Ставки аренды в торговых комплексах Петербурга в этом году стремились вниз

За 2016 г. заявленные ставки для якорных арендаторов в торговых центрах Петербурга снизились на 8% до 9400 руб. за 1 кв. м в год, аренда в торговой галерее стала дешевле в среднем на 6,3% и к концу года составила 20 600 руб. за 1 кв. м в год, подсчитали аналитики NAI Becar.

В этом году произошли некоторые изменения во взаимоотношениях управляющих и арендаторов, в частности переход на оплату процента с оборота при минимальном фиксированном платеже, также управляющие немного увеличили сроки арендных каникул, говорит Наталья Скаландис, управляющий директор Property Management NAI Becar в Санкт-Петербурге.

В Colliers International не заметили снижения ставок. В 2016 г. ставки были стабильны, их фиксированная часть не менялась, считает гендиректор петербургского офиса Colliers International Андрей Косарев. В числе ключевых тенденций рынка торговой недвижимости в 2016 г. аналитики Colliers называют возобновление активного развития fashion-ритейлеров и остановку падения операционных показателей большинства торговых центров. По их данным, более 60% новых открытий и расширений в fashion-сегменте пришлось на российские бренды.

В «Пассаже» ставки выросли от 10 до 40%, но в первую очередь такой рост связан с реконцепцией комплекса и с заключением долгосрочных договоров аренды, говорит Дмитрий Абрамов, партнер Jensen Group и гендиректор «Пассажа». По его словам, более умеренный рост наблюдается и на других объектах Jensen Group. В основном с арендаторами заключаются комбинированные договоры - фиксированная часть плюс процент от оборота, а товарооборот у арендаторов сейчас растет, говорит Абрамов. Директор департамента развития Melon Fashion Group Игорь Мальтинский не заметил в этом году изменения ставок по сравнению с прошлым годом. По его словам, второй год реальные ставки на десятки процентов меньше, чем те, что заявлены в договорах, с арендаторами ежегодно подписываются срочные допсоглашения.

Аналитики сходятся во мнении, что уходящий год стал относительно удачным для рынка торговой недвижимости. По данным NAI Becar, общий объём ввода торговых центров составил около 90 000 кв. м, что на 48% превышает результаты 2015 г. Были открыты «Охта молл» и вторая очередь комплекса «Порт Находка». Но на 2017 г. не заявлено к открытию ни одного крупного качественного торгового центра. Поэтому можно ожидать сокращения уровня вакантных площадей до 7% (сейчас средний уровень – 7,9%) и роста арендных ставок для торговой галереи в успешных проектах на 7% к концу года, прогнозирует Скаландис. По оценке Colliers, уровень вакансий в наиболее качественных торговых центрах остается низким и не превышает 2%.

Судя по подписанным на 2017 г. допсоглашениям, изменений не будет и в следующем году, полагает Мальтинский. Некоторые арендодатели пытаются увеличивать ставки, ссылаясь на то, что курс валюты упал и ритейлеры должны почувствовать себя лучше, но важен не курс, а покупательная способность, которая не растет и даже снижается, отмечает он. Новых торговых центров в городе не вводится, поэтому никаких предпосылок для изменений нет, считает Мальтинский.

Несмотря на то что 2016 г. оказался для рынка ритейла гораздо позитивнее, чем предыдущие два года, девелоперская активность теперь сконцентрирована преимущественно в области перепрофилирования действующих торговых центров с целью привлечения новой целевой аудитории, говорит Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International Россия. Примеров на рынке, по ее данным, уже немало. Продолжается переформатирование ТЦ «Капитолий» у станции метро «Пионерская» в дисконт-центр, произошла реконцепция торгового центра Prisma на Выборгском шоссе в ТЦ «Китай город» (часть объекта представляет собой ярмарку китайских товаров), компания «Адамант» реконструировала входные группы ТЦ «Невский» (1-я очередь) и ТРК «Балканский», перечисляют аналитики Colliers.