Евгений Рубцов: «Любой девелопер в этом городе нам конкурент»

Девелоперское подразделение АФК «Система» на протяжении своей истории переживало взлеты и падения. Ее «дочка» «Система галс» (сегодня – «Галс девелопмент») стала первой российской компанией в сфере недвижимости, разместившей свои акции на Лондонской бирже. Но в кризис 2008–2009 гг. она не справилась с кредитной нагрузкой и фактически за долги перешла к банку ВТБ.

Сегодня АФК «Система» решила дать второй шанс девелоперскому направлению. Ее новая компания «Лидер-инвест», громко заявившая о себе только в прошлом году, купив вместе с ЛСР права на застройку территории ЗиЛа, незаметно собрала проекты уже на 3 млн кв. м и планирует войти в тройку крупнейших застройщиков Москвы и России. Ее президент Евгений Рубцов в своем первом интервью рассказал «Ведомостям», каким образом компания планирует эти планы выполнять.

– Компания была учреждена в 2004 г. и занималась управлением активами и недвижимостью АФК «Система». Девелоперским направлением тогда, как вам известно, занималась «Система галс», которая в 2008 г. вышла из состава АФК «Система». При этом у материнской компании остался ряд активов в сфере недвижимости, в том числе здания АТС. Компания «Лидер-инвест» занимается развитием части этих активов, в ее нынешнем виде она, по сути, появилась лишь пару лет назад.

– Около 3 млн кв. м жилья и коммерческой недвижимости. Бо́льшая часть приходится на проекты комплексного развития территорий. Это Nagatino i-Land, «ЗиЛ-юг» и территория на ул. Лобачевского. Все остальное – площадки бывших АТС. Всего 29 проектов, из которых 26 находится в активной стадии реализации. До конца года «Лидер-инвест» намерен вывести на московский рынок 16 девелоперских проектов, пять из них стартует в июле.

Самое время

– У «Системы галс» действительно были планы развивать проекты АТС. Практически реализовать планы стало возможно только в 2012–2013 гг., когда на фоне внедрения технологии GPON появилась возможность полного освобождения зданий АТС и вовлечения их в девелоперские проекты. Процедура перевода станций в цифровой формат довольно длительная и затратная по финансам, поэтому переход от планов к практике произошел небыстро.

– Конкуренция в Москве всегда была сильной. Сегодняшнее время мало чем отличается от 2008 г. Проблемы все те же. Но кризис 2008 г. научил, как мне кажется, тому, что проекты ни в коем случае останавливать нельзя. Если проанализировать ситуацию – очень многие девелоперы пострадали от того, что просто заморозили проекты. Как следствие, падение продаж. Поэтому многие застройщики кризис и не пережили. Сейчас, по моему мнению и по мнению моей команды, существенно изменился спрос. До 2008 г. в Москве можно было продать все, что угодно. Сейчас же, по сути, рынок потребителя. Причем эта метаморфоза произошла очень быстро. И кто не успеет подстроиться, адаптироваться под реалии – тот просто не выживет. Все понимают, что замораживать объекты нельзя, нужно продолжать инвестировать и строить. Вы же заметили, что все говорят о падении спроса, а при этом каждый месяц появляются новые проекты. Мы для себя понимаем, что, даже если спрос в каком-нибудь сегменте просел, через пару месяцев он может восстановиться. К примеру, в нашем портфеле преобладает в основном бизнес-класс, и спрос на него в конце 2015 г. несколько замедлился. Не остановился, а именно замедлился. В феврале после январского затишья спрос резко пошел вверх, сегодня мы пересматриваем ценники. К слову, продажа апартаментов в «Доме на Люсиновской» стартовала в сентябре 2014 г., сдали объект в марте 2016 г., всего за 1,5 года рост цен составил почти 48%. Цены на квартиры в «Доме на Самаринской» выросли на 28%. Хорошую динамику показал ЖК «Дом на Рогожском Валу», продажи квартир в котором открылись в конце февраля 2015 г. Недвижимость в проекте подорожала на 33%.

– Мы привязаны к срокам освобождения АТС. Диктовать свои условия МГТС мы не можем. Но думаю, что лет 5–6 мы эту программу будем поддерживать.

– Будем покупать площадки под проекты. Сейчас на рынке, по нашим подсчетам, порядка 150 площадок, которые можно приобрести. Мы знаем все. Причем в 90% случаев их владельцы не знают, что с ними делать.

Уважение к жителям

– Я с этим не согласен. В течение одного года мы запустили восемь проектов в условно исторической части города. Со всеми жителями мы всегда находили общий язык. Ситуация на Покровском бульваре абсолютно политизирована. Позиция объявить памятником любое здание в Москве, которое готовится к сносу, особенно если на этом можно заработать политические дивиденды, конечно, удобная. (Смеется.)

– Нет. Мы же не с бухты-барахты его решили снести. Мы год изучали ситуацию, проводили всестороннее обследование со всеми профильными департаментами Москвы. Большинство экспертов, которые принимали решение о сносе, решили, что памятником его считать нельзя. Плюс ко всему прочему здание находилось в аварийном состоянии, сохранить его было практически невозможно. Даже если бы не снесли, оно само рухнуло бы лет через пять. То есть оно реально представляло угрозу.

Что касается других проектов, то мы в жилых районах стараемся деликатно подходить к работе с жителями. Например, у нас по всем проектам есть договоренности с подрядчиками по поводу соблюдения режима тишины. Мы прекрасно понимаем, что, когда круглосуточно под окнами что-то строят, это как минимум раздражает. Мы тратим огромные деньги на то, чтобы сносы проходили без пыли.

Мы даже открыли специальный центр для связи с жителями. Не поверите, но пока туда пришло три человека. Да и пожелания у них были очень простые. Ничего, кроме «не развалите нам тут дорогу», не прозвучало.

– С правительством Москвы мы работаем точно в таком же режиме, как и другие девелоперы. Просто мы делаем все немного энергичнее. Больше, чем город может разрешить, мы у него не просим. А точечная застройка – это ведь очень нечеткое понятие. Одно дело – построить на 1 га 100 000 кв. м, как это было раньше, и вызвать раздражение жителей, другое – 20 000 кв. м с нормальной инфраструктурой и благами цивилизации. Ведь почему жители могут быть недовольны? Недовольны они могут быть, если строить объекты с максимальным коммерческим использованием, максимальной плотностью, минимумом парковок и т. д. Мы стараемся к чаяниям города прислушиваться. В каждом из 16 проектов мы не только коммерческие площади закладываем. Где-то дошкольные учреждения будут, где-то другая социальная инфраструктура.

– Здания АТС в основном типовые – по 4000–5000 кв. м. Безусловно, мы их увеличиваем. К примеру, на Покровском бульваре будет 8500 кв. м, хотя по нормам города мы могли построить около 12 000 кв. м. Но мы принципиально не стали этого делать.

На чем не стоит экономить

– Мы от апартаментов сейчас постепенно отказываемся. Все наши эксперименты с этим форматом показали, что люди воспринимают апартаменты как «недожилье» или как «недокоммерческуюнедвижимость», хотя мы ставим задачу превратить такие проекты – а их у нас три, в том числе на Покровском бульваре, – в полноценное жилье с высоким уровнем сервиса, обеспечив постояльцев консьерж-службой и высококачественными услугами, как это делается за рубежом.

Мы сознательно не привязываемся к городским нормам и сознательно идем на утяжеление проектов. Вы же, наверное, знаете, что нормы для апартаментов немного упростили. Мы же, к примеру, не уменьшаем количество машино-мест, закладываем колясочные, прачечные и т. д. У нас сейчас проектируется два машино-места на одни апартаменты. Конечно, тогда возникают проблемы с продажей этих машино-мест, но мы все равно на это идем и не экономим. Мы рассчитываем, что где-то эти парковки будут покупать жители района. Скажем, на Покровском бульваре машину оставить просто негде.

– Мы сейчас в активной стадии обсуждения с потенциальным оператором. Не хотелось бы раньше времени все раскрывать.

– Предложений очень много. И чисто гипотетически, как бизнесмен, я не могу исключать, что мы какие-нибудь проекты продадим. Но пока ни по одному проекту каких-либо соглашений не подписано.

– Кроме проекта застройки территории «ЗиЛ-юг» у нас партнеров нет. Был партнер Midland Development в проекте на ул. Лобачевского. Сейчас будем строить вторую очередь на Лобачевского на 240 000 кв. м. Там партнеров пока нет, хотя переговоры идут с четырьмя компаниями.

– Он очень неплохо продается. Это практически безрисковый проект с IRR [внутренней нормой доходности] выше 30% даже при самом пессимистическом сценарии. А что касается зданий АТС, то мы предлагали многим уважаемым компаниями поучаствовать. Но, видимо, всех смущают небольшие площади проектов. Там же инвестиции всего 1–1,5 млрд руб. в каждую из площадок.

Nagatino i-Land и ЗиЛ

– Не секрет, что ситуация на рынке коммерческой недвижимости сейчас довольно сложная. Офисов настроили столько, что ни один рынок переварить не может, поэтому мы действительно были вынуждены эту концепцию пересмотреть. На 24 га в Nagatino i-Land мы планируем построить 270 000 кв. м жилья и 110 000 кв. м офисов. Эта концепция уже согласована с Москвой. Общественные слушания по всей территории ЗиЛа прошли. Плотность строительства у нас будет очень небольшой, планируем также разместить в проекте пять детских садов на 500 мест, школу на 700 мест. То есть будет создана такая закрытая агломерация. Сейчас такая концепция куда более выгодна, чем просто застроить все офисами. При этом банковский кластер тут продолжает работать.

– Будет. Мы запроектировали тут большой клинико-диагностический центр и уже провели переговоры с компанией «Медси».

– Такая идея действительно была. Мы хотели построить здесь центральный офис для МТС, который стал бы якорем проекта. Вели переговоры с китайскими компаниями, разработчиками софта, поставщиками оборудования. Но в текущей экономической ситуации акционер и менеджеры компании посчитали такую концепцию экономически нецелесообразной и от нее отказались.

– У нас подписан договор о конфиденциальности, и без ведома нашего партнера считаю неэтичным разглашать какую-либо информацию.

– Нет, не спящий. Он принимает активное участие и в управлении компанией, и в формировании продукта.

– Это сделка репо. Наш партнер из проекта не выходит.

– Абсолютно разная. Проект «ЗиЛ-юг» подразумевает строительство 2 млн кв. м недвижимости на 109 га. В основном здесь будет построено жилье комфорт-класса, концепция еще окончательно не сформирована, но она будет отличаться от Nagatino i-Land. Сейчас работаем над ней с нашим партнером. В Nagatino i-Land мы придерживаемся комплексного подхода и принципа смешанного развития территории, который подразумевает возведение не только офисной и торговой недвижимости, но и жилья бизнес- и комфорт-класса с зонами рекреации. Мы построим здесь приватный жилой район нового поколения для комфортной жизни, сочетающий в себе уже созданные рабочие места, объекты досуга и социальной инфраструктуры. Здесь будет жилье, коммерческая недвижимость, пять детских садов, школа, медицинский центр, зоны для отдыха и спорта, множество пешеходных улиц и бульваров. Суммарная площадь озеленения района составит около 4 га.

– Проект один, подразумевает единый подход и должен быть выполнен в едином стиле. Нами создана компания ООО «Развитие» – по 50% долей у каждого партнера. Сейчас мы с коллегами разрабатываем единую концепцию проекта и у нас полное взаимопонимание, надеюсь, оно сохранится. Уверен, что совместная работа даст качественный результат.

– Неправда. Мы к этому проекту готовились достаточно давно и шли в него целенаправленно. Такой площадки в городе больше нет и, видимо, уже и не будет. Поэтому упускать ее было непозволительно.

– Конечно, это направление мы будем развивать, и какие-то площадки мы смотрим. Но, учитывая размер проекта «ЗиЛ-юг», работы на 5–6 лет нам точно хватит. Нельзя объять необъятное.

– Глобально – да. Сегодня тяжело с этим сегментом. Мы вот сейчас ввели в эксплуатацию 32 000 кв. м, но смогли найти арендаторов только на 60% площадей. Хотя сейчас там крайне выгодные для арендаторов условия.

– Помогла. С запуском метро привлекательность этого направления выросла, и мы за этот год ощутимо уменьшили количество нераспроданных площадей.

Откуда уверенность

– Мы их не раскрываем. Могу сказать, что компания прибыльная. Мы находимся полностью на самоокупаемости, наш акционер сейчас своими инвестициями в ее деятельности практически не участвует.

– Ее пока фактически нет. Есть технический кредит с «МТС банком», хотя мы ведем переговоры с Россельхозбанком о выделении проектного финансирования на проект на Покровском бульваре.

– Мы пока даже не вступали в переговоры по этому проекту, сперва надо закончить формирование продукта. Но, учитывая объем проекта, скорее всего будем вынуждены привлекать кредитные ресурсы.

– Безусловно, все девелоперы сделали выводы из кризиса 2008 г. Не только наши акционеры, а все. Ни для кого не секрет, что все компании были тогда перекредитованы. Сейчас банки изменили подход, стали более осторожными. Получить кредит стало сложнее, плюс тотальный контроль над расходами. Нас это не пугает, так как мы работаем по 214-ФЗ и, кроме как на стройку, никуда средства тратить и не можем.

– Это все злые языки говорят. «Система галс» была успешной компанией. На тот момент она входила в пятерку девелоперских компаний Москвы. А в 2008 г. ее не отдали за долги – ее продали. А это уже нормальное бизнес-решение, учитывая ту экономическую ситуацию.

– Так, может, она тогда с учетом долговой нагрузки столько и стоила. Времена-то тяжелые были.

– Всех. Любой девелопер в этом городе нам конкурент.

– У нас только рост. Мы в прошлом году продали 23 000 кв. м жилья. В этом продадим 70 000 кв. м.

– Не сомневаемся, что продадим, потому что у нас диверсифицированный портфель. Есть квартиры на любой вкус и любой бюджет. Тут сложно не продать, особенно если не перегревать цену. Мы, по сути, некий супермаркет недвижимости. Кроме того, у нас и подход к продажам отличается от конкурентов. Мне вот часто говорят, что проекты премиального класса надо продавать только после окончания строительства. Мы же продаем на котловане, и эффект не заставляет себя ждать. У нас продажи идут, у конкурентов многие готовые проекты с космическими ценниками стоят.

– Ну смотрите. По статистике, на одного жителя Москвы сейчас приходится менее 19 кв. м жилья. А по всей России – 22 кв. м. Это мизер по сравнению со странами Европы и США. В США этот показатель в такого рода мегаполисах равен 60 кв. м. Поэтому спрос на жилье есть и будет. И дефицит на него тоже будет. Да, действительно, заявлено много проектов, но если взять, к примеру, новую Москвы, то там подход к строительству оставили старый. Спрос там будет, когда там идея будет нормальная, когда застройщики и власти задумаются о комфорте жильцов. Ну нельзя сейчас просто коробки строить. Нельзя делать вторые Химки, где машину негде поставить. Нужно создавать среду, образ жизни, поэтому выехать сегодня можно только за счет качества продукта. Второй момент – ипотека. Наши жители пока не привыкли жить в долг, хотя драйвер любой экономики – это заимствование средств. Мы над этим сейчас плотно работаем, но надеемся на поддержку государства. Мы уверены, что процентные ставки скоро пойдут вниз, а это подстегнет спрос. И это правильно, так как единственное направление для развития сейчас – это ипотечное кредитование. И государство придет к этому. Вы не поверите, но сейчас даже в премиальном классе берут ипотеку, хотя несколько лет назад это считалось нонсенсом.

– Ипотеки у нас пока мало – меньше 10%. Но мы делаем отдел ипотечного кредитования, наняли людей, которые специализируется на этом. Наша задача – довести такого рода сделки до 60–70%.

– Сейчас инвестиционных сделок практически нет. Отчасти это объясняется изменением налогового законодательства. С другой стороны, инвесторы сейчас перестраиваются и покупают проекты для организации доходных домов. Идея шикарная, и я считаю, что у этого сегмента большое будущее и все инвестиционные деньги уйдут именно туда.

– Мы к этому, в принципе, готовились, но пока этого не происходит. Нас это не пугает, так как определенную финансовую подушку мы заложили. Безусловно, есть локации, которые на ранних этапах не продаются. Например, в нашем проекте на Сретенке пока довольно вялые продажи. Правда, там и ценник высокий. (Смеется.)

– Вряд ли. Sistema Capital Partners с соинвесторами инвестирует в торговую недвижимость. Кроме того, у нас и у Sistema Capital Partners совершенно разные бизнес-модели, разная география деятельности.

– Задача очень амбициозная – сделать девелоперскую компанию, входящую в пятерку жилых застройщиков Москвы и России.

– Мы считаем, что сейчас компания входит в топ-20.

Расстался с нефтью

– Я действительно много проработал в нефтяных компаниях, но жизнь такова, что из этой отрасли пришлось уйти. Все, чего я хотел добиться в этой отрасли, я добился. Девять лет отдал АК «Транснефть», чуть больше года проработал в ТНК-BP. За два года в рамках государственной программы увеличения мощности Балтийской трубопроводной системы (БТС) в городе-порту Приморск под моим руководством было выполнено дноуглубление, возведены две причальные стенки, построена система очистки подтоварных вод – вторая в России после аналогичной системы в Санкт-Петербургском порту. Так что система вышла на обработку 70 млн т нефти (речь идет о первой очереди – БТС-1. – «Ведомости»). Еще один проект, в котором я работал, – трубопроводная система Восточная Сибирь – Тихий океан, которая была полностью запущена через 2,5 года после начала работ, в 2008 г. А это не просто предприятие, это 2485 км трубопровода, 14 нефтеперекачивающих станций, наливная эстакада в Сковородине, сливная эстакада в Находке, порт, сооружения сложнейшей конструкции (сейчас мощность ВСТО-1, о которой идет речь – 58 млн т нефти в год. – «Ведомости»). И если смотреть глобально, то нефтяное строительство если и отличается от общегражданского, то лишь нюансами. Поэтому влиться в «Лидер-инвест» было несложно.

– Случайно. Задачу оказаться в АФК «Система» я себе не ставил. После увольнения из ТНК-BP меня пригласили в «Роснефть», но я не пошел туда по личным причинам. Я особо-то и работу не искал. Но так получилось, что мои бывшие подчиненные устроились в АФК «Система». Они пригласили меня, познакомили с людьми. В итоге я очутился на должности руководителя по административным вопросам «Медси». После трех месяцев работы меня акционер пригласил возглавить «Лидер-инвест».-