Лучше – дальше от метро
Северное Измайлово и Гольяново у метро «Щелковская» – типичные спальные районы. С востока их ограничивает МКАД, а разделяет Щелковское шоссе, одно из старейших в столице. Объединяет районы обилие пятиэтажек – они застраивались в основном в 1950–1970-х гг. – и это чревато серьезными переменами
Жители Гольянова и Северного Измайлова уверены: жить в непосредственной близости от метро – перспектива незавидная. Приходится терпеть скопление людей и транспорта у Центрального автовокзала, окна некоторых домов выходят прямо на загруженную дорогу. А вот подальше от метро – совсем другое дело. Это давно обжитые классические «спальники» со сравнительно невысокой застройкой. Несмотря на то что за Гольяновом закрепилась слава одного из самых опасных районов столицы и несколько лет назад он даже занял третье место в списке худших мест для туризма в мире по версии www.buyagift.co.uk, здесь ничем не опаснее, чем в любом другом подобном районе, утверждают гольяновцы. И кстати, здесь есть собственные достопримечательности: храм Преподобных Зосимы и Савватия Соловецких Чудотворцев, фонтан на пересечении Хабаровской и Уссурийской улиц, излюбленное место моржей – Бабаевский пруд, расположенный на территории крупнейшего московского лесного массива – Лосиного острова.
Сам Лосиный остров – безусловная достопримечательность, кроме того, это популярное место для прогулок у местных жителей (гольяновцы до него могут дойти пешком, жителям Северного Измайлова сюда недолго ехать). Еще в Гольянове имеется живописный одноименный пруд, а в Северном Измайлове – Сиреневый сад, основанный в 1975 г. известным селекционером Л. А. Колесниковым, по границе района проходит Сиреневый бульвар. Портят картину промзоны: на западе Гольянова – одна из самых крупных в Москве – «Калошино» (ее большая часть расположена в районе «Метрогородок»), а также у МКАД в Северном Измайлове.
Дорожные работы
Щелковское шоссе сегодня – одно из самых загруженных в городе, не в последнюю очередь из-за затянувшейся комплексной реконструкции. По данным пресс-службы столичного департамента строительства, началась она в августе 2012 г. согласно контракту с корпорацией «Трансстрой», должна была завершиться в феврале 2014 г., но свои обязательства генподрядчик выполнил не в полном объеме, график работ был сорван, что привело к расторжению контракта. Новый договор – на завершение реконструкции – с компанией «Горизонт» заключили только в августе 2016 г. В сентябре 2016-го открылся путепровод двухуровневой развязки на пересечении Щелковского шоссе с 9-й Парковой улицей (у метро «Щелковская»). Столичные власти обещают, что «марафон» реконструкции, измучившей и автомобилистов, и пешеходов, скоро закончится. «В настоящее время ведутся работы по устройству заездных карманов на остановках общественного транспорта, а также работы на четырех пешеходных переходах. Мэром Москвы Сергеем Собяниным поставлена задача: все строительно-монтажные работы на Щелковском шоссе завершить к осени текущего года», – сообщили в департаменте строительства.
Впрочем, по мнению и жителей района, и опрошенных «Ведомостями» риэлторов, долгожданное завершение реконструкции от пробок шоссе все равно не избавит. Их основная причина – сильное сужение шоссе за МКАД – с четырех полос в каждую сторону до двух (а точнее, даже полутора).
Сиреневый сад
Поселения в этих краях появились при Юрии Долгоруком, до того это были непроходимые, дикие леса, следы которых остались до сих пор – Лосиный остров, Измайловский парк и Сокольники. К XVI в. сформировалось имение Измайлово, до 1652 г. оно принадлежало роду Романовых-Юрьевых, затем перешло в царскую собственность. Имение «новаторское»: в Измайлове впервые в России начали использовать теплицы – кирпичные, 30 м в длину, 10 м в ширину и 5 м в высоту, отапливаемые дровами сооружения. Здесь же начал действовать один из первых российских зеленых законов – в 1708 г. по приказу Петра I в измайловских лесах прекратилась масштабная охота, после чего тут развелось много лосей, зайцев, барсуков, лис, куниц и других животных. Одна из зеленых достопримечательностей восточных районов города – Сиреневый сад (на фото), памятник садово-паркового искусства на площади 7 га.
Не улучшает транспортную ситуацию в районах и Центральный московский автовокзал у «Щелковской». Сейчас здесь обслуживается около 1600 межрегиональных, пригородных и международных рейсов в сутки. Официальный портал мэра и правительства Москвы сообщает, что 24 апреля 2017 г. автовокзал закроют на реконструкцию, которая продлится до IV квартала 2019 г. За это время устаревшее трехэтажное здание превратят в 11-этажный МФК с торговыми помещениями (137 000 кв. м). На время работ часть автобусных маршрутов перенесут на другие вокзалы, часть – на временную станцию под Щелковскую эстакаду, что, как считает гендиректор «Миэль-новостроек» Наталья Шаталина, может еще больше осложнить местную транспортную ситуацию.
Общественный транспорт в районах развит неплохо. Северное Измайлово – компактный район (400 га), от метро можно дойти пешком почти до любого места. В Гольянове (почти 1500 га) жителям окраин приходится пользоваться наземным транспортом, отмечает руководитель офиса «Измайловский» компании «Миэль – сеть офисов недвижимости» Андрей Ярышев. В Гольянове четыре троллейбусных маршрута и 15 автобусных, в маленьком Северном Измайлове – девять троллейбусных и 16 автобусных.
С продуктами, без развлечений
Оба района отличаются хорошо развитой социальной инфраструктурой: в Северном Измайлове, по данным районной управы, девять образовательных комплексов, 16 школ, более 22 детских садов, три колледжа, две поликлиники. Правда, очередь в детские сады здесь все-таки есть, говорит председатель совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова. В Гольянове три медучреждения (данные управы района), шесть школ, один лицей и одна гимназия (данные департамента образования Москвы), 28 детских садов (данные префектуры ВАО). Но, по словам руководителя аналитического центра «Инком-недвижимости» Дмитрия Таганова, на всех жителей (около 159 000 человек, для сравнения: в Северном Измайлове примерно 86 000 жителей) соцкультбыта не хватает, тем более что инфраструктурой пользуются и жители соседнего, расположенного за МКАД, коттеджного района Абрамцево.
Продуктовых магазинов в районах, по свидетельству местных жителей, вполне достаточно. Директор департамента торговой недвижимости компании Praedium Егор Остапенко говорит, что здесь представлено большинство торговых сетей: «Дикси», «Пятерочка», Billa, «Седьмой континент», «Перекресток». В Северном Измайлове магазины распределены равномерно, в Гольянове в основном сосредоточены вокруг Гольяновского пруда и на Байкальской улице.
Хуже дела обстоят с крупными торговыми центрами и развлечениями. В ТЦ «Щелково» (Щелковское шоссе, 100, на пересечении Щелковского шоссе и МКАД) есть «Ашан», кинотеатр «Центрфильм», фудкорт и зона развлечений для детей. На этом достоинства ТЦ, пожалуй, и заканчиваются. «Объект старый, большинство арендаторов – магазины no name брендов одежды и обуви», – описывает Остапенко. Рядом с МКАД есть гипермаркет Metro.
Другой знаковый ТЦ – «Первомайский» (у метро «Щелковская») – тоже можно считать устаревшим, он построен как универмаг в 1969 г. и с тех пор серьезно не обновлялся. В Гольянове находится еще один «довольно низкокачественный объект», по словам Остапенко, – ТЦ «Манго», «основной трафик которого генерирует McDonald’s». Советский кинотеатр «София» на Сиреневом бульваре сейчас закрыт на реконструкцию: в 2021 г. он откроется как современный смарт-центр. В итоге за более качественными услугами автомобилисты нередко ездят в современный ТЦ в соседнем районе Измайлово – «Измайловский», где есть контактный зоопарк, детский игровой центр, студия маникюра, парикмахерская и т. д. Популярным может стать ТЦ «Парагон», который открылся в конце 2016-го.
Ветер перемен
Северное Измайлово вошло в состав Москвы в 1939 г., однако массовое жилищное строительство в районе началось только на рубеже 1950–1960-х гг., поэтому здесь было много хрущевок, ликвидированных в соответствии с первой программой сноса. По данным столичного департамента строительства, последнюю такую пятиэтажку в районе демонтировали в декабре прошлого года (Константина Федина, 7). На месте снесенных хрущевок, по данным опрошенных риэлторов, появились большие кварталы с многоэтажками современных панельных серий (в основном П44-Т). По словам управляющего партнера «Метриум групп» Марии Литинецкой, в Гольянове (застраивалось немного позже) преобладают пятиэтажки 1960–1970-х гг. и блочные многоэтажки того же периода.
«Сейчас на рынке недвижимости районов Гольяново и Северное Измайлово продается около 1200 квартир, основная часть (90%) – на вторичном рынке», – говорит директор департамента консалтинга Blackwood Александр Шибаев. По информации «Инком-недвижимости», средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке в Гольянове составляет 143 315 руб., в Северном Измайлове – 153 699 руб. В основном это объекты эконом-класса.
Лихое прошлое
В «лихие 90-е» в Гольянове господствовала измайловско-гольяновская преступная группировка, одним из лидеров которой был Антон Измайловский (вероятный прототип Саши Белого из «Бригады»). Группировка закончила свое существование еще в 1998 г., и в настоящее время самая большая опасность в районе – так называемые гастролеры, заезжающие на автовокзал преступники из других городов. Однако встретиться с подобными личностями можно и в окрестностях любого московского вокзала. До 2009 г. в соседнем районе Измайлово находился знаменитый «Черкизон». С его ликвидацией стал меняться и контингент жителей, что также положительно сказалось на общей обстановке здесь.
Новостройка сейчас здесь только одна – ЖК эконом-класса «Мой адрес на Амурской» (Амурская, 54; застройщик – Управление гражданского строительства), средняя цена предложения – 126 500 руб./кв. м (данные Blackwood).
Недалеко от «Щелковской», в районе Измайлово, расположены еще два ЖК: «Константа» комфорт-класса (ГК «Афина», ул. Никитинская, 10/1) – долгострой, продажи приостановлены, старт запланирован на III квартал 2017 г. и «Виноградный» (Измайловский проезд, 10, корп. 1, 2, 3, 4; «Прима-мех») бизнес-класса – сдан, в продаже 90 квартир, средняя цена предложения – 308 000 руб./кв. м, сообщает Шибаев. В «Инком-недвижимости» добавляют, что также недалеко, вблизи Абрамцева, строится ЖК «Гольяново парк» (квартал Абрамцево, корп. 1, 2, 3, 4; ГК «Астерра»), продажи в котором застройщик завершил.
В «Миэль-новостройках» рассказывают, что в 2017 г. в Северном Измайлове может начаться строительство ЖК площадью 30 000 кв. м на участке в 1 га по адресу: 11-я Парковая, вл. 46. Еще два перспективных участка под застройку находятся в Гольянове, на окраине промзоны «Калошино». Первый – площадью 5,5 га на ул. Бирюсинка, вл. 4, «Глобус недвижимость» планирует возвести здесь ЖК общей площадью 160 000 кв. м, в том числе детский сад и школу. Второй участок – 6,5 га на Амурской улице, вл. 3. Здесь планировалось строительство ЖК комфорт-класса на 236 000 кв. м (девять разновысотных башен с квартирами и апартаментами, детский сад). По информации риэлторов, сейчас участок принадлежит MR Group, однако компания собирается его продать. В пресс-службе MR Group подтвердили, что в настоящий момент участок принадлежит гендиректору компании Роману Тимохину и основному акционеру Reviva Holdings (управляет по франшизе в России сетями Stockmann и Debenhams) Якову Панченко; ведутся переговоры о продаже этого участка компании Level Group экс-сенатора Вадима Мошковича.
Однако «главная стройка» в Северном Измайлове и Гольянове, похоже, еще впереди. По информации комплекса градостроительной политики и строительства Москвы, к сносимым сериям первого этапа ликвидации хрущевок относятся К-7, II-32, II-35, 1605-АМ и 1МГ-300, к «несносимым» – 1-515, 1-510, 1-511, 1-447, II-07, I-335. В Гольянове находится около 100 «несносимых» пятиэтажек, а в Северном Измайлове их больше 180. Районы ждут действительно немалые перемены.
Сейчас квартиры в хрущевках по сравнению с сентябрем 2016-го, по данным «Инком-недвижимости», подешевели в среднем на 5%. Впрочем, в компании связывают снижение цен в большей мере с общими рыночными тенденциями и низким уровнем платежеспособного спроса.