Британские фонды недвижимости начали распродавать лучшие здания

Фонд недвижимости Henderson Global Investors планирует к концу года продать здание в центре Лондона по адресу Стрэнд, 440, где расположен головной офис банка Coutts, сообщает Financial Times. Фонд Henderson купил его в 2014 г. за 175 млн фунтов, а перед британским референдумом о членстве в ЕС оно оценивалось в 220 млн фунтов. Royal Bank of Scotland снял здание для Coutts, своего подразделения по обслуживанию богатых клиентов, еще в 1904 г. Срок аренды истекает в 2037 г.

Henderson Global Investors на прошлой неделе приостановил выдачу средств пайщикам своего фонда недвижимости. Из-за Brexit, дешевеющего фунта и опасения падения цен на британскую недвижимость слишком многие решили забрать деньги. Временный запрет на вывод средств розничными инвесторами также ввели Standard Life, M&G (ей принадлежит крупнейший такой фонд), Aviva, Aberdeen, Columbia Threadneedle и Canada Life. Их совокупные активы Bloomberg оценивает в 18 млрд фунтов ($23,4 млрд).

«Как только Standard Life заморозила свои фонды, началось распространение инфекции, – говорит управляющий директор инвестиционной фирмы Tilney Bestinvest Джейсон Холландс, – главное, что никто не знает, в какую сторону будут двигаться цены на британскую недвижимость» (цитата по Bloomberg). Совет директоров Henderson, обычно собирающийся раз в квартал, стал проводить заседания ежедневно, чтобы решить, как справиться с неуменьшающимся числом заявок на вывод средств.

«Поведение инвесторов фондов недвижимости может стать катализатором падения цен на коммерческую недвижимость», – констатирует комитет по финансовой политике Банка Англии. «Происходящее сейчас очень похоже на события 2008 г., – комментирует вывод средств из фондов старший аналитик Morningstar Муна Абу-Хабса, – к сожалению, в плане регулирования с тех пор мало что изменилось».

Впрочем, фонды не намерены продавать недвижимость дешево. «Мы выставили на продажу небольшое число зданий и хотим получить максимально возможную цену за них», – говорит Джерри Фергусон, курирующий в Aberdeen фонды недвижимости. По данным FT, Aberdeen выставила на продажу здание на Хаммерсмит Гроув, 10, где расположена штаб-квартира Fox International (подразделение 21st Century Fox). Судя по первым заявкам на покупку этого здания, можно будет говорить о дисконте, но не о резком падении цен.

К недвижимости, распродаваемой фондами, заморозившими вывод средств, присматриваются фонды прямых инвестиций, говорит управляющий директор Patron Capital Кит Бреслауэр, но получить большие скидки, возможно, и не удастся.

На прошлой неделе British Land сообщила о продаже за 400 млн фунтов здания на Оксфорд-стрит, в котором расположен флагманский магазин Debenhams. Договор аренды с Debenhams заключен до 2039 г. По данным The Times, здание купил миллиардер Стефан Перссон, самый богатый житель Швеции и председатель совета директоров H&M. Доход от аренды принесет новому владельцу лишь 2,75% годовых, а это значит, что значительного снижения цен после референдума не произошло.

«Приток иностранных инвестиций в лондонскую коммерческую недвижимость начал замедляться еще до референдума, – отмечают аналитики Bank of America, – но также стоит сказать, что спрос на статусную недвижимость будет всегда, что и подтвердила продажа здания Debenhams на Оксфорд-стрит» (цитата по Bloomberg). По данным Investment Association, в апреле чистый отток из фондов британской недвижимости составил 137 млн фунтов, в мае – уже 360 млн фунтов. За июнь данных еще нет.

Сколько будет длиться запрет на вывод денег, фонды не говорят, правда, Standard Life обещает снять его «настолько скоро, насколько это практически возможно». Чтобы продать объект британской коммерческой недвижимости в текущих условиях, понадобится 3–6 месяцев, пишет FT со ссылкой на инвестбанк Jefferies. В 2008 г., когда британские фонды недвижимости в последний раз приостанавливали вывод средств, это длилось шесть месяцев (данные брокерской Hargreaves Lansdown).