Инвестиции в российскую коммерческую недвижимость поставили 10-летний антирекорд

Инвестиции в российскую коммерческую недвижимость за 2015 г. составят около $3 млрд, подсчитали аналитики Knight Frank и Colliers International. Данные Сushman & Wakefield (С&W) и S.A. Ricci скромнее – $2,6 млрд, оценка JLL – $2,3 млрд. Это худший результат за последние 10 лет, уверяют региональный директор JLL Евгений Семенов и директор департамента Colliers International Саян Цыренов: даже в 2009 г. инвесторы вложили в офисы, склады и торговые центры $3,2 млрд.

Из-за обвала рубля в конце 2014 г. активы в валюте сильно подешевели, объясняет гендиректор CBRE Владимир Пинаев. Сказалось падение ставок аренды в валюте в среднем на 50% в коммерческой недвижимости, соглашается Цыренов. По данным ЦБ, с 1 января по 24 декабря 2015 г. доллар стоил 61,1 руб. против 38,3 руб. годом ранее. Рублевая стоимость проектов если и снизилась, то незначительно, как и число самих сделок, добавляет Цыренов.

Среди крупнейших сделок 2015 г. – покупка «Мегафоном» части бизнес-центра «Оружейный» за $282 млн, а структурами бизнесменов Алексея и Юрия Хотиных – торгового комплекса «Модный сезон» за $250–270 млн.

Боязливые иностранцы

Снижение инвестиционной активности иностранцев – основная тенденция, говорят собеседники «Ведомостей». По подсчетам Алана Балоева из Knight Frank, зарубежные компании вложили в российскую коммерческую недвижимость в 2015 г. почти в 3 раза меньше, чем в прошлом, – $540 млн. Две трети суммы пришлось на три сделки: Hines и PPF купили два офисных здания «Метрополис» за $290–320 млн суммарно, а Adidas – склады «Чехов-2» (около $100 млн). Доля сделок с участием иностранцев сократилась с 43 до 18%, добавляет Балоев.

Из-за колебаний валют и перехода на оплату в рублях в России не осталось понятных и стабильных активов с валютным финансовым потоком, объясняет Денис Соколов из С&W. Раньше инвесторы могли сравнить доходность проектов в Москве и столицах Европы, а потом принимать решение о покупке; сегодня это, учитывая нестабильность финансовых потоков российских активов, крайне сложно, добавляет он. В 2016 г. ситуация может стабилизироваться, считает Соколов, некоторые зарубежные игроки присматриваются к различным проектам.

Привлекательные офисы

Рынок офисной недвижимости остается самым привлекательным для инвесторов, несмотря на высокую конкуренцию и рост доли вакантных площадей, – в среднем пустует четверть московских бизнес-центров класса А. По данным Knight Frank, на этот сегмент пришлось больше половины инвестиций в коммерческую недвижимость. Похожие данные и у других консультантов. Рынок офисов остается наиболее понятным инвесторам, считает Цыренов. Если почти во всех торговых центрах арендные ставки теперь рублевые, то среди офисов есть и те, что генерируют денежный поток в валюте, поясняет эксперт, это делает их более привлекательными и для российских, и для иностранных инвесторов. В качестве примера он приводит две офисные башни «Метрополиса» и «Мерседес-Бенц плаза» (куплен ГК «Регион» за $86–92 млн), где львиная доля арендаторов – иностранные компании.

Инвестиции в склады тоже выросли (13% общей суммы вложений против 1% год назад), отмечает Балоев. Такой рост, по его словам, стал возможен благодаря одной сделке – группа «Бин» приобрела складской комплекс «PNK-Чехов» за $220 млн.

Нерадужные перспективы

Большинство из опрошенных «Ведомостями» консультантов не ждут существенного роста инвестиций в коммерческую недвижимость в 2016 г. Прогноз С&W – около $2 млрд, Knight Frank и Colliers International – порядка $3 млрд, S.A. Ricci – $2,5–3 млрд, JLL – $4 млрд.

Соколов объясняет такой прогноз снижением стоимости активов. Но самих сделок может стать больше – российские инвесторы будут скупать проблемные активы, рассуждает он. Сейчас можно купить недорого качественные активы или войти в проекты на привлекательных условиях, отмечает руководитель российского представительства Rossmils Investments Алексей Могила. Но доступ к дешевым финансовым ресурсам из-за санкций ограничен и многие инвесторы не могут себе позволить приобретений, резюмирует он. Многие взяли паузу, чтобы оценить устойчивость того или иного актива в кризис: сохранится ли пул арендаторов, эффективно ли работает управляющая компания и др., говорит вице-президент RD Group Татьяна Хорева. По ее прогнозам, инвестиции в коммерческую недвижимость в 2016 г. составят $2,5 млрд, наиболее активными инвесторами останутся российские компании.