Суд обязал «Роснефть» платить аренду в Nordstar Tower по условиям владельца объекта
Таких высоких ставок в Москве практически нет
Московский арбитраж обязал нефтяную компанию «Роснефть» заключить с АО «Нордстар тауэр» договор аренды офисных площадей и парковочных мест в бизнес-центре Nordstar Tower на условиях владельца здания, сказано в решении суда. Nordstar Tower (135 535 кв. м) на Беговой улице принадлежит «Нордстар девелопменту», который, по данным участников рынка, контролирует основатель холдинга «Дон-строй» Максим Блажко. В 2010 г. примерно половину бизнес-центра арендовала сроком на 15 лет ТНК-BP, которая затем перешла под контроль «Роснефти».
Иск касался части площадей Nordstar Tower. Из решения суда следует, что в 2012 г. «ТНК-ВР менеджмент» (ныне «РН менеджмент») арендовал 3557 кв. м и 45 машино-мест (примерно 505 кв. м) до марта 2016 г. Представитель «Нордстар тауэра» знает, что договор был краткосрочным, по его окончании должен был быть подписан долгосрочный (из решения суда следует, что до марта 2026 г.) на тех же условиях. Арендатор его игнорировал. В решении суда объясняется, что «Роснефть» не согласна с размером арендной платы.
По договору аренды за первый год «Роснефть» должна по $748,8 за 1 кв. м плюс $162 за 1 кв. м эксплуатационных расходов – всего $910,8 за 1 кв. м в год. С 1 декабря 2016 г. владелец здания имеет право увеличивать ставку не более чем на 4% один раз в год, а пересмотр ставки возможен в марте 2021 г.
Участники рынка сообщили «Ведомостям», что таких высоких ставок в Москве почти нет. В 2016 г. базовые ставки в офисах класса А (к нему относится и Nordstar Tower) – $400–600 за 1 кв. м в год, говорит Евгений Семенов из JLL, лишь несколько зданий в премиальном сегменте в самом центре Москвы просят $600–750. Константин Лосюков из Knight Frank знает, что офис в Nordstar Tower сейчас можно снять за 35 000 руб. ($610) за 1 кв. м в год – включая все.
Спор за аренду
В мае 2015 г. «Вымпелком» подал к владельцу офиса Hermitage Plaza – структуре фонда EPH – иск с требованием пересмотреть условия договора аренды, пересчитав валютную ставку по курсу доллара с 30 до 42 руб. В феврале 2016 г. суд первой инстанции иск частично удовлетворил, в марте вторая инстанция решение отменила. Летом стороны заключили мировое соглашение, которое давало возможность арендатору сдавать площади в субаренду и отказаться от большей части помещений в 2017–2018 гг.
Подавляющее большинство участников рынка аренды офисов старается договориться: суды – это долго и затратно, результат при этом непредсказуем, говорит Лосюков. Семенов помнит единственный публичный случай (см. врез).
Стороны могут попробовать расторгнуть договор через суд, считает старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева, хотя суды уже не раз объясняли, что изменение рыночных условий – предпринимательский риск. Стороны, заключив предварительный договор, где были согласованы размеры арендных платежей, взяли на себя обязательства заключить и основное соглашение, говорит член Адвокатской палаты Москвы Елена Лузанова: решение московского арбитража законно.
С конца 2015 г. структура Блажко пытается взыскать с «Роснефти» долги: только в 2017 г. она подала к «Роснефти» 11 исков на 1,46 млрд руб. В 2015 г. РБК писал, что «Роснефть» хочет пересмотреть условия договора аренды. «Роснефть» может быть еще и основным кредитором Nordstar Tower. В прошлом году Riverstretch Trading & Investments, которую участники рынка связывали с нефтяной компанией, выкупила у Сбербанка долги на $480 млн, залогами по которым были Nordstar Tower и ТРЦ «Щука», рассказывали источники «Ведомостей». В решении московского арбитража сказано, что площади в Nordstar Tower находятся в залоге у банка «ФК Открытие». Его представитель от комментариев отказался. Запрос в «Роснефть» остался без ответа. Представитель «Нордстар тауэра» сообщил, что решение суда не вступило в силу, у «Роснефти» есть право подать апелляционную жалобу до конца апреля.