Застройщикам придумали налог
Чтобы заставить их продавать квартиры быстрее, их обложат налогом на непроданные квартиры
До ввода объекта в эксплуатацию продажа квартир идет по договору долевого участия (ДДУ), а после ввода – согласно ФЗ-214 – по договору купли-продажи, объясняет директор по инвестициям ФСК «Лидер» Антон Ладатко. Застройщик обязан зарегистрировать непроданные квартиры на себя. Однако строители не спешат с этим. Например, по данным управления Росреестра по Москве, за три квартала текущего года зарегистрировано всего семь прав собственности застройщика на объекты долевого строительства. Чаще всего застройщик перепродает квартиры своим же дочерним структурам, чтобы затем по переуступке прав продать конечному покупателю, объясняет один из крупных строителей. В бухгалтерском учете эти непроданные квартиры раньше учитывались как товар, соответственно, налог на имущество с них не платился. Теперь уйти от налога будет сложнее.
С 2017 г. все непроданные квартиры, оставшиеся на балансе у девелоперов Московской области, подрядчиков, инвестиционных фондов и банков, будут облагаться налогом на имущество организаций, сообщил зампред правительства региона Герман Елянюшкин. Речь идет о квартирах в уже сданных в эксплуатацию домах, ставка составит 2% от кадастровой стоимости объекта. Подмосковные власти установили один год налоговых каникул на эти выплаты, льготный период начинается со дня сдачи объекта в эксплуатацию.
По словам Елянюшкина, в Подмосковье насчитывается 5432 жилых помещения в уже сданных домах, которые еще не проданы. Их кадастровая стоимость достигает почти 21 млрд руб., вовлечение их в налоговый оборот может принести бюджету в 2017 г. порядка 440 млн руб. «Новый налог позволит вывести на подмосковный рынок недвижимости дополнительное число квартир. Застройщикам станет выгоднее продавать их быстрее, а следовательно – дешевле», – объясняет он.
Плюс 1 млрд руб.
«Это продолжение стимулирующей налоговой политики Москвы: застройщики будут активнее продавать недвижимость, все в равной степени будут платить налоги», – объясняет представитель департамента экономической политики. Льготный период в Москве – два года, учет таких квартир пока не ведется. По словам сотрудника мэрии, в готовых домах не продан примерно 1 млн кв. м. Если брать по минимальной кадастровой стоимости, 72 000 руб. за 1 кв. м, Москва в следующем году могла бы получить еще около 1 млрд руб. налогов (ставка в 2017 г. – 1,4%).
Застройщики обязаны продавать квартиры по 214-ФЗ и регистрировать ДДУ в Росреестре, информация о непроданных квартирах имеется в регистрирующих органах, так что платить налог владельцам придется независимо от формы владения, объясняет сотрудник областного правительства.
Налоговое законодательство разрешает регионам самостоятельно включать налоговый режим в отношении новостроек, говорит Елянюшкин, 27 регионов, в том числе Москва и Санкт-Петербург, пошли по пути Подмосковья (см. врез).
В Петербурге в год сдается около 2 млн кв. м жилья, нераспроданными в домах к моменту сдачи остается около 10% квартир, оценивает гендиректор СРО «Ассоциация «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. Налоговая ставка в отношении таких объектов в 2016 г. – 1%, оценить поступления можно будет только в конце года, сообщил представитель комитета финансов Петербурга.
В жилых комплексах с высокой ликвидностью доля непроданных квартир на момент ввода дома в эксплуатацию не превышает 10%, комментирует президент ГК «Гранель» Ильшат Нигматуллин. Он считает, что закон принципиально не изменит стратегию продаж девелоперов, есть льготный период: «Года достаточно, чтобы распродать оставшиеся квартиры». С ним согласны директор департамента продаж компании «Опин» Наталия Немчанинова и партнер девелоперской компании «Химки групп» Дмитрий Котровский.
«Застройщик заинтересован продавать, чем быстрее он продает, тем меньше его расходы, – говорит Котровский. – Новый налог вряд ли заставит застройщиков ускорить продажи, наоборот, новые навязанные затраты лягут дополнительной нагрузкой на стоимость квадратного метра. Многие застройщики уже работают на грани себестоимости, дальнейшее снижение цены ниже инвестиционной себестоимости влечет риски невыполнения обязательств». Сейчас любая дополнительная финансовая нагрузка не вызывает оптимизма, резюмирует Немчанинова.