Почему в России пробуксовывает формат многофункциональных комплексов

В первом полугодии в Москве были введены в эксплуатацию два МФК (160 000 кв. м). В III квартале добавилось пять новых (297 900 кв. м), самый крупный среди них – «Фили-парк» (около 180 000 кв. м во 2-й очереди), по данным инвестиционной компании Key Kapital. В 2016 г. в Московском регионе появилось девять МФК (всего чуть более 600 000 кв. м), подсчитали в компании. Девелоперская активность в этой сфере снижается, как и в целом на рынке коммерческой недвижимости. Главной для застройщиков становится жилая функция с добавлением торговли.

Проекты

Сложилась парадоксальная ситуация, считает управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая: с одной стороны, власти города активно продвигают идею комплексного освоения территории, когда наравне с жилой недвижимостью создаются объекты инфраструктуры и рабочие места, – и это должно стимулировать появление многофункциональных комплексов. С другой – на рынке коммерческой и офисной недвижимости профицит предложения, что делает строительство новых проектов с масштабной нежилой составляющей малорентабельным бизнесом. Девелоперы готовы выходить с проектами МФК только в местах, где наблюдается дефицит бизнес- и торговой инфраструктуры.

Создание эффективной и грамотной концепции МФК – это сложный процесс, девелоперы отдают предпочтение офисным или апартаментным комплексам с небольшим количеством помещений под магазины для удобства основного пользователя, считает, в свою очередь, Зименкова.

«До 2017 г. на рынок выходили МФК, которые стартовали в 2009–2013 гг., т. е. они планировались до кризиса. Но финансовая состоятельность девелоперов снижалась от года к году, ежегодно отменялись проекты, на годы переносились сроки ввода, компании теряли финансирование и объявляли об уходе с рынка, поэтому новых объектов появлялось все меньше», – описывает ситуацию директор по консалтингу и развитию Key Capital Эвелина Ишметова. Классических МФК, сочетающих не менее трех типов зон различного функционального назначения, таких как башни ММДЦ «Москва-сити», на московском рынке и до кризиса было немного, говорит региональный директор департаментов по работе с корпоративными клиентами и офисной недвижимости Colliers International Вера Зименкова.

Что с чем сочетается

Вице-президент по розничным продажам группы ПСН Екатерина Тейн предлагает разделять функции на базовые и опциональные: «К базовым относится жилая, торговая, офисная, спортивная и развлекательная функции, которые могут быть различными по наполнению и площадям. Например, можно сделать огромный шопинг-молл или небольшой магазин. Опциональные – то, что необходимо для конкретного места, – гостиница, медицинское или образовательное учреждение». В Key Capital отмечают, что среди открытых в III квартале 2017 г. комплексов преобладают проекты преимущественно со складской или офисной составляющей.

Глава представительства холдинга RD Group в России Роман Ткаченко считает наиболее востребованными комплексы, включающие в себя апартаменты или гостиничные номера (40% площади) в сочетании с офисной (40%) и торговой (20%) функциями. Но распределение долей в реальности зависит от площади, формы и вида разрешенного использования участка, говорят эксперты.

Особенность МФК – управление объектом не всегда сосредоточено в одних руках. Например, если разными составляющими владеют различные компании, они могут предпочесть разные УК, рассказывает начальник отдела стратегического консалтинга компании JLL Юлия Никуличева. Для отеля в составе МФК обычно выбирается профессиональный гостиничный оператор, который, очевидно, не будет управлять офисным или торговым центром в составе объекта. Но с точки зрения целостности управления активом наличие единой УК является предпочтительным вариантом, считает эксперт.

Простор нужен

Для МФК нужен просторный участок. «Полноценно разместить три и более функции в здании менее 10 000 кв. м невозможно. А проекты более 30 000 кв. м требуют серьезного вложения средств, – добавляет Ишметова. – Проще (и вдвое дешевле) спланировать и построить стандартную коробку типа Big Box Retail, чем спроектировать и реализовать полноценный многофункциональный объект, например гостинично-офисно-торговый комплекс». Объем инвестиций в премиальные Neva Towers компании Renaissance Development (Russia) оценивается более чем в $1 млрд, проект «ВТБ арена парк» – $1,5 млрд. Впрочем, вложения MR Group в их комплексы, по данным «Метриум групп», скромнее: «Водный» – 20,9 млрд руб., «Савеловский сити» – 18,7 млрд руб., «Фили град» – 15,3 млрд руб.

По словам Ишметовой, средний московский МФК – это 65 000–70 000 кв. м (при разбросе от 10 000 до 120 000 кв. м). Ткаченко считает, что проекты на 70 000 кв. м будут более перспективны, нежели 100 000–120 000 кв. м.

«В Москве стоимость многофункционального комплекса площадью 100 000 кв. м может достигать 15–18 млрд руб., – оценивает Ткаченко. – Не все девелоперы могут позволить себе такие инвестиции, а плотная застройка затрудняет поиск подходящей площадки». Новая Москва в данном случае не выход. «Возводить 100 000–150 000 кв. м в чистом поле рискованно из-за слабо развитой инфраструктуры и отсутствия спроса в долгосрочной перспективе», – считает эксперт.

«МФК целесообразны только там, где одновременно высокая стоимость земли и недвижимости», – категорична Никуличева, а это опять возвращает девелоперов в центр столицы, где значительные инвестиции в строительство могут быть компенсированы за счет высокой стоимости квадратных метров на продажу или в аренду. Успешный, по ее мнению, пример – гостиница «Москва» после реконструкции: в здании теперь располагаются отель, апартаменты, торговый центр «Модный сезон» и офисный центр. Чем ближе проект к центру, тем больше офисных и торговых площадей проектируют девелоперы, сокращая долю жилья, описывает «простую формулу МФК» Литинецкая. И приводит примеры трех проектов на разном удалении от центра. В «Меркурий сити Тауэр» в «Москва-сити» на апартаменты приходится 19% площади, на офисы – 81%, кроме того, в башне есть торговые и сервисные помещения. В проекте «Ленинский 38» в Гагаринском районе 36% площади отдано под апартаменты, 41% – офисы, 23% – торговый центр. В «Водном» в Головинском районе САО на жилье (квартиры и апартаменты) приходится 39% площади, на офисы – 33%, на торговый центр – 28%.

Руководитель департамента торговой недвижимости компании ILM Егор Левченко, напротив, считает, что торгово-офисно-рекреационный комплекс, к примеру, с гостиницей и апартаментами может быть востребован там, где его внутренней инфраструктуре и сервисам не приходится конкурировать с ближайшим окружением. В новой Москве, считает собственник ГК «Экоофис» Андрей Ковалев, хорошую перспективу имеют МФК с выраженной торговой составляющей (за последние полгода-год заявлено несколько таких проектов, в том числе «Саларис» у метро «Саларьево» и проект компании «Адамант» в ТиНАО), а также в составе столичных транспортно-пересадочных узлов (ТПУ, до конца года анонсированы 10 торгов, где инвесторам будут предлагаться такие проекты).

Переход на станцию МФК

По мнению опрошенных «Ведомостями» экспертов, МФК прекрасно вписываются в программы по развитию транспортного каркаса города. «Проекты, сочетающие несколько типов недвижимости, продолжат выходить на рынок, но в виде ТПУ, на базе станций метро или автовокзалов», – говорит Литинецкая. В Москве до 2020 г. планируется создать 273 ТПУ. «Решается одна из главных проблем девелопера – необходимость поиска арендаторов или покупателей на коммерческие площади, поскольку заранее известно, что их часть переходит в собственность города, и именно он займется поиском арендаторов», – добавляет эксперт.

Еще недавно самыми выгодными считались торговые площади, сейчас инвесторы делают основную ставку на строительство жилья или апартаментов. Один из камней преткновения – неразрывность коммерческой и технологической составляющих ТПУ: если станция закроется, например, на ремонт, то застройщик торгового центра может столкнуться с инженерными сложностями, не говоря уже о снижении потоков людей через торговый центр. При строительстве жилья данная проблема не актуальна.

«Отдав часть коммерческих площадей в руки заказчика, девелопер может сосредоточить усилия на реализации жилья, что приносит в настоящий момент наивысшую доходность», – резюмирует Литинецкая.

«Полностью реализованных проектов еще нет, уровень востребованности формата и ценообразование пока не слишком прогнозируемы», – напоминает Сергей Лобжанидзе, руководитель департамента аналитики и консалтинга «Бест-новостроя», но для инвесторов недвижимость в рамках ТПУ будет интересна тем, что объединяет множество функций и предлагает различные компетенции, уверен он. «Доступность инфраструктуры в едином тепловом контуре, максимизация трафика для ритейла и диверсификация вложений в разнообразные форматы недвижимости будут основополагающими факторами для инвестора», – говорится в распространенном компанией пресс-релизе.