Суверенный инвестфонд Абу-Даби стал одним из крупнейших владельцев недвижимости в мире

Суверенный инвестиционный фонд Абу-Даби (Abu Dhabi Investment Authority – ADIA) стал одним из крупнейших в мире владельцев недвижимости. При этом он работает с гораздо более широкий спектром объектов недвижимости и городов, чем госфонды других стран. Это способствует трансформации мирового рынка: если долгое время он был разделен по локальному принципу, то теперь становится единым, и даже невзрачные активы привлекают покупателей из самых разных стран.

«Рынок недвижимости глобализируется, как и другие отрасли для инвестиций. Технологии и качество независимых исследований за последние 10 лет улучшились. Поэтому если у вас есть имя и деньги, как у ADIA, вы можете нанять любого специалиста на местном рынке», - говорит Винсент Константини, гендиректор бостонской компании Roseview, занимающейся консалтингом и инвестициями в недвижимость.

Недавно ADIA договорился о покупке за $3,15 млрд у Exeter Property Group складов, центров дистрибуции и других промышленных объектов площадью 5,4 млн кв. м. в таких американских городах, как Мекит, штат Техас, и Мемфис, штат Теннесси. Также ему принадлежат 4-звездочный отель Renaissance Raleigh North Hills Hotel в штате Северная Каролина и жилой комплекс Fizzy Canning Town из 75 квартир в восточном Лондоне.

Всего под управлением ADIA, основанного в 1976 г., находится примерно $621 млрд, по данным Sovereign Wealth Center. При этом 5-10% средств инвестированы в недвижимость, согласно информации самого фонда. Много лет его стратегия была такой же, как и у остальных крупных институциональных инвесторов, - у него было несколько десятков сотрудников, выделявших средства для инвестиций хорошо знающим местные рынки агентствам недвижимости. Но около 10 лет назад ADIA изменил стратегию, чтобы осуществлять больше сделок напрямую. Теперь, по словам знакомых с ситуацией людей, на рынке недвижимости работают около 180 из 1100 его специалистов по инвестициям. ADIA предпочитает нанимать иностранцев, но все они должны жить и работать в Абу-Даби. В течение месяцев они проходят собеседования и психологические тесты. Затем потенциальные сотрудники летят в Абу-Даби, где их должны почти единогласно одобрить около 20 менеджеров ADIA. Причем они едут туда вместе с семьями, чтобы убедиться, что тем тоже будет комфортно жить в стране.

Нанятые специалисты управляют объектами недвижимости стоимостью около $50 млрд в 41 стране; их обеспечивают комфортным жильем, а их зарплаты и бонусы сопоставимы с теми, что получают сотрудники крупнейших инвестбанков США, утверждают знакомые с ситуацией люди. «Мы все с рынков, на которых мы инвестируем», - отмечает Том Арнольд из США, который руководит операциями в странах Америки. По его словам, на фонд работают специалисты из 36 стран, которым также приходится много путешествовать. Например, сам Арнольд ежемесячно пролетает около 30 000 миль, но занимающие высокие должности сотрудники летают первым классом. Годовая текучка кадров в ADIA – лишь 5%, согласно его отчетности за 2014 г.

Аппетиты ADIA на мировом рынке недвижимости продолжают расти, но на фоне роста конкуренции он отбирает объекты для инвестиций все тщательнее, говорят близкие к фонду люди. По их словам, годовая доходность инвестиций ADIA в недвижимость в США в последние годы превышала 15%. Но фонд очень скрытный, поэтому данных о его результатах немного. Даже бывшие сотрудники ADIA утверждают, что никогда не знали, сколько на самом деле фонд инвестирует в недвижимость.

После того как суверенные фонды обожглись на ценных бумагах во время финансового кризиса, они стали больше инвестировать в недвижимость. По данным Preqin, сейчас это делают около 59% суверенных фондов — это на 5 процентных пунктов больше, чем всего два года назад. Нефтяной фонд Норвегии размером $823 млрд недавно заявил, что может вложить до 15% своих средств в недвижимость. Но даже менее крупные фонды, например Государственный нефтяной фонд Азербайджана (SOFAZ) размером $35 млрд, тоже приобретает здания, в том числе в Токио, Сеуле и Москве.

Приток капитала из этих фондов и активность других иностранных игроков способствуют росту цен на недвижимость, и регуляторы обеспокоены возможным перегревом рынка. Ожидается, что в Нью-Йорке объем сделок по продаже недвижимости в этом году достигнет $74 млрд, превысив установленный в 2007 г. рекорд в $62 млрд, согласно данным Cushman & Wakefield. Также в 2014 г. суверенный фонд Катара заплатил более $1,7 млрд за штаб-квартиру HSBC в Лондоне, что стало крупнейшей сделкой для британского рынка.

Перевел Алексей Невельский