Застройщики жилья делают ставку на спорт, пытаясь повысить доходность проектов
Спортивные объекты помогают получить от властей выгодные участки для застройки в Москве
Спортивная инфраструктура сегодня обещана практически во всех строящихся жилых комплексах Московского региона. И хотя спортивные объекты окупаются с трудом, девелоперы рассчитывают, что они помогут увеличить доходность жилого проекта в целом.
Спорт у порога
В шаговой доступности от стадионов, на которых в 2018 г. пройдут матчи чемпионата мира по футболу, в российских городах сегодня строится и продается 29 жилых комплексов, подсчитывают аналитики «Тушино 2018» (входит в холдинг ИФД «Капитал», строит «Город на реке Тушино-2018»). Стоимость квартир в этих проектах варьируется от 967 000 почти до 1 млрд руб. Самое дорогое предложение, конечно, в Москве, где в мундиале будут задействованы два стадиона. В «Городе на реке Тушино-2018», в котором домашний стадион ФК «Спартак» «Открытие арена» (инвестировано более 14,5 млрд руб.) является частью собственной инфраструктуры, диапазон цен на квартиры – от 6,8 млн до 18 млн руб. В ЖК Knightsbridge Private Park рядом с «Лужниками» самая «доступная» квартира обойдется в 129,52 млн руб., самая дорогая выставлена за 950,58 млн руб., рассказывает Ирина Коршунова, руководитель корпоративных коммуникаций АО «Тушино 2018».
Но если пристроиться к «олимпийскому» объекту – удел избранных, то собственная спортивная инфраструктура в новых жилых проектах девелоперов – уже не столько уникальное торговое предложение, сколько обязательная составляющая. И речь не только о SPA, wellness-центрах или бассейнах в элитных ЖК, где такая роскошь хотя бы оправдана ценой квартир. Так, например, на кровле «Садов Пекина» (комплекс апартаментов строит «Галс-девелопмент» рядом с гостиницей «Пекин») разместятся спортивные тренажеры, зона пилатеса и йоги. Жилье здесь стоит от 22,5 млн руб. В роскошный фитнес-центр сети Encore Fitness (3900 кв. м) с термальным комплексом в башне «Око» жильцы апартаментов смогут «спускаться в халате и тапочках», рассказали в клубе. Апартаменты в «Око» стоят от $7500 за 1 кв. м, говорят в Capital Group (девелопер проекта). Годовая карта в клуб стоит от 160 000 руб.
Теннисные корты, роликовые и велосипедные дорожки, площадки для занятий ворк-аутом, тренажеры, футбольные и игровые площадки сегодня заявлены практически всеми жилыми комплексами, которые строятся в Москве и ближайшем Подмосковье. Эти объекты создают положительный имидж района и формируют определенный интерес со стороны покупателей, утверждают застройщики.
Зачастую строительство крупных спортивных объектов на территории жилого комплекса – требование властей, которые таким образом обеспечивают тот или иной район спортивными объектами высокого уровня, комментирует Ольга Тараканова, гендиректор ORDO Realty. Нередко жилой комплекс возникал там, где изначально предполагалось строительство/реконструкция спортивной школы или подобного объекта – это был предлог получить площадку и начать стройку. Так появились, например, элитный ЖК «Остров фантазии» на территории Москворецкого парка, Barkli Park у Екатерининского парка – но в последнем случае застройщик «сохранил спортивную функцию» и включил в проект «Центр спортивных инновационных технологий» по требованиям Москомспорта. В составе МФК Match Point (апартаменты бизнес-класса) появится волейбольная арена (23 000 кв. м, 3500 зрителей), которая станет домашней площадкой для титулованной волейбольной команды «Динамо». Арена сможет трансформироваться для проведения других состязаний, например, по баскетболу, художественной гимнастике, спортивной борьбе и других видов спорта. Ее строительство обойдется в 2 млрд руб., описывают перспективы в ВТБ. Ввод в эксплуатацию намечен на 2019 г. «Прирастая новыми квадратными метрами жилья, город должен давать равные возможности для горожан, в том числе и в плане доступности спортивных сооружений», – говорит Владислав Мельников, старший вице-президент ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point.
В ЖК «Сердце столицы» компании «Донстрой» предусмотрено возведение полноразмерного стадиона, скейтпарка и скалодрома, и это не считая зоны для занятий йогой и беговых дорожек. Центр водных видов спорта «Динамо» в квартале «Березовая аллея» (девелопер «Д-инвест») станет домашней площадкой ватерпольного клуба «Динамо» (Москва), обладателя кубка России по водному поло 2016 г. У ЖК «Парк легенд» будет «Ледовый дворец» для хоккейного клуба «Динамо» от ВТБ. В городском квартале «Ривер парк» (девелопер «Речников-инвест») в третьей очереди откроется детская парусная школа.
Как спорт повышает доходность
Окупаются сами по себе спортивные объекты долго (Тараканова говорит о сроке в 12–15 лет) или «никогда», по словам Максима Каварьянца, коммерческого директора SDI Group. Однако Владислав Николаев, региональный директор департамента стратегического консалтинга Colliers International в России, считает: проекты с большой спортивной составляющей могут быть интересны инвесторам, так как существует достаточно много возможностей по увеличению доходности проекта в целом. «Любой крупный современный спорткомплекс должен быть мультифункциональным и обеспечивать возможность проведения различных концертов и развлекательных мероприятий, что позволяет достичь максимальной загрузки площадки. Только спортивные мероприятия обеспечивают загрузку не более 30–40%, – объясняет Николаев. – Коммерческая инфраструктура такого объекта – рестораны и магазины – получает поток посетителей спортивных мероприятий. Если большой объект – элемент проекта комплексного развития территории, можно обеспечить достаточную норму доходности (IRR не менее 20%) проекту в целом, и это несмотря на то, что сама спортивная инфраструктура имеет отрицательную доходность».
«Объекты современной спортивной инфраструктуры редко бывают типовыми, как с точки зрения архитектуры, так и с точки зрения технических, планировочных решений, внутреннего оснащения, – отмечает Дмитрий Котровский, партнер «Химки групп» (возводит ЖК «Олимпийская деревня Новогорск», в состав которого входит ряд спортивных объектов, в том числе Международная академия спорта Ирины Винер» ). – С одной стороны, надо удовлетворять требованиям современности, с другой – постоянно держать в голове требования по СНИПам, пожарным нормам, инсоляции. Иногда тот перечень требований, который выдвигается к спортивной стройке, к спортивному объекту, делает его строительство нецелесообразным с точки зрения бизнеса, а управление – убыточным. И хорошо, если это становится понятным на этапе проектирования».
Физкультурные стройки Москвы
По данным Москомспорта, в Москве насчитывается 15 463 спортивных объекта. Это с учетом физкультурно-оздоровительных комплексов (ФОК), дворовых тренажеров, хоккейных коробок и катков. Но более 30% зданий спортивных школ построены до 1960 г. и имеют значительную степень износа, а 61 спортшкола не имеет собственной базы и арендует помещения у других организаций. Почти за 40 лет в Москве возвели лишь пять спортивных объектов, позволяющих проводить соревнования международного уровня: ледовый дворец спорта «Мегаспорт» на Ходынском поле, многофункциональный комплекс «Строгино» на ул. Таллинской, крытый конькобежный центр в Крылатском, ледовый дворец на ул. Коненкова, баскетбольный комплекс в Крылатском. Распределены спортивные объекты по территории города неравномерно. Больше всего их в Северном округе – 1078, на втором месте СВАО – 1048 объектов. Лидер по количеству спортивных сооружений на севере Москвы – Хорошевский район, здесь находятся Дворец ледового спорта «Мегаспорт», база ЦСКА, стадион «Арена ЦСКА» и др. Но в других районах, сетует, Владислав Луцков, директор по инвестициям Est-a-Tet, спортивная инфраструктура в дефиците. Всего в Est-a-Tet насчитали чуть больше 8000 спортивных сооружений (учитывались только капитальные строения). В рамках госпрограммы «Спорт Москвы» (2012–2018 гг.) Москомархитектура утвердила строительство спортивных проектов на 1,8 млн кв. м.
Курс на импортозамещение
Гендиректор RD Construction Илья Байбус к особенностям проектирования и строительства спортивных сооружений относит высокие требования к инженерным системам (например, дренаж, полив и подогрев газона футбольного поля), к прочности металлоконструкций и т. п., что подразумевает организацию цельного пространства (ядра, в случае если речь идет о стадионе) с минимальным количеством промежуточных опор. «В последнее время популярным становится строительство спортивных объектов с раздвижной кровлей. Используются уникальные алюминиевые конструкции, опыта работы с которыми у российских проектировщиков мало», – рассказывает Байбус. И технологии в основном импортные, добавляет Мельников из ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point. Иностранные специалисты, хотя и не без участия российских бюро, заняты практически на всех этапах проектирования и строительства спортивных объектов в Москве, признает Мельников.
Но российские девелоперы уверены, что импортозамещение в данной сфере будет происходить, если развивать собственные технологии. Опыт работы на «олимпийских» стройках уже через пару лет может пригодиться для реконцепции объектов, которые строились по стандартам международных турниров. «Часть стадионов, которые возводятся к ЧМ по футболу, в дальнейшем станут «домашними» аренами для футбольных клубов. Но стадионы могут в будущем выполнять и другие функции, поскольку не являются специфическими сооружениями в отличие от бобслейной трассы, которую нельзя использовать как-нибудь по-другому. Главное, чтобы они не превратились в огромные вещевые рынки, как это произошло в 1990-е», – предостерегает Луцков из Est-a-tet.
У Екатерины Румянцевой, председателя совета директоров Kalinka Group, сомнений в востребованности модернизированной спортивной инфраструктуры не возникает: «Знаковые российские арены и до грядущего ЧМ не пустовали. Они принимали международные соревнования, крупные культурные события, концерты. После реконструкции эти площадки должны стать еще более привлекательными и с точки зрения «спортивного туризма».