Москва удвоила выдачу разрешений на строительство жилья
Застройщики торопились успеть до изменений градостроительного регулирования, но есть и другие факторы
В 2016 г. комитет государственного строительного надзора г. Москвы (Мосгосстройнадзор) выдал разрешения на строительство 1633 объектов площадью 13,49 млн кв. м, сообщил «Ведомостям» его представитель. Это почти на 34% больше, чем в 2015 г., когда разрешений было выдано на 10,1 млн кв. м. Чаще всего в 2016 г. инвесторы собирались строить жилье: на него приходится три четверти выданных разрешений – на 10,17 млн кв. м. Это почти вдвое больше, чем в 2015 г.: тогда власти одобрили строительство 5,3 млн кв. м жилья.
Одна из основных причин такой активности инвесторов – радикальное ужесточение закона «О долевом строительстве» (214-ФЗ), считает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов: «Если застройщик успевал до конца 2016 г. опубликовать проектную декларацию и открыть продажу, к нему применялись старые правила. Все спешили получить разрешение, этот документ – предшественник проектной декларации». Менялся порядок резервирования средств, порядок регистрации договоров долевого участия, порядок оформления проектной декларации и те компании, у кого площадки были более или менее готовы к освоению, спешили получить разрешения по старому порядку, подтверждает другой крупный застройщик.
Кроме того, с середины 2017 г. будут приняты правила землепользования и застройки (ПЗЗ), изменится статус градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ, основной документ для получения разрешения), поэтому многие застройщики решили поспешить, считает президент компании «Инград» Анатолий Францев. ГПЗУ, по сути, станет выпиской из ПЗЗ, т. е. изменению подлежать не будет: параметры в ГПЗУ будут автоматически отражаться в ПЗЗ.
ПЗЗ регламентируют застройку каждого квартала по плотности, этажности, функциональному назначению и т. д. В конце года московские власти провели публичные слушания по документу, итоги еще подводятся. Если инвесторы не успели к публичным слушаниям заявить о проектах, то как теперь они будут вносить изменения в ПЗЗ, не ясно, говорит Брызгалов: это потребует новых публичных слушаний, поправок в ПЗЗ через Мосгордуму и очень долгого времени.
Есть и другие причины инвестиционной активности, отмечает Францев. Например, политика московских властей: с одной стороны, кадастровая стоимость земли высока, компании несут большие издержки, если ее не осваивают. С другой – мэрия планирует активно развивать промышленные зоны: там будут транспортные узлы, земли вокруг капитализируются. Вчера руководитель департамента градостроительной политики Москвы Сергей Лёвкин сообщил, что в 2011–2016 гг. утверждено 62 проекта планировки с потенциалом более 31 млн кв. м.
Партнер «Химки групп» Дмитрий Котровский и управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая связывают увеличение количества выданных разрешений в Москве с «лагом» в строительной активности, связанным с ревизией инвестиционных контрактов в 2010–2012 гг. «Тогда правительство Москвы приняло несколько нормативных документов, регулирующих схему предоставления ГПЗУ, новые документы не выдавались, старые пересматривались. От получения ГПЗУ до выдачи разрешения на строительство проходит примерно 1,5–2 года. Именно поэтому в 2014–2016 гг. наблюдается резкий рост выхода новых проектов на рынок», – говорит Литинецкая. «Развитие транспортной системы в Москве – строительство метро, МЦК – положительно влияет на транспортную доступность не самых престижных районов. Именно поэтому появляются десятки новых площадок под строительство, в том числе промзоны и депрессивные участки за Третьим транспортным кольцом», – считает Котровский.
Девелоперы ждут, что спрос будет восстанавливаться, признается Францев: «Нефть перестала дешеветь, рубль укрепляется, надеемся, инвестиции начнут возвращаться в Россию». В целом в городе действует 6435 разрешений на строительство 27,6 млн кв. м недвижимости, в том числе на 18 млн кв. м жилья, сообщал в конце прошлого года заммэра Москвы Марат Хуснуллин. По его мнению, эти цифры «свидетельствуют об успешном преодолении периода экономического спада и наращивании активности в строительной сфере».
В Московской области темпы строительства недвижимости находятся на одном и том же уровне, сказал представитель минстроя региона. В 2016 г. были выданы разрешения на строительство 11 млн кв. м недвижимости, из них 5,4 млн кв. м – жилье. В 2015 г. выдано разрешений на 11,6 млн кв. м, из них 5,8 млн кв. м – жилье. Спрос постепенно возвращается в Москву, которая по ценам стала конкурировать с ближайшим Подмосковьем, объясняют девелоперы.