В коммерческой недвижимости бума нет

Инвестиции в коммерческую недвижимость по итогам 2016 г., по предварительному прогнозу, выросли на 74% примерно до $4 млрд, рассказал «Ведомостям» начальник отдела исследований консалтинговой компании JLL Владимир Пантюшин. Такие же данные у партнера Colliers International Станислава Бибика. В Cushman & Wakefield (C&W) насчитали $4,8 млрд, а S.A. Ricci – и вовсе $6,9 млрд. Это, по данным компании, более чем в 2,5 раза больше результата прошлого года. Впрочем, S.A. Ricci включила в расчет и сделку с жильем – покупку группой ПИК «Мортона». Эту сделку S.A. Ricci оценила в $2,4 млрд. Получается, что инвестиции в коммерческую недвижимость, по ее данным, составили в этом году $4,5 млрд.

Среди крупнейших инвестиционных сделок в коммерческой недвижимости консультанты называют покупку структурой АФК «Система» девяти отелей Региональной гостиничной сети у Venture Investment and Yield Management Андрея Якунина и приобретение Российским фондом прямых инвестиций совместно с ближневосточными фондами площадей в складских комплексах «PNK-Чехов – 3» и «PNK – Северное Шереметьево». Обе сделки оценены примерно в $100 млн. А вот все остальные крупные сделки были связаны либо с покупкой компаниями объектов для собственных нужд, к примеру приобретение «Транснефтью» башни Evolution Tower примерно за $1 млрд или правительством Москвы площадей в башне «Око» за $265 млн, либо недвижимость меняла хозяев в ходе реструктуризации долгов. Так, структура Руслана Байсарова отдала офисный комплекс President Plaza стоимостью $350 млн Сбербанку, Сулеймана Керимова – башню «Евразия» банку ВТБ ($300 млн), Eastward Capital – склад «Никольское» группе «Сафмар» ($50 млн).

За время кризиса сформировался отложенный спрос со стороны инвесторов на коммерческую недвижимость, но он пока не конвертируется в сделки, говорит гендиректор Avica Наталия Тишендорф. Она считает, что инвесторы не видят фундаментальных изменений в данном сегменте. Спрос на торговые и офисные площади со стороны арендаторов не увеличивается из-за стагнации экономики. А ритейлеры более тщательно подходят к открытию магазинов в новых торговых центрах и максимально перекладывают риски на владельцев торговых центров.

Уменьшение количества инвестиционных сделок связано со снижением инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости в целом, соглашается аналитик отдела исследований C&W Андрей Владимирский. «В период спада рынка недвижимости обычно возникают потребности в реструктуризации займов, полученных на развитие отдельных проектов, и некоторые из таких случаев разрешаются выкупом проектов банком либо третьей стороной», – добавляет Пантюшин.

Тенденция заключения безденежных сделок, скорее всего, продолжится и в 2017 г., полагает Бибик. Он считает, что рынок в следующем году не изменится и составит более $4 млрд. С этой цифрой согласна и Тишендорф. Активность на инвестиционном рынке в 2017 г. будет во многом зависеть от перспектив экономики: ее рост на 2–3% позволит потребителям чувствовать себя увереннее, что позитивно отразится на рынке ритейла, считает она. Офисный же рынок, по ее мнению, как правило, реагирует на макроэкономические улучшения с задержкой в 12 месяцев. Основным изменением на инвестиционном рынке в 2017 г., вероятно, будет повышение активности иностранных игроков, считает Пантюшин. Он напоминает, что в этом году иностранные инвесторы вложили в российские офисы, склады и торговые центры рекордно мало. На них пришлось менее 10% от общего размера инвестиций.