Владелец особняка на Дворцовой набережной, 20, снизил его цену до 365 млн рублей
Поиски покупателя могут затянуться, предупреждают эксперты
Российский аукционный дом (РАД) готовит к продаже особняк XIX в. на Дворцовой набережной. В III квартале 2017 г. на торги будет выставлено здание площадью 1760 кв. м и участок (904 кв. м) по адресу Мошков переулок, д. 2, литера А (Дворцовая набережная, д. 20). Начальная цена – 365 млн руб. Здание является памятником, последние серьезные изменения были выполнены в 1863 г., сообщает РАД.
С 2011 г. в здании расположено многофункциональное пространство «Тайга». Здание и участок находятся в частной собственности. Владельца здания в РАДе не называют. Здание принадлежит девелоперу ГК «Мегамейд», сообщил источник, близкий к продавцу. В пресс-службе компании эту информацию не прокомментировали, заметив, что здание находилось в управлении «Мегамейд недвижимости».
В 2015 г. соучредители «Тайги» в интервью The Village также называли «Мегамейд» владельцем здания. «Мегамейд» приобрела особняк на торгах. Объект был совершенно заброшен <...> Фактически мы предложили владельцам здания схему минимизации их убытков, что тоже их привлекло. Мы, как управляющая компания, сами обслуживаем здание на те средства, которые приходят из проекта», – говорил в интервью управляющий «Тайги» Марк Калинин. От комментариев «Ведомостям» он вчера отказался.
От дворца до коммуналки
Участок на Дворцовой набережной принадлежал гоф-интенданту императора Петру Мошкову. Первое здание было построено в 1730-е гг. для вице-адмирала Захара Мишукова. В 1810 г. дом купил Александр Соллогуб. В конце 1820-х гг. участок перешел дальнему родственнику Соллогубов Кириллу Александровичу Нарышкину. Для Нарышкиных здание перестраивал архитектор Александр Буржуа. В 1849 г. Гаральд Боссе обновлял интерьеры, устроил в доме водопровод. В 1856 г. дом и двор переустроил архитектор Христиан Грейфан, в 1863 г. – Александр Юргенс. До 1917 г. домом владела Александра Нарышкина. В советское время здесь были коммунальные квартиры.
«С этим арендатором владелец здания может расстаться довольно быстро, между ними заключен краткосрочный договор», – говорит эксперт, знакомый с объектом. Поиск идеального покупателя для такого здания, по его словам, может оказаться долгим. Чтобы все это время не оплачивать из собственных средств содержание здания и налоги, приходится привлекать таких арендаторов – в качестве временной меры, говорит собеседник «Ведомостей». Помещения в цокольном этаже и мансарде сдаются по ставке 800 руб. за 1 кв. м в месяц, с видом на Неву, для коммерческих целей – за 1200 руб. за 1 кв. м, сообщил представитель «Тайги» корреспонденту «Ведомостей», который представился арендатором.
Портал элитной недвижимости Prime Estate пытается продать здание уже четвертый год, начальная цена составляла 600 млн руб., сейчас снизилась до 365 млн, говорит совладелец портала Антон Козуб. По его словам, на объект были претенденты среди сетевых отелей и физических лиц, но требования КГИОПа ограничивают использование здания, к тому же в особняке только два помещения выходят окнами на Неву. Оптимальной ценой Козуб считает 250–265 млн руб.
Заявленная стоимость – более 207 000 руб. за 1 кв. м – значительно выше рынка даже для объекта в такой знаковой локации, согласен руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций JLL в Петербурге Сергей Владимиров. По его мнению, по такой цене актив может быть интересен для конечного пользователя, которому нужен престижный представительский офис. «Либо объект может привлечь частного инвестора, осуществляющего проекты для души», – добавляет эксперт.
Гендиректор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев оценивает объект не более чем в 260 млн руб. без учета НДС при условии, что его приобретает конечный пользователь. Чтобы заинтересовать инвестора, он должен стоить не более 150 млн руб., тогда он окупится за девять лет, без учета реконструкции, добавляет он.
С точки зрения рядового инвестора, данный объект не является перспективным, доходность с арендного потока у него в 2–3 раза ниже, чем у объектов стрит-ритейла, говорит гендиректор инвестиционно-управляющей компании Steit Мария Парфененко, добавляя, что недвижимость в исключительных локациях не оценивается доходным методом. На уникальность цены нет, ее можно назначать, замечает эксперт.