 2016 г. индекс был еще ниже – 87,9 пункта (базой для его расчета служит 2010 г., когда он был равен 100). Еще более сложная ситуация наблюдается в секторе оптовой торговли: соответствующий индекс в нынешнем году практически находится на уровне кризисного 2013 г. – 90,1 и 89,3 пункта соответственно.