Инвесторы создают креативные пространства для самовыражения

Выставочный комплекс Artplay, открывшийся в конце 2016 г. в бывшем здании конструкторского бюро на Охте, посетило более 35 000 человек. Это самый масштабный после Новой Голландии (см. врез) проект креативного пространства в Петербурге. Artplay предусматривает создание хобби-центра и рекреационной зоны, реконструкцию исторических зданий казарм Новочеркасского полка, его общая стоимость – 4,2 млрд руб., срок окупаемости – около 10 лет, сообщил директор проекта Artplay SPb Руслан Чернобаев. Инвестор – ООО «Тандем истейт», принадлежащее, по данным «СПАРК-Интерфакса», люксембургскому Numisma Invest S.A.R.L. Помимо Artplay инвестор хотел бы развивать как креативный кластер Конюшенное ведомство, если подпишет концессию с городом, передал через пресс-службу гендиректор «Тандем истейта» Станислав Асиновский. По его словам, инвестиции в размере 2,1 млрд руб. окупятся за 48 лет.

Группа «Севкабель» в сентябре планирует открыть общественное пространство «Порт Севкабель» на 3 га своей территории (бывший завод Siemens & Halske) – здесь будет набережная, спортивные и игровые зоны, event-площадка, фудкорт, киноконцертный клуб, образовательный центр и проч. Вторую очередь планируется открыть весной 2018 г., завершить реновацию цехов – осенью 2018 г. Около 20% заводских площадей будут сдаваться в аренду, они освободились после модернизации, производство останется в соседнем здании, объяснил представитель «Севкабеля». Он не называет инвестиций, уточняя, что окупить их планируется примерно за 5–7 лет за счет сдачи площадок в аренду, предоставления сопутствующих услуг и проведения мероприятий. Компания рассчитывает примерно на 500 000 посетителей в год. Поступают заявки на аренду, больше всего их от ресторанов, за места на фудкорте уже разворачивается борьба, говорит представитель завода.

«Музей стрит-арта Санкт-Петербург» арендуют под мероприятия примерно 30 раз в год, плата – от 3000 до 1,5 млн руб. – зависит от формата сотрудничества, времени и характера мероприятия, говорит его представитель. Например, фестиваль блогеров Vidfest арендовал весь музей, фестиваль Present Perfect – котельную и уличное пространство, фестиваль Hypethon обошелся только котельной. Инвестиции в проект – $1 млн. «Мы сдаем площадку не всем подряд, а только тем мероприятиям или организациям, которых считаем близкими нашей политике и позиционированию», – уточняет представитель музея. С января по июль 2017 г. музей посетило около 50 000 человек.

Создание пространства «Тайга» обошлось не дороже 100 000 руб., резиденты вкладывались в равных долях небольшими деньгами, многие на начальном этапе – собственным трудом, вспоминает основатель «Тайги» Марк Калинин. «Изначально не было задачи становиться публичным пространством. Здание мы нашли после того, как перестали своим коллективом помещаться в квартирах», – рассказывает он.

Арендная ставка в «Порт Севкабель» – от 650 руб. за 1 кв. м в месяц, в Artplay – от 600 до 1200 руб. за 1 кв. м. По словам Чернобаева, пул будущих резидентов сформирован на 80%, это архитекторы, дизайнеры, ритейлеры предметов интерьера, арт-объектов, рекламные, коммуникационные и digital-агентства, художники, модельеры, заселение первых резидентов планируется осенью 2017 г.

В 60 креативных пространствах Петербурга, которые занимают более 300 000 кв. м, около 470 арендаторов, посчитала руководитель отдела исследований Knight Frank в Петербурге Светлана Московченко. Помещения с косметическим ремонтом часто сдаются по 500–700 руб. за 1 кв. м в месяц, без ремонта – по 300–350 руб. (с учетом коммунальных услуг), говорит Московченко. В большинстве случаев арендная ставка находится в диапазоне от 800 до 1200 руб. за 1 кв. м (не для общепита), она определяется индивидуально в зависимости от успешности пространства и типа арендатора, говорит руководитель отдела исследований JLL в Петербурге Владислав Фадеев. Этот сегмент рынка недвижимости еще не насыщен, полагает он.

По оценке Чернобаева, в Петербурге около 30 креативных пространств, значительной конкуренции на рынке пока не наблюдается, но в среднесрочной перспективе ее можно ожидать.

Объем инвестиций в создание креативного пространства ниже, чем при классическом девелопменте, считают эксперты. Часто пространства не требуют существенных вложений, так как будущие участники проекта гибки в части условий – с точки зрения состояния помещений, их внешнего облика, конфигурации, перечисляет Фадеев. По его мнению, доходность таких проектов предсказать сложно, особенно если собственник берется управлять пространством самостоятельно. По его мнению, в отличие от офисного девелопмента, когда затраты на управление невелики и достаточно понятно структурированы, при развитии креативного пространства именно на управленческие затраты и усилия приходится основная доля успеха проекта.

Сейчас открывается много пространств в исторических домах, многие из них симпатичные и коммерчески успешные, замечает Калинин. По другим понятно, что это просто удачно организованный арендный бизнес под словом «креатив», но креативности там особой нет, скорее это площадки для молодых предпринимателей, добавляет он.

В Петербурге есть много старых особняков и заводских помещений, которые сложно использовать для классического редевелопмента, например под офисы, в связи с градостроительными ограничениями КГИОПа, в которых, однако, потенциально можно реализовать креативное пространство, говорит Фадеев. «Можно ожидать новых проектов, но некоторые из существующих будут закрыты. Этот сегмент находится в стадии активного роста – как количественного, так и качественного», – резюмирует он. Там, где можно построить проекты с более высокой доходностью, например жилье, креативные пространства не создаются, говорит председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш.

Инвесторов для развития креативных пространств ищет администрация Петербурга. Она намерена сдавать объекты недвижимости, которые находятся в городской собственности, в аренду по льготной цене. Одно из условий предоставления льготы – обязательство арендатора использовать не менее 70% площади здания под социальный вид деятельности: культурную, творческую деятельность и проч., сказано на сайте городской администрации. Комитет по инвестициям сформировал перечень объектов, которые будут предлагаться инвесторам для создания креативного кластера. В 2016 г. в списке было семь адресов, среди них – Каменноостровский проспект, 58–60 А, Садовая улица, 28–30, корп. 54, пр-т Елизарова, 45.

Рынком петербургских креативных пространств интересуется московский дизайн-завод «Флакон», но пока лишь теоретически. В Москве креативные кластеры часто занимают большие территории на отшибе, говорит руководитель франшизы «Флакона» Ян Ярмощук. «Это всегда проблемный актив для собственника, который понимает, что надо идти на ухищрения, чтобы туда ходили люди. Поэтому собственник бережно относится к креативной управляющей команде», – замечает Ярмощук. В Петербурге, по его словам, подходящие площади можно найти в центре по хорошей цене, но команда управленцев часто оказывается на птичьих правах. «Когда пройден самый сложный этап заполнения места арендаторами, у собственника возникает соблазн распрощаться с креативной командой. Ведь конечные арендаторы у него все равно остаются», – говорит Ярмощук. ГК «Мегамейд» – владелец особняка, где шесть лет располагается «Тайга», – выставила здание на продажу. Поиск покупателя может оказаться долгим, чтобы все это время не платить за содержание здания, владельцам приходится привлекать таких арендаторов в качестве временной меры, полагает эксперт, знакомый с объектом.