Инвестиции в коммерческую недвижимость Петербурга с начала года достигли $170 млн

В I квартале 2017 г. объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости Петербурга составил около $170 млн – это почти вдвое больше, чем за аналогичный период годом ранее, подсчитали эксперты JLL.

В целом по России объем инвестиционных сделок, наоборот, снизился на 18% до $830 млн, доля Петербурга в общем объеме выросла с 9% в прошлом году до 20%, говорится в сообщении JLL. (Консультант учитывал инвестиционные сделки с недвижимостью, за исключением покупки земельных участков и прямых продаж жилья.) Крупнейшая сделка этого года – покупка компанией MallTech у «Галс-девелопмента» ТРК «Лето» (116 000 кв. м). Участники рынка оценили ее в 10 млрд руб. Кроме этого ООО «Диета-18» купило бизнес-центр «Система» на Выборгской набережной, 29 (был в залоге у Сбербанка). Здание общей площадью 8200 кв. м было выставлено на продажу за 311 млн руб., но на торгах его стоимость выросла до 544,7 млн руб.

Показательно увеличение активности инвесторов в сфере ритейла, который в начале этого года обогнал традиционно привлекательный для инвесторов офисный сегмент, указывают аналитики JLL. По их данным, ставки капитализации для активов с прошлого года не изменились: ориентиром для Петербурга считаются ставки 9,5–11,5% для офисов и торговых центров, 11,5–13,5% – для складов.

«Стабильный курс валют и выход экономики из рецессии создали предпосылки для принятия инвестиционных решений», – считает Владимир Пантюшин, начальник отдела исследований JLL в России и СНГ. По его оценке, ключевым фактором стала стабилизация арендных ставок во всех сегментах, что способствовало повышению интереса инвесторов к объектам и завершению сделок.

Сейчас наблюдается инвестиционный всплеск во всех сегментах рынка и о снижении объема сделок по сравнению с прошлым годом говорить не приходится, отмечает Анна Сигалова, заместитель директора департамента инвестиционных услуг Colliers International в Петербурге. В прошлом году объем сделок рос во многом за счет активизации жилищных девелоперов и серии сделок по переходу прав собственности на залоговые активы, а с начала 2017 г. закрываются классические инвестиционные сделки, добавляет она. Но серьезного роста инвестиционной привлекательности того или иного сегмента Сигалова не отмечает. «ТРК «Лето» – крупный объект, и его продажа склонила чашу весов в сторону торгового сегмента, однако инвесторы проявляют интерес и к качественным офисным и складским объектам», – говорит Сигалова.

Гендиректор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков тоже не согласен с тем, что торговая недвижимость перехватывает первое место у офисной. «Это просто совокупность обстоятельств, вызванная тем, что нынешние собственники хотят избавиться от такого рода активов», – считает он. Торговая недвижимость как сегмент чувствует себя сейчас не слишком хорошо, если судить по запросам российских и зарубежных инвесторов, на первом месте находятся современные высококлассные бизнес-центры в центре, заполненные арендаторами, рассказывает эксперт. С точки зрения арендного бизнеса это гораздо более простой продукт, чем торговый центр, уверен он. Для того чтобы эффективно управлять ТЦ и получать от него доход, нужен опыт работы в этом сегменте, желательно иметь свою управляющую компанию, т. е. инвестору приходится быть глубоко вовлеченным в операционный бизнес, объясняет Пашков. Потенциальный спрос на бизнес-центры выше, чем на торговые, но в Петербурге в принципе немного качественных современных бизнес-центров, которые изначально сформированы как инвестпродукт и предлагаются на продажу, рассуждает Пашков.

Несмотря на это, торговый сегмент и по итогам года может оказаться лидером с точки зрения объема инвестиционных сделок, прогнозирует Сигалова. Она напоминает, что в экспозиции находится еще один знаковый проект – ТЦ «Невский центр», в то время как офисные центры такого объема и качества в продажу пока не выходят.

По данным Colliers International, по итогам 2016 г. самая высокая активность инвесторов в Петербурге тоже была зафиксирована в торговом сегменте, доля которого в суммарном объеме классических инвестиционных сделок (без учета земельных участков и объектов, приобретенных для собственных нужд) выросла в 4 раза – до 43%, или до $141 млн. Еще 29% из общего объема сделок пришлось на офисы, 15% – на гостиничную и 13% – на складскую недвижимость. Всего объем инвестиционных сделок в Петербурге по итогам 2016 г. Colliers оценил в $328 млн.